Порядок восстановления договора купли-продажи квартиры

Как провести куплю-продажу квартиры

Сделка купли-продажи квартиры сопряжена с крупными суммами денежных средств, поэтому проводить ее нужно продуманно и взвешенно. При покупке квартиры в ипотеку, ход сделки определяет банк, он же и контролирует все этапы, составляет договор. При самостоятельной покупке/продаже ответственность лежит на сторонах договора, поэтому важно ничего не упустить, максимально все предусмотреть.

Перед вами полный пошаговый разбор совершения сделки покупки или продажи недвижимости в 2021 году, с учетом всех последних изменений и требований законодательства.

Что подразумевают под термином «купля-продажа квартиры»

Сначала разберемся в основной терминологии, которая используется при оформлении сделки.

Что такое договор купли-продажи

Сделка покупки-продажи недвижимости оформляется соответствующим договором. Это документ, подтверждающий юридическое соглашение между продавцом и покупателем о передаче/принятии объекта недвижимости на установленных условиях и за оплату в определенной сумме.

Договор подтверждает переход права собственности от одной стороны договора к другой, является основным для подтверждения проведения сделки, предъявляется в суде в случае ее оспаривания. Обычно договора купли-продажи оформляются при покупке квартиры на вторичном рынке.

Основные термины

В сделке купли-продаже могут применяться следующие термины:

  • Аванс (задаток). Денежная величина, которая передается продавцу в счет будущего платежа за приобретение недвижимости для обеспечения заключения сделки.
  • Акт приема/передачи. Документ, подтверждающий факт исполнения условий договора.
  • Банковская ячейка. Банковский сейф, который используют для передачи сторонами денежных средств.
  • Выписка из ЕГРН. Документ, подтверждающий, кто является собственником квартиры по закону.
  • Госрегистрация сделки. Фиксация перехода прав на недвижимость от одной стороны сделки другой.
  • Обременение. Наличие ограничений на продажу недвижимости, т. е. продавец не сможет осуществить сделку без согласования с другими лицами, например, с банком.
  • Правоустанавливающие документы. Официальные документы, которые подтверждают права собственника на квартиру: договор купли-продажи, дарственная, свидетельство о приватизации и т. д.
  • Прямая сделка (свободная продажа). Простая сделка в которой участвуют две стороны продавец и покупатель.
  • Альтернативная сделка. Когда любой из участников сделки собирается продать одну квартиру и одновременно приобрести другую.

Стороны договора купли-продажи

При прямой сделке у договора будет две стороны:

  • Продавец. Тот, кто реализует квартиру.
  • Покупатель. Тот, кто приобретает.

Интересы сторон могут представлять доверенные лица, при наличии соответствующих полномочий.

При альтернативной сделке, в ней будет участвовать 3 участника:

  1. Покупатель, приобретающий объект недвижимости. Он вносит основную сумму и передает деньги участнику №3.
  2. Продавец, который продает одну квартиру и покупает другую. Он или не получает деньги, по условиям договора, а доплачивает участнику №3 или получает разницу, если приобретаемая квартира стоит дешевле покупаемой.
  3. Продавец, продающий квартиру. Получает деньги за свою квартиру в полной сумме от 1 и 2 участника.

Альтернативные сделки лучше доверить проводить грамотному риэлтору, т. к. требуется проверка каждого этапа.

Сторонами договора могут выступать физические или юридические лица, предприниматели. Может быть несколько продавцов или покупателей по одному договору. В сделке могут принимать участие несовершеннолетние дети.

Содержание договора

Что должен содержать договор купли-продажи:

  • Стороны договора. Данные продавца и покупателя.
  • Предмет договора. Это приобретаемая недвижимость с ее полными характеристиками: адрес, площадь, существенные признаки.
  • Наличие/отсутствие обременений.
  • Условия договора. Договор должен содержать существенные условия проведения сделки, определено, что это именно договор купли-продажи, а не дарения или наследования.
  • Цена. Стоимость недвижимости является главным существенным условием договора.
  • Срок и способ расчетов.
  • Перечень лиц, имеющих право на пользование жилым помещением с указанием их прав.

Следующие условия являются дополнительными, будут они в договоре или нет стороны решают самостоятельно:

  • Дата фактической передачи квартиры покупателю.
  • Срок выписки зарегистрированных в квартире.
  • Состояние объекта недвижимости.
  • Условия, при которых договор может быть расторгнут.
  • Как будут решаться споры.
  • Штрафные санкции за невыполнение обязательств по договору.

Договор заключается в простой письменной форме и подписывается всеми участниками сделки.

При продаже доли квартиры, если участником является несовершеннолетний ребенок, договор должен быть заверен у нотариуса. Это касается также сделок, по которым квартира передается с условием выплаты собственнику пожизненных средств на содержание.

Акт приема-передачи квартиры

Акт служит подтверждением факта передачи квартиры, исполнения продавцом обязательств по договору, фиксирует состояние объекта на момент составления документа, т. е. при передаче ключей.

Без акта сделка может быть признана судом недействительной.

Акт составляется в двух экземплярах и должен содержать следующую информацию:

Указание наименования документа, места и даты составления.

  • Паспортные данные сторон договора.
  • Адрес объекта.
  • Показания счетчиков воды, электричества, газа.
  • Описание состояния квартиры на момент передачи ее покупателю.

Вот пример готового акта приема-передачи квартиры:

акт приема передачи квартиры

При обнаружении недостатков, они отражаются в акте и указывается, каким образом они будут устраняться. Если передача денег уже произведена, этот факт также должен быть зафиксирован в документе.

Какие документы нужны для оформления договора

Чтобы зарегистрировать сделку, потребуются следующие документы:

  • Свежая выписка из ЕРГН на квартиру.
  • Правоустанавливающие документы на объект.
  • Технический паспорт на квартиру.
  • Паспорта участников сделки.
  • Согласие супруга на сделку (если продавец состоит в браке).
  • Справка из управляющей компании о лицах, прописанных в квартире, либо о том, что в ней никто не зарегистрирован.
  • Если собственником недвижимости является несовершеннолетний, потребуется разрешение органа опеки.

Стоимость оформления договора купли-продажи

Государственная пошлина за регистрацию сделки для физических лиц составляет 2000 руб. Если приобретается доля в общей площади стоимость составит 200 руб. Госпошлина для юридических лиц 22000 руб.

Также придется заплатить за нотариальное заверение сделки и услуги риэлтора, если они были использованы.

На кого ложатся финансовые затраты

Это зависит от вида затрат:

  • Госпошлину оплачивает покупатель.
  • За нотариальное удостоверение платит сторона, вы ступающая инициатором такой операции.
  • За услуги риэлторской конторы платят по соглашению сторон.
Читайте также:
Если сбил лося что будет? Ответственность, размер штрафа.

Расценки на оформление договора разными способами

Стоимость сделки зависит от региона места нахождения недвижимости. Вот средние цены по Москве и Санкт-Петербургу.

Вид оформления

Цена составления договора купли-продажи

Цена услуги

Нотариальное заверение, если сделка удостоверяется в обязательном порядке

0,5% от суммы сделки

Нотариальное заверение, если сделка удостоверяется по желанию сторон

3000+от 0,1 до 0,4% от суммы сделки

Услуги агентства недвижимости

От 40000 руб. +1% от суммы сделки

Услуги частного риэлтора

От 20000 руб. +1% от суммы сделки

На что обратить внимание при оформлении договора

Есть моменты, на которые следует обязательно обратить внимание при составлении договора купли-продажи:

  • Залог квартиры в случае неоплаты. Если квартира приобретается за счет заемных средств, будет ли она являться объектом залога, какие действия полномочен совершать кредитор в случае неоплаты долга.
  • Наличие согласия на продажу от родственников продавца. Если супруги состоят в зарегистрированном браке, а стороной сделки является только супруг (га), то второй член семьи должен дать обязательное согласие на сделку.
  • Наличие несогласованных перепланировок. Часто в квартирах осуществляется капитальный ремонт, заменяются технические характеристики помещения. При изменении технического плана, новый должен быть согласован в жилищной комиссии. Если перепланировка не согласована, это может привести к требованию уполномоченных органов вернуть все в первоначальное состояние.
  • Отсутствие психических расстройств у продавца. Если у вас возникли сомнения, вы можете запросить справку из медицинского учреждения. В противном случае родственники продавца могут подать в суд и признать сделку ничтожной.
  • Отсутствие жильцов, пропавших без вести или находящихся в местах лишения свободы. Проверить следует обязательно, т. к. они могут иметь долю в квартире.
  • Длительность нахождения недвижимости в собственности. Если продавец продает только что купленную квартиру, это вызывает сомнения, все ли с ней в порядке.
  • Отсутствие задолженностей по коммунальным платежам. Нужно потребовать справку от управляющей компании или ЖЭУ, сверить показания счетчиков.
  • Отсутствие арестов и других обременений. Проверяется по выписке из ЕГРН, при этом она должна быть датирована не ранее 30 дней до начала сделки.
  • Отсутствие прописанных в квартире. Продавец должен предъявить справку об отсутствии в квартире зарегистрированных лиц на момент сделки или обязательство их выписки в установленный срок.
  • Заверения сторон. Все обязательства сторон фиксируются в договоре купли-продаже.
  • Мебель. Если вместе с квартирой передается мебель, она отражается в акте приема-передачи объекта вместе с характеристикой.

Как оформить договор купли-продажи недвижимости

Сделка состоит из нескольких этапов.

Подготовка документации

Продавец запрашивает в Росреестре свежую выписку из ЕГРН, находит правоустанавливающие документы на квартиру, технический паспорт, собирает необходимые справки (из УК, о зарегистрированных в квартире, согласие родственника).

Утверждение условий сделки и составление договора

Может быть заключен предварительный договор купли-продажи. Продавец и покупатель согласовывают условия сделки, если предусмотрены аванс или задаток, заключаются соответствующие соглашения.

Составляется договор купли-продажи.

Выезд на сделку

Имея на руках договор и пакет подготовленных документов, оплачивается госпошлина. Стороны готовы к регистрации сделки.

Подписание договора и передача финансовых средств

Договор подписывается в присутствии нотариуса или сотрудников регистрирующих органов и передается на регистрацию. После регистрации перехода прав на недвижимость деньги перечисляются продавцу.

Передача квартиры

После получения документов или уведомления из Росреестра ключи от квартиры передаются покупателю.

Способы подачи документов

Документы можно подавать разными способами.

Способ

Особенности

Принимают не во всех населенных пунктах

Документы принимают везде

Ветераны ВОВ, инвалиды 1 и 2 группы могут вызвать представителя специалиста из Росреестра на дом, позвонив по телефону территориального отделения

При оформлении сделки через нотариуса, он сам отправляет их на регистрацию

Нужно сделать опись документов и отправить их заказным письмом с уведомлением в адрес территориального отделения Росреестра, который можно узнать на его сайте. При этом подлинность подписей договора заверяется в нотариальном порядке.

Посредством Единого портала госуслуг и сайта Росреестра

Сроки оформления договора

Договор будет зарегистрирован в следующие сроки:

  • Через МФЦ в течение 9 рабочих дней.
  • При подаче документов в Росреестр за 7 дней.
  • Через нотариуса 3 дня, если документы поданы в электронном виде 1 день.

Сколько действителен договор купли-продажи квартиры

Если в договоре не указано иное, договор считается бессрочным.

В каких случаях договор купли-продажи может быть признан недействительным

Признать договор недействительным может только суд. В каких случаях это возможно:

  • договор не соответствует требованиям законодательства;
  • выявлено, что он заключен с помощью угроз и насилия;
  • не оформлено согласие органа опеки;
  • сделка признана фиктивной;
  • продавец оказался недееспособным по суду, действовал без опекуна;
  • нет согласия супруга;
  • доказано, что продавец или покупатель в момент подписания были в состоянии опьянения и не понимали последствий сделки.

Виды недействительных сделок

Основные причины

Последствия

Договор купли-продажи замаскирован под дарение

При оспаривании сделки покупатель не сможет вернуть свои деньги

Если в договоре занижена фактическая сумма сделки

Читайте также:
Что такое пролонгация договора и как она происходит

Покупатель не сможет вернуть разницу между реально переданной суммой и суммой, указанной в договоре

Продавец не выполнил требования законодательства, нарушил законные интересы несовершеннолетних, права законных наследников и т. д.

Сделка будет признана ничтожной

Сделка совершена по поддельным документам

Наступает административная или уголовная ответственность

Как расторгнуть договор

Договор может быть расторгнут по соглашению сторон или по требованию одной из сторон.

По соглашению сторон

Если стороны обоюдно передумали заключать сделку, она может быть расторгнута в любой момент до регистрации в Росреестре. Если деньги уже переданы, нужно оформить соглашение о расторжении и порядок их возврата.

После регистрации сделка считается заключенной, и расторжению может подлежать только по суду.

По требованию одной из сторон

До регистрации сделки отказаться может и одна сторона, если другая сторона нарушит его условия. Однако при несогласии второй стороны для этого может потребоваться обращаться в суд.

Как восстановить договор купли-продажи

При утере договора купли-продажи, его можно восстановить. Если сделка была совершена до января 1998 г., нужно обращаться в БТИ. Более поздние договора хранятся в Росреестре. Можно оформить запрос на предоставление копии договора как в сам Росреестр или через МФЦ.

Особенности переоформления договора

Любые изменения, которые стороны хотят внести в договор после его подписания до регистрации в Росреестре, оформляются дополнительным соглашением к договору. Оно будет являться неотъемлемой частью договора и подлежит также регистрации.

Если документы в Росреестр уже поданы, можно подать запрос на аннулирование сделки и расторжение договора, затем оформить дополнительное соглашение и подавать документы на регистрацию по новой.

Что такое депозитный счет у нотариуса?

Это способ, выступающий альтернативой банковской ячейки. Покупатель перечисляет деньги на депозитный счет нотариуса, у которого был заверен договор купли-продажи. После регистрации договора в Росреестре и перехода права собственности продавец предоставляет в нотариальную контору договор, взамен ему передается чек, который можно обналичить или перечислить средства на свой счет. Услуга платная, стоимость 1000–3000 руб.

Как восстановить документы на квартиру?

Что делать, если вы потеряли документы на квартиру? Куда обращаться и как их восстановить?

Какие документы должны быть у собственника квартиры?

При совершении любых действий с квартирой (продажа, сдача в аренду, оформление прописки) потребуются документы, которые подтверждают ваше право собственности и содержат технические характеристики квартиры. К их числу относятся:

Какие документы должны быть у собственника квартиры

  • документы, на основании которых вы стали собственником (например, договор , договор участия в долевом строительстве, акт квартиры, договор дарения, справка о выплате пая, свидетельство о наследовании, договор приватизации помещения, прочее);
  • выписка из ЕГРН;
  • технический паспорт квартиры;
  • выписка из лицевого счета квартиры.

Что делать, если документы на квартиру украдены?

В таком случае необходимо обратиться в полицию с заявлением о краже. После этого следует подать заявление об утере документов в территориальное подразделение Росреестра (если стали собственником после ) или в районное бюро технической инвентаризации (если право собственности возникло до ). В заявлении рекомендуется указать, что вы запрещаете любые действия с собственностью или документами без вашего личного присутствия.

Какие документы нужно восстановить в первую очередь?

Прежде всего нужно восстановить документы, на основании которых вы стали собственником квартиры. К их числу могут относиться договор , договор участия в долевом строительстве, договор дарения, договор мены, свидетельство о праве на наследство, договор передачи квартиры в собственность (при приватизации), судебные акты, прочее.

Как восстановить договор купли-продажи квартиры?

Восстановить договор квартиры или дарения можно различными способами в зависимости от обстоятельств, при которых вы приобрели квартиру.

Способы восстановления документов

Способ 1. Связаться с продавцом или дарителем

В некоторых ситуациях наиболее простым способом будет обращение к человеку или организации, которые продали вам недвижимость, и сделать нотариально заверенную копию с их экземпляра.

Способ 2. Обратиться к нотариусу

Если сделка оформлялась с участием нотариуса и по причинам нет возможности связаться со второй стороной, копию документа можно получить в нотариальной конторе.

Способ 3. Обратиться в Росреестр

Договоры или дарения всегда составляются в трех экземплярах, один из которых отправляется на хранение в Росреестр. Чтобы получить официальную копию с этого экземпляра, можно обратиться в территориальное подразделение Росреестра. Также это можно сделать через МФЦ по месту жительства.

Способ 4. Обратиться в БТИ

Если Росреестр по причинам не может выдать вам копию договора , например, сделка произошла до 1998 года, можно обратиться в районное бюро технической инвентаризации. Они сделают справку, подтверждающую право собственности, которую можно будет в дальнейшем использовать для обращения в Росреестр и для внесения сведений в ЕГРН.

Как восстановить свидетельство о праве на наследство?

Чтобы восстановить свидетельство о праве наследования, нужно обратиться к нотариусу, который вел наследственное дело.

Свидетельство о праве на наследство

Что делать, если утрачены судебные акты?

Если вы потеряли судебный акт, по которому квартира перешла в собственность, нужно обратиться с письменным заявлением в суд, который вынес решение.

Как восстановить свидетельство о праве собственности на квартиру?

Выдача свидетельств о праве собственности на квартиру прекращена с июля 2016 года. Вместо этого документа теперь используется выписка из ЕГРН. Для того, чтобы получить выписку, нужно обратиться в территориальное подразделение Росреестра, МФЦ по месту жительства или подать через портал «Госуслуги».

Читайте также:
Что такое гарантийное письмо и зачем оно нужно

Как получить кадастровый паспорт на квартиру?

С 2017 года выдача кадастровых паспортов прекращена. Данный документ содержал информацию об объекте недвижимости (площадь, этажность, назначение, кадастровый номер и др). Теперь все эти сведения содержатся в выписке из ЕГРН.

Как восстановить технический паспорт на квартиру?

Технический паспорт на квартиру содержит описание основных характеристик недвижимости (технический план, материал стен и перекрытий, инженерные коммуникации, сведения о капитальном ремонте, площадь всех помещений, год постройки и другие сведения).

Получить документ можно в районном бюро технической инвентаризации по месту жительства. Для этого потребуется написать заявление (образец можно взять непосредственно в БТИ) и предъявить паспорт, квитанцию об оплате госпошлины и документы на квартиру (например, выписку из ЕГРН).

Размер госпошлины

Как избежать потери документов?

Для того, чтобы избежать неприятных ситуаций, связанных с потерей документов, рекомендуется сделать нотариально заверенные копии наиболее важных из них и хранить их отдельно от оригиналов.

Как унаследовать квартиру, если документы на нее утеряны

Право собственности на квартиру подлежит регистрации в Едином государственном реестре недвижимости

Граждане, которые наследуют недвижимость нередко сталкиваются с проблемами при оформлении документов на квартиру или дом. Вместе с экспертами разбираемся, как быстро и без больших затрат решить эту ситуацию и какие шаги для этого необходимо предпринять.

Эксперты в статье

  • Виктория Шакина, управляющий партнер московской коллегии адвокатов «Юрсити»
  • Александр Иванов, нотариус, зампредседателя Комиссии по информационному обеспечению нотариальной деятельности Московской городской нотариальной палаты
  • Виктория Рыбалко, адвокат АБ «Щеглов и Партнеры»
  • Кирилл Стус, руководитель юридической практики компании «Интерцессия»

Главное оформить документы в срок

Главное в деле о наследстве — не пропустить положенный срок. Необходимо восстановить утерянные документы и, согласно статье 1154 Гражданского кодекса РФ, подать заявление о принятии наследства нотариусу в течение шести месяцев со дня открытия наследства. Днем открытия наследства является день смерти гражданина или день вступления в законную силу решения суда об объявлении гражданина умершим (статья 1114 ГК).

В том случае, если срок подачи документов пропущен, оформлять наследство придется только через суд. При этом необходимо будет доказать, что срок был пропущен наследником по уважительной причине.

Юристы утверждают, что ничего страшного в потере документов на квартиру нет, а их восстановление может занять совсем немного времени. Есть несколько вариантов восстановления документов для того, что, чтобы начать оформление наследства.

Обратиться в Росреестр

Договоры купли-продажи или дарения всегда составляются в трех экземплярах, один из которых отправляется на хранение в Росреестр. Чтобы получить официальную копию с этого экземпляра, можно обратиться в территориальное подразделение Росреестра или МФЦ по месту жительства.

Выдача свидетельств о праве собственности на квартиру прекращена с июля 2016 года. Вместо этого документа теперь используется выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Для того, чтобы получить выписку, можно обратиться в территориальное подразделение Росреестра, МФЦ по месту жительства или подать онлайн-заявление через портал «Госуслуги».

«Право собственности на квартиру подлежит регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Если вы не можете найти свидетельство о праве собственности, то достаточно заказать выписку из ЕГРН по адресу квартиры, где будет указан ее правообладатель, и принести нотариусу в качестве подтверждения. Заказать такую выписку можно любому человеку на сайте Росреестра при условии оплаты государственной пошлины». — говорит управляющий партнер московской коллегии адвокатов «Юрсити» Виктория Шакина.

Обратиться в БТИ

Если Росреестр по каким-то причинам не может выдать копию договора купли-продажи, например, сделка произошла до 1998 года, можно обратиться в районное бюро технической инвентаризации (БТИ). Они сделают справку, подтверждающую право собственности, которую можно будет в дальнейшем использовать для обращения в Росреестр и для внесения сведений в ЕГРН.

«Бывают ситуации, когда регистрирующие ведомства не могут предоставить информацию о принадлежности недвижимости, к примеру, из-за утраты архива. В таких случаях оформление наследственных прав на квартиру придется осуществлять в судебном порядке», — говорит зампредседателя Комиссии по информационному обеспечению нотариальной деятельности Московской городской нотариальной палаты Александр Иванов.

Как восстановить свидетельство о праве на наследство

Чтобы восстановить свидетельство о праве наследования, нужно обратиться к нотариусу, который вел наследственное дело.

Что делать, если утрачены судебные акты

Если судебный акт, по которому квартира перешла в собственность, потерян, необходимо обратиться с письменным заявлением в суд, который вынес решение.

Чтобы восстановить свидетельство о праве наследования, нужно обратиться к нотариусу, который вел наследственное дело

Чтобы восстановить свидетельство о праве наследования, нужно обратиться к нотариусу, который вел наследственное дело (Фото: Ярослав Чингаев/ТАСС)

Как получить кадастровый паспорт на квартиру

С 2017 года выдача кадастровых паспортов прекращена. Данный документ содержал информацию об объекте недвижимости (площадь, этажность, назначение, кадастровый номер и другое). Теперь все эти сведения содержатся в выписке из ЕГРН.

Какие могут возникнуть сложности

Многие из современных наследодателей родились и прожили часть своей жизни в СССР. Сейчас бывшие союзные республики — это самостоятельные государства. Соответственно, если умерший родился или женился на территории Белоруссии или Украины, записи актов гражданского состояния об этом сохранились в архивах на территории данных государств, а не России.

Это существенно затрудняет возможность самостоятельно получить документы, так как чаще всего другие государства не отвечают на частные или адвокатские запросы о правовой помощи. Получить данные из архивов на территории других государств можно через суд при помощи судебного запроса. Например, в рамках дела об установлении факта родства.

Читайте также:
Что входит в цену иска: особенности расчета

Виктория Шакина, управляющий партнер московской коллегии адвокатов «Юрсити»:

— Если выяснится, что квартира не зарегистрирована на умершего, например, вследствие того, что документы не были оформлены должным образом, то наследнику придется через суд признавать право собственности на квартиру в порядке наследования и доказывать факт наличия права собственности на квартиру у наследодателя. Но важнее всего найти документы, подтверждающие родство наследника с наследодателем, чтобы нотариус принял ваше заявление о принятии наследства и признал вас наследником.

«Проблемы могут возникнуть и в том случае, если квартира, выдавалась наследодателю еще в советские времена или выделялась, как служебное жилье, но не была своевременно приватизирована. Либо, если квартира была получена в наследство, но не оформлена, например, из-за ошибок в персональных данных между наследником и наследодателем, а ваш усопший родственник не оформил документы и продолжил проживать в квартире», — говорит адвокат АБ «Щеглов и Партнеры» Виктория Рыбалко.

Если срок подачи документов был пропущен, оформлять наследство придется только через суд

Если срок подачи документов был пропущен, оформлять наследство придется только через суд (Фото: loon.site)

Что может заменить свидетельство о собственности

Помимо свидетельства собственности на квартиру, существуют и другие правоустанавливающие документы. К ним относятся:

  • договор купли-продажи;
  • договор дарения;
  • договор о приватизации.

При необходимости восстановления этих документов, наследник должен обратиться либо в Росреестр для выдачи дубликата, либо в отдел приватизации муниципального образования. В случае, если квартира была оформлена в собственность до 31 января 1998 года — к нотариусу, который удостоверял сделку с квартирой.

Александр Иванов, нотариус:

— По закону, прежде чем выдать свидетельство о праве на наследство, нотариус проверяет состав и место нахождения наследственного имущества по сведениям ЕГРН. Таким образом, если право на квартиру, входящую в состав наследства, зарегистрировано в ЕГРН, нотариус запросит всю информацию сам — напрямую в Росреестре. Запрос в Росреестр позволяет снять все вопросы, даже если наследник не знает, сколько и какие именно объекты недвижимости принадлежали наследодателю.

Если же права на недвижимость возникли до 31 января 1998 года, и сведений в ЕГРН о них нет, нотариус может запросить данные и в других уполномоченных органах. Например, в Москве справку о правах лица на объект жилищного фонда по состоянию на 31 января 1998 года можно получить в Департаменте городского имущества. Сведения предоставляются электронно, без какого-либо участия наследника.

Самое главное для наследника — это вовремя обратиться к нотариусу, в производстве которого находится наследственное дело, и сообщить ему всю имеющуюся информацию о квартире:

  • когда наследодатель приобрел квартиру;
  • на основании чего возникло право на квартиру — по договору купли-продажи, мены, передачи в порядке приватизации или в порядке наследования.

Владея этой информацией, нотариус сможет сделать все необходимые запросы.

Как вернуть проданную недвижимость (квартиру)?

Чтобы приобрести недвижимое имущество граждане обращаются к риэлтору, а чтобы вернуть его после неудачной сделки — к адвокату. Действительно, при заключении договора купли-продажи недвижимости стороны не всегда достигают тех целей, ради которых они вступают в сделку. Чаще всего серьезные проблемы возникают у продавцов недвижимости, когда они не получают оплату по договору и при этом лишаются прав на квартиру, дом, дачу.

По общим правилам гражданского законодательства покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не оговаривается законом, либо самими сторонами. Оплата по договору купли-продажи недвижимого имущества подтверждается: распиской, выпиской из банка о переводе денежных средств, квитанцией о внесении денежных средств в кассу (если продавец юридическое лицо) и т.п. документами, удостоверяющими передачу денежных средств от покупателя продавцу. Если покупатель не оплатил приобретенное по договору недвижимое имущество, можно говорить о нарушении условий договора и праве продавца требовать расторжения договора купли-продажи и возврата имущества, при условии, что оно было передано по договору.

В соответствии с положением статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом или договором. При отсутствия согласия между сторонами сделки договор может быть расторгнут судом по требованию одной из сторон, но только при наличии следующих условий:

  • При существенном нарушении договора другой стороной;
  • В иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

Особое внимание следует обратить на формулировку: «Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора». Если исходить из того, что по договору купли-продажи продавец обязуется передать покупателю в собственность недвижимость, а покупатель обязуется принять её и уплатить за неё определенную в договоре денежную сумму, то отсутствие оплаты по договору следует считать нарушением основной обязанности покупателя.

Кроме того, продавец заключает договор купли-продажи с расчетом получить от покупателя денежные средства, следовательно, их неполучение влечет для него такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора. Значит, нарушение покупателем обязанности по оплате должно каждый раз признаваться существенным нарушением договора вне зависимости от факта регистрации перехода права собственности по сделке. На практике оказывается все не так просто. Судам при одинаковых исходных данных, одинаковых требованиях принимаются прямо противоположные решения, причем часто со ссылками на одни и те же нормы права.

Читайте также:
Средняя заработная плата

Чаще всего суды, принимая решение об отказе в удовлетворении исковых требований о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, указывают в судебном акте: «если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании п.3 ст.486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со ст.395 ГК РФ». При этом передача имущества покупателю до получения денежных средств также оказывается обстоятельством, который позволяет судам применять п. 4 ст. 453 ГК РФ, согласно которому стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Адвокат: возврат проданной неоплаченной квартиры

Несмотря на упоминание данных норм в Постановлении Пленума ВС РФ № 10 и Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» судам также дано разъяснение по вопросу расторжения договора купли-продажи недвижимости: «регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст.450 ГК РФ» и дана ссылка на право продавца, не получившего оплаты по нему, требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ. Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

До момента принятия указанного Постановления даже при наличии всех необходимых для расторжения сделки условий (отсутствие оплаты, доказанные убытки продавца, фактическая не передача имущества покупателю) судебные решения о расторжении договора купли-продажи недвижимости были редкостью. В настоящий момент расторгнуть договор купли-продажи недвижимости в связи с её неоплатой вполне достижимая юридическая цель.

Соблюдение предусмотренного законом порядка расторжения договора, четкое формулирование исковых требований и их грамотное обоснование залог успеха в споре с недобросовестным покупателем недвижимого имущества. Безусловно, что неоплата за фактически переданное недвижимое имущество не является единственным основанием для оспаривания совершенной сделки. Об иных основаниях расторжения договоров и о практических советах по их применению читайте на страницах нашего Интернет-ресурса.

Если Вы не имеете объективной возможности воспользоваться квалифицированной юридической помощью при продаже квартиры, мы рекомендуем Вам воспользоваться разработанной адвокатами нашего Бюро памяткой – «Юридические правила продажи квартиры.» Цель данной памятки – обеспечить все возможные правовые механизмы защиты интересов продавца недвижимости от возможных убытков и прочих проблем ввиду недобросовестности приобретателя.

Для получения правовой помощи по вопросам совершении сделок по продаже недвижимости и расторжению договоров купли-продажи недвижимости Вы можете обратиться в Адвокатское бюро «Домкины и партнеры».

Как оформить договор купли-продажи квартиры

Если вы решили купить или продать квартиру, без договора купли-продажи не обойтись.

Договор купли-продажи нужен, чтобы зафиксировать все условия сделки и зарегистрировать право собственности на квартиру.

Что вы узнаете

Самые важные термины

Стороны договора купли-продажи — это продавец и покупатель. Ими могут быть и физические, и юридические лица.

Если обе стороны договора физические лица, они должны быть дееспособными. Дееспособность — это когда у человека есть права и обязанности, за которые он несет ответственность. Как правило, дееспособность наступает в 18 лет. До совершеннолетия от имени гражданина выступают его законные представители — родители или опекуны.

Суд может признать недееспособным совершеннолетнего человека, если он страдает психическим заболеванием либо злоупотребляет алкоголем или азартными играми. Тогда для продажи квартиры потребуется согласие опекуна.

Часто суд принимает решение о недееспособности гражданина очень долго. Иногда человек уже не понимает, что делает, но решения о лишении дееспособности еще нет. Это риск для второй стороны. Посоветуйтесь с юристом, прежде чем подписывать договор купли-продажи.

Продавец квартиры обязательно должен быть ее собственником. Чтобы подтвердить право собственности на квартиру, потребуется выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

Содержание договора. Стороны могут заключить любой договор, не противоречащий закону. Но есть существенные условия, без которых любой договор купли-продажи будет недействительным:

  1. Цена.
  2. Предмет договора, включая адрес и кадастровый номер квартиры.
  3. Перечень лиц, которые вправе пользоваться квартирой после ее продажи, и права, которые они будут иметь на квартиру.

Акт приема-передачи квартиры. Без акта приема-передачи продавец не сможет продать, а покупатель принять квартиру. Передаточный акт — это важная часть договора купли-продажи квартиры. Он подтверждает факт исполнения обязательств сторон по договору.

Если вы покупатель, не подписывайте акт до тех пор, пока не проверите состояние квартиры.

Передаточный акт можно составить как отдельный документ или включить соответствующий пункт в договор купли-продажи. В нем пишут примерно так: «Стороны пришли к соглашению о том, что настоящий договор имеет силу акта приема-передачи квартиры и с момента подписания настоящего договора обязанность продавца по передаче покупателю квартиры считается исполненной».

Как оформить договор купли-продажи квартиры

Договор купли-продажи квартиры может быть только в письменной форме. Его можно написать от руки, скачать образец в интернете или составить у нотариуса.

Читайте также:
Правила заполнения записки-расчета при увольнении

Любой договор купли-продажи можно заверить у нотариуса добровольно для собственного спокойствия и дополнительной правовой экспертизы сделки. Договор обязательно заверять, если вы продаете или покупаете:

    Но если все собственники одновременно продают свои доли в квартире по одному договору, то к нотариусу можно не обращаться. или опекаемого человека.

Договор купли-продажи квартиры вступает в силу с момента подписания. Чтобы официально владеть квартирой, зарегистрируйте право собственности в Росреестре.

Документы. Перечень документов для государственной регистрации права собственности индивидуален в каждом случае. Уточняйте его в МФЦ, региональном управлении Росреестра или по телефону 8 (800) 100-34-34 .

В любом случае для регистрации сделки понадобятся паспорта всех продавцов и покупателей — физических лиц или учредительные документы юридических лиц, оригиналы и копии договора купли-продажи.

Документы, которые нужны для проверки юридической чистоты квартиры, и документы для государственной регистрации — это два разных комплекта. В этой статье рассказываем только о документах, которые попросят для государственной регистрации права собственности.

Список для проверки юридической чистоты квартиры будет совсем другим. Как минимум понадобится выписка из домовой книги и технический паспорт.

В законе строгих требований к количеству экземпляров договора купли-продажи нет. Один экземпляр заберет себе Росреестр, а остальные экземпляры делают по количеству продавцов и покупателей.

Как подать документы на регистрацию права собственности на квартиру

В Росреестре или МФЦ. Для физических лиц это самый простой и недорогой способ. Подать документы на регистрацию права собственности можно в региональном управлении Росреестра или в МФЦ. Запишитесь через интернет или прямо на месте получите талон электронной очереди и дождитесь специалиста.

Дома. Специалист из Росреестра может приехать домой к заявителю и принять документы на регистрацию права собственности. Такая возможность есть только у ветеранов Великой Отечественной войны, людей, получивших инвалидность в результате Великой Отечественной войны, людей с инвалидностью первой и второй группы, если они являются собственниками продаваемой квартиры. Уточняйте подробности по телефону в ближайшем территориальном подразделении Росреестра.

Почтовым отправлением. Отправить документы на государственную регистрацию права собственности можно по почте с описью вложения и уведомлением о вручении в офис Росреестра по месту нахождения квартиры.

Обязательно заверьте у нотариуса заявление о государственной регистрации права, договор купли-продажи квартиры и доверенность с полномочиями вашего представителя, если сами не можете подписать документы.

У нотариуса. С 1 февраля 2019 года нотариусы сами отправляют в Росреестр документы на регистрацию договоров купли-продажи , которые они удостоверяют. Кроме нотариуса идти никуда не нужно. Это бесплатно. Заплатить придется только за удостоверение договора.

В интернете. Подачу документов на регистрацию права собственности онлайн применяют некоторые банки в отношении договоров купли-продажи квартир своих клиентов. Обычно такая форма подачи документов слишком сложна: договор купли-продажи должен быть подписан электронной цифровой подписью всех участников сделки.

Сколько регистрируется право собственности на квартиру

Если вы подали документы на регистрацию права собственности в Росреестр, все будет зарегистрировано через 7 рабочих дней. Если в МФЦ — через 9 рабочих дней.

Если документы на государственную регистрацию отправил нотариус в электронной форме, право собственности будет зарегистрировано уже на следующий рабочий день. Так быстро потому, что государственный регистратор не будет проводить правовую экспертизу договора купли-продажи . Эту работу уже сделал нотариус.

После регистрации права собственности вы получите экземпляр договора купли-продажи со штампом о государственной регистрации перехода права собственности и выписку из ЕГРН. Где и как получать документы, скажет специалист, принявший у вас документы на регистрацию.

Сколько стоит оформление купли-продажи квартиры

За регистрацию права собственности на жилое помещение нужно уплатить государственную пошлину — 2 тысячи рублей. Госпошлину платит покупатель.

Если обязательно нотариальное удостоверение договора купли-продажи , за него придется заплатить 0,5% от суммы сделки, но не менее 300 и не более 20 тысяч рублей.

Как расторгнуть договор купли-продажи квартиры

Расторжение договора — это прекращение его действия. Покупатель возвращает продавцу квартиру, а продавец — деньги. Расторжение может быть добровольным по соглашению сторон или по требованию одной из сторон в случае нарушения условий другой стороной.

По соглашению сторон. Если заявление о регистрации права собственности на квартиру еще не подано, расторгнуть договор по соглашению сторон проще всего: заключите соглашение о расторжении договора. Если деньги за квартиру уже были переданы продавцу, пропишите в соглашении о расторжении порядок их возврата.

Если заявление о регистрации права собственности уже подано на государственную регистрацию, но право собственности еще не зарегистрировано, стороны подают заявление о прекращении регистрации права собственности. А уже после заключают соглашение о расторжении договора.

Если право собственности покупателя на квартиру уже зарегистрировано, а продавец получил оплату, расторгнуть договор невозможно, он считается исполненным. В этом случае проще всего заключить обратный договор купли-продажи на тех же условиях. Стороны просто поменяются местами, и квартира вернется продавцу, а деньги — покупателю. Но в этом случае новому продавцу нужно будет отчитаться в налоговую — заполнить декларацию 3-НДФЛ, потому что он продает квартиру, которой владеет менее 5 лет.

Налог платить не придется: если квартира дороже миллиона рублей, налог уплачивается с прибыли от продажи, а ее нет. Отсутствие прибыли можно доказать первоначальным договором купли-продажи. Т—Ж уже писал, как не платить налог с продажи квартиры и как его уменьшить.

Читайте также:
Законная неустойка: как все это работает на практике?

По требованию одной из сторон. Чаще всего расторжение договора купли-продажи после государственной регистрации перехода права собственности требуется, когда одна из сторон не получила обещанное по сделке.

Например, продавец не получил оплату за квартиру. Или после оформления всех документов покупатель нашел в квартире такие недостатки, при которых за уплаченную сумму она становится ему не нужна.

В таких случаях расторгнуть договор купли-продажи возможно только в судебном порядке.

Как восстановить договор купли-продажи квартиры

Без договора купли-продажи невозможно заключить ни одну сделку с квартирой: продать, подарить или отдать в залог. Если вы потеряете договор, есть риск, что мошенники найдут его и попытаются продать квартиру или присвоить ее себе.

Если вы потеряли договор купли-продажи, заключенный до 31 января 1998 года, найти его будет сложно, потому что государственной регистрации сделок с недвижимостью в то время не было. Информация о квартире до 31 января 1998 года есть в Бюро технической инвентаризации.

Сейчас все правоустанавливающие документы хранятся в архивах государственных органов вечно, но получить документ, равноценный утерянному, не получится. В управлении Росреестра могут предоставить только копию договора купли-продажи. Она не имеет юридической силы и подойдет только для ознакомления.

Запрос на копию договора можно подать лично в отделении Росреестра, в МФЦ, почтой или с помощью электронного сервиса на сайте Росреестра. Документ предоставляется в бумажном или электронном виде. Для его получения нужно уплатить госпошлину в размере 300 рублей за один бумажный документ или 150 рублей за один электронный.

Только дубликат равносилен договору. Если вы заверяли договор купли-продажи у нотариуса, у него же можно получить дубликат. Нотариусы хранят удостоверенные документы в своих делах и выдают именно дубликаты, а не копии.

Как переоформить договор купли-продажи квартиры

Если стороны подписали договор купли-продажи, а потом решили внести еще какое-то условие, нужно составить дополнительное соглашение к этому договору и зарегистрировать его вместе с основным.

Если стороны уже подали заявление на государственную регистрацию права собственности, то порядок такой же, как и для расторжения договора: подать заявление о прекращении государственной регистрации, затем заключить дополнительное соглашение. После этого нужно снова подать документы на государственную регистрацию вместе с дополнительным соглашением.

После оформления права собственности на покупателя и оплаты стоимости квартиры изменить договор невозможно, так как он считается исполненным.

Кто платит за договор купли-продажи квартиры

Стороны сами договариваются о расходах на оформление договора купли-продажи квартиры. В такие расходы входят юридические услуги на составление договора, нотариальные расходы и государственная пошлина за регистрацию права собственности.

Расходы на юридические и нотариальные услуги стороны оплачивают пополам, а госпошлину за регистрацию права собственности — покупатель.

На что обратить внимание в договоре

В договоре купли-продажи квартиры нет неважных пунктов, но иногда стороны прописывают в нем несущественные условия.

Залог квартиры в случае неоплаты. Чтобы защитить права продавца, необходимо внести в договор купли-продажи пункт о залоге объекта недвижимости в пользу продавца до полной оплаты стоимости квартиры.

По закону это условие действует автоматически, поэтому в договор специально можно ничего не включать. Но проследите, чтобы не было оговорки об отсутствии залога квартиры в пользу продавца в случае неоплаты.

Заверения сторон. Этот пункт также касается продавца. В нем он гарантирует достоверность всех сведений о состоянии квартиры и ее юридической чистоте. А в дальнейшем отвечает за предоставленные гарантии. Особенно это касается сведений о других лицах, имеющих право пользоваться квартирой, технического состояния сантехники и электрики.

Мебель. Если квартира продается с мебелью, кондиционером и другими движимыми вещами, это нужно указать в договоре. Подойдет фраза: «Все имущество продавца, находящееся в квартире в день ее передачи покупателю, переходит в собственность покупателя, цена указанного имущества включена в стоимость квартиры». Лучше всего описать это имущество в договоре или акте приема-передачи.

Сколько действителен договор купли-продажи квартиры

Договор купли-продажи квартиры действует до полного исполнения сторонами обязательств, то есть до передачи квартиры покупателю и денег продавцу.

В каких случаях договор купли-продажи может быть признан недействительным

Недействительные договоры бывают двух видов: оспоримые и ничтожные.

Ничтожный договор — это соглашение, которое заключено с нарушением закона. Такой договор недействителен с момента заключения независимо от того, признал его суд недействительным или нет. То есть формально сделка была, но юридически она не повлекла никаких последствий. Несмотря на это, в суд все равно придется обратиться, чтобы доказать ничтожность и вернуть стороны договора в исходное положение, как было до заключения сделки.

К ничтожным сделкам относятся:

  1. Сделки, не соответствующие требованиям закона или иных правовых актов. Например, покупатель купил квартиру, а продавец купил ее у другой семьи, и в той сделке были нарушены права несовершеннолетних детей. Купля-продажа признается недействительной, и вся цепочка становится ничтожной.
  2. Сделки с нарушением правопорядка и нравственности. Например, договор купли-продажи с поддельной подписью или документами.
  3. Мнимые и притворные сделки. Мнимая сделка — это сделка без намерения заключить правовой договор. Например, продажа квартиры родственнику, чтобы скрыть имущество от судебных приставов. Притворная сделка нужна, чтобы прикрыть другую сделку. Например, под видом дарения продать недвижимое имущество.
  4. Сделка, совершенная недееспособным гражданином. Опекун такого гражданина может обратиться в суд с требованием о применении последствий недействительности ничтожной сделки.
  5. Сделка, заключенная малолетним гражданином до 14 лет. Правда, на практике такие случаи встречаются крайне редко.
Читайте также:
Применение профессиональных стандартов

Срок исковой давности о признании таких сделок недействительными — 3 года. Он начинается со дня исполнения ничтожной сделки. Если договор предъявляет не одна из сторон сделки, а другое заинтересованное лицо, срок начинается со дня, когда это лицо узнало о начале исполнения сделки.

Второй вид недействительных договоров — оспоримые. Такие договоры заключены с нарушением закона, но будут работать, если никто не обратится в суд с требованием признать их недействительными. Не факт, что суд согласится с иском.

К оспоримым сделкам относятся:

  1. Сделки, которые заключают под угрозой насилия или по сговору представителей сторон. Сюда же относятся сделки, которые вы были вынуждены совершить на крайне невыгодных для себя условиях.
  2. Сделки, совершенные ограниченно дееспособными гражданами без согласия попечителей.
  3. Сделки, заключенные подростком 14—18 лет без согласия родителей.
  4. Сделки, совершенные без согласия третьего лица, когда его согласие нужно по закону. Если муж продал квартиру без согласия жены, она имеет право потребовать признать договор купли-продажи недействительным.
  5. Сделки, которые лица совершают, не понимая значения своих действий. Например, в состоянии алкогольного опьянения.

Срок исковой давности для признания сделки оспоримой — 1 год с момента, когда заинтересованное лицо узнало или должно было узнать о нарушении своих прав. Если одна из сторон оспаривает сделку, совершенную под угрозой насилия или расправы, срок исковой давности начинается со дня прекращения угроз.

Продажа и покупка квартиры: о чем не рассказал Росреестр

Продажа и покупка квартиры: о чем не рассказал Росреестр

Росреестр рассказал, какие документы собрать и какую информацию проверить при продаже и покупке квартиры. Адвокаты по просьбе «АГ» дополнили разъяснения ведомства и дали советы продавцам и покупателям недвижимости.

Росреестр: что делать, если вы продавец

  • Если вы не можете присутствовать на сделке, необходимо оформить нотариальную доверенность на продажу квартиры и представление документов в Росреестр на государственную регистрацию.
  • Если среди собственников квартиры есть лица, находящиеся под опекой и попечительством (например, дети, совершеннолетние недееспособные или ограниченно дееспособные граждане), необходимо запросить разрешение органов опеки и попечительства на заключение договора купли-продажи.
  • Если в квартире кто-то прописан, нужно решить вопрос о снятии человека с регистрационного учета. Это можно сделать на портале госуслуг или обратившись в МФЦ. Потом там же следует заказать выписку из домовой книги, которая позволит покупателю убедиться, что на жилплощади никто не прописан.
  • Приобретенная в браке квартира является совместно нажитым имуществом мужа и жены. Поэтому потребуется нотариально удостоверенное согласие супруга на продажу квартиры.

На сайте Росреестра доступен сервис «Жизненные ситуации». Ведомство советует воспользоваться им при подготовке пакета документов. Сервис подскажет, какие документы необходимы в вашей ситуации, и обозначит порядок действий.

Обязательно проверьте покупателя

Адвокат МКА «Тимофеев, Фаренвальд и партнеры» Мария Милюкова:

Продавцу необходимо установить личность и финансовое положение покупателя. Эта несложная процедура может сэкономить силы и время в случае, если покупатель окажется «проблемным».

Если покупатель – гражданин РФ, рекомендуем проверить, действителен ли его паспорт, с помощью сервиса МВД России.

Если покупатель – юридическое лицо и договор купли-продажи предусматривает рассрочку оплаты, нужно внимательно проверить документы, в частности устав юрлица, и получить выписку из ЕГРЮЛ. В выписке должна насторожить информация о наличии недостоверных сведений об учредителях компании-покупателя или о ее юридическом адресе. Налоговая инспекция может начать процедуру исключения юрлица из реестра уже через полгода после внесения сведений о недостоверности. При пропуске трехмесячного срока на представление возражений в случае начала такой процедуры восстановить покупателя в реестре и получить оплату будет крайне проблематично (ст. 21.1 Закона от 8 августа 2001 г. № 129-ФЗ).

Устав юридического лица может предусматривать необходимость получения согласия учредителей на совершение сделок по приобретению недвижимости или сделок, превышающих определенную сумму. На основании финансовой отчетности компании можно установить, не является ли такая сделка крупной (является, если стоимость квартиры превышает 25% балансовой стоимости активов компании). Если указанные критерии соблюдаются, крайне важно получить письменное согласие учредителей на совершение сделки в виде заверенной копии протокола общего собрания участников или акционеров. В противном случае сделка может быть оспорена (см., например, п. 4 ст. 46 Закона от 8 февраля 1998 г. № 14-ФЗ), а продавец должен будет вернуть полученные денежные средства покупателю и вновь оформлять на себя квартиру.

Также желательно через сайт ЕФРСБ удостовериться, что в отношении покупателя – физического или юридического лица не возбуждено дело о банкротстве. Если это все-таки случилось, он, скорее всего, не сможет купить у вас квартиру без согласия арбитражного управляющего. А база судебных приставов позволит установить, не возбуждено ли исполнительное производство, которое может стать основанием для ареста банковских счетов покупателя и существенно затруднить расчеты по сделке.

Отнеситесь серьезно к выбору способа расчета по сделке

Адвокат Адвокатской палаты г. Москвы Ирина Язева:

Хотелось бы обратить внимание продавцов недвижимости на ситуацию, когда денежные средства по договору купли-продажи квартиры передаются после регистрации перехода права собственности на имущество и когда покупка оплачивается не посредством аккредитива или использования банковской ячейки, а путем передачи наличных или перевода средств со счета покупателя на счет продавца. В таком случае у продавца нет никаких гарантий, что покупатель передаст денежные средства в срок, установленный договором купли-продажи. Если же для расчетов по сделке используется аккредитив или банковская ячейка, то продавец уже до передачи документов в уполномоченный орган на регистрацию уверен, что нужная сумма ждет его в банке и он без проблем сможет получить деньги при предоставлении договора с отметкой о регистрации перехода права собственности.

Читайте также:
Применение профессиональных стандартов

В случае продажи недвижимости с оплатой наличными или путем банковского перевода средств после регистрации перехода права собственности я бы рекомендовала пользоваться п. 5 ст. 488 ГК РФ и прописывать в договоре купли-продажи условие о том, что до момента полной оплаты недвижимое имущество будет находиться в залоге у продавца. Лучше потратить день на снятие залога после оплаты, чем остаться без денежных средств и недвижимости. Может быть такое, что деньги покупатель вам не отдаст, а имущества, кроме приобретенной у вас квартиры, у него не окажется. Тогда получить от него средства не получится. В таком случае можно требовать расторжения договора купли-продажи через суд, но, возможно, придется дойти до Верховного Суда, защищая свои права, и прилично потратиться на адвоката (например, как в ситуации, изложенной в Определении ВС РФ от 15 мая 2018 г. № 4-КГ18-27). При этом никто не даст гарантии, что суд вам не откажет в возврате квартиры. Иная ситуация с залогом: если вы не получите деньги по договору купли-продажи, сможете инициировать процесс обращения взыскания на заложенное имущество. Так защитить свои права будет куда проще.

Помните о налогах

Адвокат МКА «СЕДЛЕКС» Людмила Утюжанина:

Я бы советовала покупателям подумать о вопросах налогообложения. Со ст. 217.1 Налогового кодекса знакомы не все, а потому многие не знают об особенностях освобождения от налогообложения доходов от продажи недвижимости с учетом сроков владения ею. Налог не придется платить, если вы продали недвижимость, которой владеете не менее 5 лет, а в некоторых случаях – не менее 3 лет. Сейчас многие во избежание начисления налога ждут 5 лет, хотя это не всегда нужно. Так, если квартира подарена, перешла по наследству, приватизирована или на дату продажи является единственным жильем, то трехлетнего срока владения будет достаточно, чтобы налог не платить (читайте об этом в материале «Продали недвижимость или получили ее в дар – не забудьте уплатить налог»).

Расскажу еще об одном поучительном случае из практики: сделку купли-продажи сопровождал риелтор, и она была нотариальной. Но никто не объяснил продавцу, что он не является налоговым резидентом РФ, так как более 6 месяцев в году проживает на Кипре. В итоге для продавца стало неожиданностью, что он должен уплатить налог с дохода от продажи недвижимости в размере 30%. Продавец потерял 1/3 стоимости квартиры. Причем он мог этого избежать, просто въехав в Россию раньше.

Росреестр: что делать, если вы покупатель

  • Убедитесь, что продавец является законным собственником квартиры. Для этого нужно получить выписку из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости. Также можно заказать выписку из ЕГРН о переходе прав, которая позволит понять, как часто менялись собственники квартиры и какие сделки с ней совершались. Получить выписку можно с помощью сервиса на сайте Росреестра, на сайте Федеральной кадастровой палаты и на портале госуслуг. Дополнительно попросите у продавца правоустанавливающий документ, подтверждающий основание приобретения или получения квартиры в собственность: договор купли-продажи, договор дарения, свидетельство о праве на наследство и т.д.
  • Уточните семейный статус продавца. Если на момент приобретения недвижимости он состоял в браке, требуйте согласие супруга на продажу квартиры. Если оно не будет представлено на государственную регистрацию прав вместе с договором купли-продажи, то в ЕГРН внесут отметку, что сделка совершена без необходимого в силу закона согласия супруга. Исключение из ЕГРН такой отметки законодательством не предусмотрено.
  • Проверьте, кто зарегистрирован в квартире. Настаивайте, чтобы жильцы были выписаны до совершения сделки. Это избавит вас от конфликтов и необходимости обращаться в суд.
  • Узнайте, нет ли у продавца долга по коммунальным платежам. Справку об отсутствии задолженности по форме ЕИРЦ-22 можно заказать в МФЦ, ТСЖ, в управляющей компании или на портале госуслуг.
  • Проверьте, была ли в квартире перепланировка. Для этого нужно запросить у продавца технический паспорт. Все изменения в квартире должны быть узаконены, иначе после ее покупки это придется делать вам.
  • Для составления договора купли-продажи и представления его на государственную регистрацию потребуются в числе прочего документы, удостоверяющие личность сторон договора (их представителей), и свидетельство о рождении ребенка, если среди собственников – несовершеннолетний. Если квартира приобретается с использованием кредитных средств, для оформления договора купли-продажи понадобится кредитный договор.
  • Имейте в виду, что в отдельных случаях, установленных законом, договор купли-продажи квартиры требует обязательного нотариального удостоверения. Например, если продавцом или одним из них является ребенок, не достигший 14 лет, недееспособный или находящийся под опекой гражданин; если супруги, приобретая в долевую собственность квартиру, заключают договор купли-продажи, содержащий элементы брачного договора.
Читайте также:
Средняя заработная плата

Обязательно проверьте продавца

Адвокат МКА «Тимофеев, Фаренвальд и партнеры» Мария Милюкова:

Порядок действий при покупке квартиры зависит от того, у кого она приобретается – у застройщика или на вторичном рынке. Процедуры проверки продавца в первом и во втором случаях существенно разнятся.

Если квартира приобретается не у застройщика, важно установить личность и финансовое положение продавца, не ограничиваясь проверкой правового статуса квартиры и права собственности продавца на нее. Если продавец – гражданин РФ, рекомендуем убедиться, что его паспорт действителен, с помощью сервиса МВД России. Но следует понимать, что даже такая проверка не дает 100-процентной гарантии благонадежности контрагента. Так, в нашей практике мы столкнулись с необходимостью признания в судебном порядке незаключенными договоров залога квартиры. Сделки были совершены от имени доверителя по украденному паспорту, в который была вклеена чужая фотография. Все спорные сделки без проблем прошли удостоверение нотариусом, МФЦ и Росреестром, а сам гражданин-«продавец» узнал о них только после получения претензии о возврате долга.

Проверить продавца – юридическое лицо можно так же, как и покупателя (см. выше).

Также крайне важно удостовериться, что в отношении продавца – физического или юридического лица – не возбуждено дело о банкротстве (информация доступна на сайте ЕФРСБ) и отсутствуют сведения о намерении лица обратиться в суд с заявлением о банкротстве продавца. Необходимо проверить картотеку арбитражных дел на предмет поданных заявлений о банкротстве или крупных исков в отношении продавца, которые могут привести к возбуждению такого дела. Перед сделкой мы также осуществляем поиск по делопроизводству районных судов по всем адресам, где был когда-либо зарегистрирован продавец 1 , на предмет удовлетворенных или находящихся в производстве исковых заявлений, которые могут повлиять на его платежеспособность. База судебных приставов позволит установить, не возбуждено ли исполнительное производство, которое может стать основанием для ареста банковских счетов продавца и в дальнейшем привести к банкротству. К чему такая тщательная проверка? Если цена квартиры будет признана существенно ниже рыночной, то в случае банкротства продавца сделка может быть оспорена, и квартира перейдет в конкурсную массу должника. Вернуть деньги за нее будет проблематично: покупателя включат в реестр требований кредиторов, и вряд ли он получит всю сумму, уплаченную за квартиру.

Также мы рекомендуем выяснить, не обременена ли квартира правами третьих лиц (аренда, залог, рента и проч.), не является ли предметом судебного разбирательства. Следует понимать, что обременения не обязательно будут отражены в выписке из ЕГРН. Некоторые обременения, например право пожизненного проживания третьих лиц в квартире, могут фигурировать только в тексте документов ¬– оснований перехода прав на квартиру (договор купли-продажи, договор дарения и проч.).

Если квартира приобретается у застройщика, необходимо не только удостовериться в его правовом статусе, но и проанализировать лицензию, проектную документацию на объект, сроки сдачи дома в эксплуатацию, проверить наличие в базах судебных дел исков к застройщику о защите прав потребителей (многочисленность подобных исков может свидетельствовать о недобросовестном отношении застройщика к срокам передачи квартир в собственность дольщиков).

(Полезные советы для участников долевого строительства вы найдете в подборке статей на тему «Защита прав дольщиков».)

Проверьте бывших жильцов и не торопитесь с покупкой наследственного имущества

Адвокат МКА «СЕДЛЕКС» Людмила Утюжанина:

В разъяснениях Росреестра указано, что нужно проверить цепочку прежних владельцев квартиры, но не сказано, что должно вызвать опасения. Если среди собственников или просто зарегистрированных ранее в квартире есть лица, состоящие на учете в психоневрологическом диспансере, находящиеся в местах лишения свободы или проходящие срочную военную службу, то следует заручиться дополнительными гарантиями, что эти лица не претендуют на проживание в квартире. Такие случаи судебной практике известны. Стоит пообщаться с соседями – возможно, они знают о прежних жильцах квартиры.

Также с осторожностью стоит отнестись к квартире, которая получена последними собственниками по наследству, если прошло менее 3 лет. Я бы не рекомендовала заключать договор, так как всегда возможно появление нового наследника, который не знал о смерти наследодателя (например, родственники не захотели ему об этом сообщить или не смогли, так как он живет за границей). Суды часто восстанавливают в правах таких наследников. В этом случае вам придется вернуть квартиру.

Проверьте наличие жильцов, которых выселить из квартиры не получится

Адвокат Адвокатской палаты г. Москвы Ирина Язева:

Я бы рекомендовала быть осмотрительнее при покупке ранее приватизированных квартир. Следует проверить, не отказался ли кто из жильцов участвовать в приватизации.

По закону такие лица сохраняют право пользования квартирой даже в случае смены собственника. Если по условиям договора купли-продажи жильцы обязаны сняться с регистрационного учета по месту жительства уже после перехода права собственности, то могут всплыть неожиданные проблемы: лицо, отказавшееся от приватизации, передумает выписываться из квартиры, а судебная практика по таким делам не в пользу покупателя.

Оксана Оноприенко

1 Поиск судов по территориальной подсудности доступен на сайте ГАС РФ «Правосудие».

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: