Как заполнить договор купли продажи квартиры: образец

Как оформить договор купли-продажи квартиры: подробная инструкция 2022 года

Наполнить квартиру бытовой техникой и мебелью легко. Пошел и купил. Или еще проще – выбрал в Интернете и заказал доставку. Максимум нужно проверить в документах гарантию. С самой квартирой сложнее. Чего только стоит один договор купли-продажи (ДКП): в нем столько нюансов, что легко растеряться. Мы создали подробную инструкцию о том, как составить договор по всем правилам, сколько это стоит и что с ним делать дальше.

Договор купли-продажи квартиры. Какие ошибки совершают чаще всего?

Что такое ДКП квартиры и зачем он нужен

Договор купли-продажи квартиры – это соглашение о том, что продавец передает покупателю объект недвижимости в собственность. Документ нужен, чтобы стороны выполнили все данные друг другу обещания. В него вносят все условия, прописывают каждую подробность и обозначают стоимость квартиры. Продать, подарить или отдать в залог квартиру без ДКП нельзя. Не получится и оформить право собственности на купленные квадратные метры. Это главное доказательство, что права на жилье перешли от одного владельца к другому.

kak-oformit-dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry-podrobnaya-instruktsiya-2021-goda

Правила оформления ДКП

Документ должен быть оформлен в письменном виде – единственное обязательное условие. В остальном почти полная свобода.

Как выглядит договор купли-продажи квартиры, можно посмотреть в интернете. Проще всего написать документ от руки, закон это разрешает. Но можно скачать пустой образец договора купли-продажи, например, на сайте Росреестра, распечатать и заполнить его. Также встречаются образцы ДКП уже заполненные. Они наглядно показывают, где и что писать.

Законом определены случаи, когда договор нужно заверять у нотариуса. В этом случае не о чем беспокоиться, его нотариус сам и составит.

договор купли-продажи квартиры подробная инструкция 2021 года

Без визита в нотариальную контору не обойтись, если:

    при этом остальные дольщики не участвуют в сделке;
  • Предмет сделки – жилье ребенка до 14 лет или человека, для которого вы являетесь опекуном; .

Юристы советуют нотариально заверять любой ДКП, даже если этого не требует закон. Так спокойнее и комфортнее. Нотариус лично запрашивает выписки из Росреестра, документы, проверяет, соблюдены ли права всех собственников. Документ должен иметь как минимум три экземпляра. По одному для продавца и покупателя. Третий отправится в Росреестр, где после подписания договора зарегистрируют право собственности на квартиру.

договор купли-продажи квартиры подробная инструкция 2021 года

Когда нужна выписка из ЕГРН

Во всех случаях, когда договор обязательно должен быть заверен у нотариуса, потребуется выписка из ЕГРН. Стандартная – об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости.

Чтобы заверить ДКП в нотариальной конторе, продавец должен иметь при себе документ, подтверждающий право собственности на объект. Выписка из ЕГРН относится к этому типу документов: в ней есть строка «правообладатели», и нотариус сверяет данные в этой строке с данными паспорта продавца.

договор купли-продажи квартиры

Если же в числе собственников квартиры есть несовершеннолетние, для продажи понадобится разрешение органов опеки и попечительства. Это разрешение могут получить только собственники, а выписка из ЕГРН подтверждает это право.

До июля 2016 года правоустанавливающим документом на недвижимость служили свидетельства о государственной регистрации права собственности. После этой даты их перестали выдавать, а их альтернативой стали выписки из ЕГРН. Поэтому во всех случаях, когда требуется подтвердить свое право собственности на недвижимость, выписка подойдет.

выписка егрн

Что указать в договоре

В договоре продажи квартиры указывают все, даже самые, казалось бы, незначительные условия. Вот основные пункты, которые должны обязательно войти в него:

  1. Стороны сделки: все хозяева и покупатели квадратных метров.
  2. Объект покупки: адрес, тип (квартира, дом, земля), площадь, кадастровый номер.
  3. Цена в рублях.
  4. Порядок оплаты: каким способом (наличный или безналичный расчет) и когда деньги будут переданы продавцу.

Стоит тщательно проверить, обозначены ли условия, которые стороны обговорили устно. Если нет, то их тоже прописать.

как оформить договор купли-продажи квартиры

Что еще предусмотреть:

  • Если покупатель передал продавцу задаток, то это нужно зафиксировать в документе. Иначе задаток будет считаться авансом;
  • Внести в документ строчку о том, что квартира останется в залоге у продавца до тех пор, пока покупатель не отдаст все деньги.
  • Приложить к договору купли-продажи акт приема-передачи квартиры. В нем прописано, в каком состоянии передается квартира, чтобы позже покупатель не смог жаловаться на не устраивающие его вещи и просить скидку.

Передача денег при покупке квартиры. Как происходит передача денег при покупке квартиры

Стоимость договора купли-продажи и кто несет расходы

Расходы могут вылиться в копеечку. Если самостоятельно оформлять договор купли-продажи на квартиру не хочется, придется заплатить юристу. У нотариуса тоже платные услуги. И, наконец, за регистрацию права собственности возьмут госпошлину. Стоимость услуг нотариуса будет разной для тех, кому по закону нужно заверить договор, и тех, кто просто решил подстраховаться. Если документ заверяется в обязательном порядке, то нотариальное удостоверение договора купли-продажи в 2021 году обойдется в 0,5% от стоимости квартиры. Но сумма не может быть меньше 300 рублей и больше 20 тыс. рублей. С тех, кто решил заверить договор по желанию, нотариус возьмет от 0,1 до 0,4%. Все зависит от степени родства сторон сделки и цены квартиры. Чем ниже ее стоимость, тем больше процент за услугу. За то, чтобы в Росреестре зарегистрировали права собственности на квадратные метры, предстоит заплатить госпошлину. Размер ее составляет 2 тыс. рублей. Обычно продавец и покупатель делят расходы на двоих. А государственная пошлина ложится на плечи покупателя.

как оформить договор купли-продажи квартиры

Регистрация права собственности на квартиру

Итак, договор подписан, пришло время покупателю вступать в права. Чтобы зарегистрировать право собственности на недвижимость, нужно внести сведения о ней в ЕГРН. Этим занимается Росреестр. Кроме договора понадобится еще целый список документов. Каких – уточняют в том же Росреестре или МФЦ, потому что для каждой сделки свои требования.

Документы можно подать:

  1. Лично. Отнести в управление Росреестра. Перед визитом нужно записаться на примем к специалисту по интернету. Еще один способ – пакет документов передать через МФЦ.
  2. С помощью нотариуса. Если закон требует нотариального удостоверения договора, то нотариус сам отправит документы на регистрацию.
  3. По почте. Выслать на адрес местного Росреестра договор купли-продажи квартиры и остальные документы почтовым отправлением. При этом нужно сделать опись вложения и оформить уведомление о вручении.
  4. Через интернет. Заявление на регистрацию прав можно подать в онлайн-режиме – с помощью сервиса Росреестра. Сложность этого способа в том, что продавец и покупатель должны подписать ДКП электронной подписью.
  5. Дома. Самый удобный способ, но право на него имеют лишь ветераны и инвалиды ВОВ, а также инвалиды I и II групп. К ним по заявке приезжают курьеры из Росреестра.
Читайте также:
Срок обжалования увольнения

как оформить договор купли-продажи квартиры

Срок регистрации зависит от того, каким способом документы отправлены

  • Если напрямую в Росреестр, то на ожидание уйдет ровно неделя. Специалистам МФЦ понадобится 9 дней. Столько времени уходит на правовую экспертизу документа.
  • Быстрее всего оформить регистрацию права собственности помогает нотариус, потому что он сам проверяет законную чистоту договора. Сегодня документы отправлены – завтра уже получены права на владение квартирой.

Расторжение договора

Бывает такое, что стороны вдруг захотели аннулировать сделку. Расторгнуть ДКП квартиры вполне реально. Правда, нужны веские на то причины. Если они есть, то покупатель получит обратно деньги, а продавец свою квартиру.

как оформить договор купли-продажи квартиры: подробная инструкция 2021 года

Расторгнуть договор можно двумя способами:

  1. По соглашению сторон. Продавец и покупатель мирно договариваются о возвращении денег и объекта недвижимости. Главное, чтобы у них не было претензий друг к другу, тогда можно обойтись без суда. Имеет значение, на каком этапе сделки стороны решили пойти на попятную. Легче всего аннулировать документ, когда еще в Росреестр не отправлена заявка на регистрацию права собственности. В соглашении нужно указать все условия. Например, если покупатель уже отдал продавцу деньги, то прописать, когда и в каком размере тот вернет их обратно. Когда документы ушли в Росреестр, но их пока рассматривают, можно отменить регистрацию права собственности – по заявлению от сторон сделки. Сложнее, когда право собственности успели зарегистрировать. Сделка свершилась, договор купли-продажи исполнен, и аннулировать его не удастся. В этом случае обычно подписывают обратный договор: продавец превращается в покупателя и наоборот. На основании этого документа меняются деньгами и квартирой.
  2. Расторжение в одностороннем порядке. Здесь понадобится помощь суда и веские аргументы. Иски о расторжении договора купли-продажи подают по самым разным причинам. К примеру, продавец получил не всю сумму за жилье, а покупатель обнаружил в квартире такие недостатки, что готов отказаться от нее. Прежде чем подавать в суд, лучше сначала отправить другой стороне письменное предложение о расторжении договора. И только в случае отказа или молчания можно оформлять иск.

как оформить договор купли-продажи квартиры: подробная инструкция 2021 года

Как изменить условия в договоре

Иногда продавец или покупатель вдруг понимает, что не учел кое-какие нюансы в договоре. Но он уже подписан. Как быть? Переоформить договор не получится, если покупатель уже получил право собственности. Во всех остальных случаях выход есть. Ситуацию исправит соглашение, которое дополнит документ купли-продажи. Их без проблем зарегистрируют вместе. Но если заявка на регистрацию прав собственности уже в Росреестре, действует другая схема. Нужно сначала отменить ее, составить допсоглашение, а потом весь пакет документов отдать в Росреестр.

Срок действия ДКП

Договор считается исполненным и прекращает свое действие после того, как жилье поступило в полное распоряжение покупателя, а продавец получил за него деньги.

Восстановление договора купли-продажи

Потеря или порча этого документа – дело серьезное. Без него нельзя продавать и дарить квартиры, регистрировать право собственности, получать налоговые льготы и т.д. Кроме того, потерянный договор может попасть в руки мошенников, которые легко присвоят квартиру или продадут ее. Здесь стоит подстраховаться: сообщить в полицию о потере, а заодно подать заявление в Росреестр, чтобы регистрацию прав на недвижимость не проводили без участия ее владельца.

Восстановить документ не получится. Вместо него на руки выдадут только дубликат или копию.

  • Дубликат имеет такую же юридическую силу, как и оригинал договора купли-продажи;
  • Копия выдается лишь для ознакомления.

как оформить договор купли-продажи

Где получить копии и дубликаты:

  • Имеет значение период, когда была куплена или продана квартира. До 1998 года не было госрегистрации сделок с недвижимостью. Справку о владении квартирой можно взять в БТИ;
  • Обратиться к предыдущему собственнику. У него есть второй экземпляр договора;
  • Если сделка была после 1998 года, то копию документа выдадут в Росреестре. Запрос на него можно получить через МФЦ. А можно не выходя из дома – через сервис ЕГРН.Реестр;
  • Если сделка и сам договор прошли через нотариуса, то нужно обратиться в нотариальную контору. Так выдадут не копию, а дубликат.

Когда договор будет недействительным

В судебной практике немало случаев, когда суд признает ДКП недействительным. Юристы делят недействительные сделки и договоры купли-продажи на два типа – ничтожные и оспоримые.

Договор купли-продажи квартиры

место рождения – __________________________________________, паспорт _____ N ______________, выдан _________________________________________________________ «___»_________ ____, код подразделения _____________, зарегистрированн__ по адресу: _________________________________________, именуемый

в дальнейшем Продавец 1,

_______________________________________________________, « ___» _________ ____ года рождения,

место рождения – __________________________________________, паспорт _____ N ______________, выдан _________________________________________________________ «___»_________ ____, код подразделения _____________, зарегистрированн__ по адресу: _________________________________________, именуемый

в дальнейшем Продавец 2,

_______________________________________________________, « ___» _________ ____ года рождения,

место рождения – __________________________________________, паспорт _____ N ______________, выдан _________________________________________________________ «___»_________ ____, код подразделения _____________, зарегистрированн__ по адресу: _________________________________________, именуемый

в дальнейшем Продавец 3, совместно именуемые «Продавцы», с одной стороны и

_______________________________________________________, « ___» _________ ____ года рождения,

место рождения – __________________________________________, паспорт _____ N ______________, выдан _________________________________________________________ «___»_________ ____, код подразделения _____________, зарегистрированн__ по адресу: _________________________________________, именуемый

в дальнейшем Покупатель, с другой стороны, далее именуемые «Стороны», действуя добровольно, заключили настоящий Договор (далее по тексту «Договор») о нижеследующем:

1. Продавцы обязуются передать в собственность Покупателя жилое помещение (квартиру), находящееся по адресу: _____________________________________________, состоящее из ________________________________, общей площадью _______________________________________ кв. м, жилой площадью ___________________________________________ _кв. м, расположенное на _______ этаже , далее по тексту «Жилое помещение (квартира)».

2. Отчуждаемое Жилое помещение (квартира) принадлежит Продавцам на праве собственности, на основании: _____________________________________________________, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права от «___» __________ ____ N __________.

3. Продавцы гарантируют, что до подписания настоящего Договора Жилое помещение (квартира) никому другому не продано, не подарено, не заложено, не обременено правами третьих лиц, в споре и под арестом (запрещением) не состоит.

Читайте также:
Досрочное снятие или погашение условной судимости

4. По соглашению Сторон Продавцы продают Покупателю Жилое помещение (квартиру) за цену, составляющую – ____________________ (_____________________________________) рублей. Указанную сумму, составляющую – ____________________ (_____________________________________) рублей, Покупатель уплачивает Продавцам в течение ___ (____) дневного срока с момента государственной регистрации перехода прав собственности в ___________________________________________________. Право залога у Продавцов на Жилое помещение (квартиру) в соответствии с п. 5 ст. 488 Гражданского кодекса Российской Федерации не возникает. Расчеты по сделке купли-продажи Жилого помещения (квартиры) производятся следующим способом: ________________________________________________.

5. В Жилом помещении (квартире) на момент подписания настоящего Договора зарегистрированы ___________________________________________________, в том числе несовершеннолетние _______________________________________________________, которые обязуются сняться с регистрационного учета в течение ___ (_______) дневного срока с момента государственной регистрации перехода права собственности в ________________________________________________________. В Жилом помещении (квартире) отсутствуют лица, за которыми могло бы сохраняться право пользования Жилым помещением (квартирой) в соответствии с законом (ст. 558 Гражданского кодекса Российской Федерации) после государственной регистрации перехода права собственности в _________________________________________.

6. Стороны настоящего Договора подтверждают, что не лишены дееспособности, не состоят под опекой, попечительством, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть настоящего Договора, а также отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить сделку на крайне невыгодных для себя условиях.

7. Продавцы довели до сведения Покупателя, а Покупатель принял к сведению, что в Жилом помещении (квартире) не имеется лиц, призванных на действительную срочную военную службу, временно выезжавших по условиям и характеру работы, в том числе в связи с выездом в загранкомандировку, на учебу, отсутствующих по вопросу выполнения обязанностей опекуна (попечителя); лиц, заключенных под стражу.

8. Продавцы обязуются передать Покупателю Жилое помещение (квартиру) по подписываемому Сторонами Передаточному акту в течение ____ (_____________) дней после государственной регистрации перехода права собственности в ______________________________________________ и передачи цены договора, указанной в п. 4 настоящего Договора. Жилое помещение (квартира) передается в пригодном для проживания состоянии, не обремененным задолженностями по налогам, квартплате, коммунальным платежам, оплате электроэнергии. До подписания Передаточного акта риск случайной гибели имущества в Жилом помещении (квартире) и самого Жилого помещения (квартиры) несут Продавцы.

9. Покупатель приобретает право собственности на Жилое помещение (квартиру) с момента государственной регистрации перехода права собственности в _______________________________, после чего принимает на себя обязанность по уплате налогов на недвижимость, осуществляет за свой счет эксплуатацию и ремонт жилого помещения, а также участвует, соразмерно с занимаемой площадью, в расходах, связанных с текущим содержанием, техническим обслуживанием и ремонтом, в том числе капитальным, всего дома.

10. Руководствуясь ст.ст. 421, 461 Гражданского кодекса Российской Федерации Стороны договорились, что в случае признания судом настоящего Договора недействительным или расторжения настоящего Договора по причинам, возникшим по вине Продавцов, а также в случае предъявления прав третьих лиц со стороны Продавцов к Покупателю, в том числе со стороны предыдущих собственников Жилого помещения (квартиры) или их супругов, и изъятия Жилого помещения (квартиры) у Покупателя по этим основаниям, возникшим до заключения настоящего Договора, Продавцы обязуются приобрести Покупателю равнозначное жилое помещение в доме аналогичной категории, в том же районе __________________________________ или предоставить денежные средства для самостоятельного приобретения Жилого помещения (квартиры), исходя из стоимости аналогичного жилого помещения, действующей на рынке недвижимости на момент расторжения (признания недействительным) настоящего Договора, а также возместить все понесенные убытки и расходы, связанные с приобретением настоящего Жилого помещения (квартиры). При этом Жилое помещение (квартира) не может быть изъято у Покупателя до полного возмещения убытков.

11. Содержание сделки, ее последствия, ответственность, права и обязанности, содержание ст.ст. 131, 157, 158, 160-162, 164, 209, 210, 218, 223, 288-290, 421, 433, 460, 461, 549-551, 556-558 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст.ст. 10, 17, 37, 38 Жилищного кодекса Российской Федерации, главы 7 Семейного кодекса Российской Федерации Сторонам известно.

12. Расходы по заключению настоящего Договора оплачивает Покупатель (или: __________________).

13. Настоящий Договор считается исполненным при условии выполнения Сторонами следующих обязательств:

– передачи Покупателем Продавцам денежных средств за Жилое помещение (квартиру), согласно п. 4 настоящего Договора, подтвержденной распиской Продавцов;

– передачи Продавцами по подписываемому Сторонами Передаточному акту Жилого помещения (квартиры), в сроки и на условиях, указанных в п. 8 настоящего Договора.

14. Настоящий Договор составлен в _________ экземплярах, один из которых хранится в ___________________________________________________, по одному экземпляру выдается Продавцам и один экземпляр выдается Покупателю.

15. В соответствии со ст.ст. 223, 131, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость подлежит обязательной государственной регистрации в ___________________ ___________________________________________________________________________________________.

Информация для сведения:

В соответствии с п. 1 ст. 246 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

В соответствии с п. 2 ст. 253 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом.

Сделка купли-продажи квартиры относится к двум основным нормативным актам. Это ст. 454 ГК РФ, устанавливающая правила самих сделок, связанных с переходом права собственности от одного лица к другому на возмездной основе, и ст. 551 ГК РФ, посвящённая государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость. Последняя находится в тесной связи с ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ, который в настоящей момент действует в редакции от 02.08.2019, «О государственной регистрации недвижимости». Кроме этого не следует забывать и о ст. 18 ЖК РФ, устанавливающей правила государственной регистрации права на жилые помещения. Сам же договор с марта 2013 года регистрировать не нужно. Он включается в пакет документов, которые передаются в Росреестр, и на его основании регистрация и происходит. После завершения её процедуры каждому участнику сделки выдаётся экземпляр договора с отметкой о том, что регистрация произошла. Она представляет собой гербовую печать УФНС и прямоугольный штамп с датой и подписью регистратора.

Обязательные условия

В договоре купли-продажи непременно должны указываться субъекты сделки, её предмет и условия, ряд которых отнесён законодательством к обязательным. Любые условия определяют юридические последствия, возникающий в силу заключения сделки, но некоторые должны присутствовать в обязательном порядке. В договоре-купли продажи квартиры непременно должны содержаться сведения о:

Читайте также:
Перечень документов для регистрации ИП в 2022 году

• субъектах (продавце и покупателе);
• предмете договора (ст. 554 ГК РФ), в качестве которого и выступает жилая недвижимость в виде квартиры — необходимо указать адрес, этаж, общую площадь;
• сущности сделки — указание на то обстоятельство, что происходит именно купля-продажа, чтобы не оставить возможности считать сделку дарением, рентой или чем-то ещё;
• цене договора (ст. 555 ГК РФ) — согласованная сумма, которую должен перечислить покупатель продавцу.

К обязательным условиям относится так же перечисление в договоре всех жильцов, которые могут пользоваться квартирой после её продажи. Это делает обязательным п. 1 ст. 558 ГК РФ. Такие лица делятся на две группы:

• право пользования квартирой сохранится за ними пожизненно. В основном эта группа представлена теми, кто проживал в квартире до приватизации, но отказался принимать участие в ней, сохранив возможность пожизненного использования жилья;
• граждане проживают временно, до тех пор, пока не решатся какие-то другие вопросы, что позволит им освободить жилплощадь и прекратить регистрационный учёт. В таком случае указывается дата прекращения регистрации по адресу и переезда на новое место жительства.

Обременением считается только первый вариант. Разумеется, всё это обязательно для тех случаев, когда право пользования квартирой у каких-то лиц сохраняется после её продажи.

Необязательные условия

Не следует считать, что необязательные условия имеют более низкую важность по отношению к остальным. Всё то, что указано в договоре порождает юридические последствия. Необязательными условия становятся только в силу того, что ни один нормативный акт не указывает прямо на то, что они должны присутствовать в договоре. Однако, если какое-то из необязательных условий сделки не будет исполнятся, то это может послужить причиной для признания её недействительной.

По мере наличия необходимости и по взаимной договорённости в договоре указывают:

• порядок проведения денежных расчетов;
• порядок передачи квартиры покупателю;
• данные о состоянии квартиры, в том числе и о наличии каких-то устранимых и неустранимых дефектов;
• сроки физического и юридического освобождения квартиры;
• данные о задолженностях по коммунальным платежам, если они имеются, и всё то, что с этим связано, к примеру, обязательство продавца их оплатить;
• сторону, которая несёт риск при возникновении существенных обстоятельств, относящихся к ст. 451 ГК РФ;
• порядок разрешения споров и распределения ответственности;
• кто берёт на себя обязательство по оплате расходов по сделке;
• основания для расторжения договора.

Какие-то частные обстоятельства могут стать причиной для появления в договоре дополнительных разделов и пунктов иного характера. Главное, чтобы ни один из них не противоречил законодательству. Наличие условий, которые противоречат нормативным актам РФ, может стать основанием для последующего признания сделки ничтожной, что ведёт к её недействительности. Чаще всего такое происходит в силу того, что в консенсуальных сделках можно указывать множество собственных условий, которые будут иметь силу в случае, если они не противоречат закону. Но некоторые из них связаны со спорными ситуациями, а факт противоречия далеко не всегда удаётся обнаружить даже в судах. Поэтому при составлении договора нужно исходить из принципа разумной достаточности и не пытаться описывать все возможные сценарии развития событий.

После подписания

Правила применения договоров купли-продажи жилой недвижимости определяются ст. ст. 549 – 558 ГК РФ. Договор может содержать несколько листов. В таком случае все они прошиваются и заверяются подписями сторон. Нужны не менее трёх экземпляров. Все три передаются в Росреестр, а после завершения процедуры регистрации два выдаются на руки продавцу и покупателю, а третий остаётся у регистратора.

Фактическое исполнение обязательств отражается в акте приёма-передачи квартиры. В нём нужно указать на все обнаруженные недостатки, а покупатель может пригласить для этой цели своих доверенных лиц. Передаточный акт оформляется на основании ст. 556 ГК РФ. Конечно, если его нет, а покупатель и продавец не выражают никакого недовольства, то никаких проблем в этом не существует. Ситуация существенно изменится, если отсутствие акта придётся на недовольство покупателя качеством квартиры или продавцом тем, как ему перечисляются деньги. Уклонение одной из сторон от подписания акта или существенное расхождение его содержания с условиями договора купли-продажи может привести к серьёзным последствиям. С юридической точки зрения при отказе от подписания акта одна из сторон отказывается и от исполнения своих обязательств по договору, что даёт право второй стороне тоже ответить отказом. В результате сделка становится не совершённой по факту, что ведёт к признанию её недействительной через суд.

В случае обнаружения каких-то недостатков, не отражённых в условиях договора, у продавца возникает ответственность за ненадлежащее исполнение обязательств. Это означает, что покупатель получает основания к понуждению продавца к исправлению недостатков. Если же недостатки получат статус неустранимых, то появляется и основание для признания сделки недействительной.

Взаимосвязь договора купли-продажи и государственной регистрации перехода права на недвижимую вещь

Регистрация в этом вопросе играет такую большую роль в силу того, что право собственности при подписании договора-купли продажи квартиры всё ещё остаётся у продавца. Однако это вовсе не означает, что договор ничего не значит. Если лицо подпишет договор, но начнёт необоснованно уклоняться от своих обязанностей по регистрации сделки, то по отношению к нему применяются меры, предусмотренные ст. 551 ГК РФ. Они не предусматривают какого-то наказания, но дают судам возможность выносить постановления о том, что госрегистрацию, вместо уклоняющегося лица, проведёт служба судебных приставов. Кроме этого может быть назначена ещё и компенсация убытков пострадавшего. Жилую недвижимость довольно редко используют в коммерческих целях, а если такое намерение у пострадавшего существовало, то доказать это частному будет не так уж и просто. Речь здесь идёт преимущественно о компенсации морального вреда.

Поэтому всем продавцам жилой недвижимости нужно понимать, что с момента подписания договора они получают встречные права и обязанности. Не только на оплату и передачу недвижимой вещи, но и обязательства по государственной регистрации сделки купли-продажи.

Договор купли-продажи квартиры может быть заключен только в письменной форме. В большинстве случаев — простой, однако есть три ситуации, когда требуется нотариальное удостоверение. К ним относится продажа:

Читайте также:
Выплата алиментов на беременную жену и ребенка

• доли квартиры постороннему лицу;
• квартиры несовершеннолетнего или ограниченно дееспособного лица.

Необходимость нотариального удостоверения в этих случаях установлена ФЗ-218 от 13.07.2015. Кроме этого нотариальное удостоверение сделки требуется ещё и в том случае, когда права на квартиру переходят по договору пожизненного содержания с иждивением.

Как оформить договор купли-продажи квартиры

Если вы решили купить или продать квартиру, без договора купли-продажи не обойтись.

Договор купли-продажи нужен, чтобы зафиксировать все условия сделки и зарегистрировать право собственности на квартиру.

Что вы узнаете

Самые важные термины

Стороны договора купли-продажи — это продавец и покупатель. Ими могут быть и физические, и юридические лица.

Если обе стороны договора физические лица, они должны быть дееспособными. Дееспособность — это когда у человека есть права и обязанности, за которые он несет ответственность. Как правило, дееспособность наступает в 18 лет. До совершеннолетия от имени гражданина выступают его законные представители — родители или опекуны.

Суд может признать недееспособным совершеннолетнего человека, если он страдает психическим заболеванием либо злоупотребляет алкоголем или азартными играми. Тогда для продажи квартиры потребуется согласие опекуна.

Часто суд принимает решение о недееспособности гражданина очень долго. Иногда человек уже не понимает, что делает, но решения о лишении дееспособности еще нет. Это риск для второй стороны. Посоветуйтесь с юристом, прежде чем подписывать договор купли-продажи.

Продавец квартиры обязательно должен быть ее собственником. Чтобы подтвердить право собственности на квартиру, потребуется выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

Содержание договора. Стороны могут заключить любой договор, не противоречащий закону. Но есть существенные условия, без которых любой договор купли-продажи будет недействительным:

  1. Цена.
  2. Предмет договора, включая адрес и кадастровый номер квартиры.
  3. Перечень лиц, которые вправе пользоваться квартирой после ее продажи, и права, которые они будут иметь на квартиру.

Акт приема-передачи квартиры. Без акта приема-передачи продавец не сможет продать, а покупатель принять квартиру. Передаточный акт — это важная часть договора купли-продажи квартиры. Он подтверждает факт исполнения обязательств сторон по договору.

Если вы покупатель, не подписывайте акт до тех пор, пока не проверите состояние квартиры.

Передаточный акт можно составить как отдельный документ или включить соответствующий пункт в договор купли-продажи. В нем пишут примерно так: «Стороны пришли к соглашению о том, что настоящий договор имеет силу акта приема-передачи квартиры и с момента подписания настоящего договора обязанность продавца по передаче покупателю квартиры считается исполненной».

Как оформить договор купли-продажи квартиры

Договор купли-продажи квартиры может быть только в письменной форме. Его можно написать от руки, скачать образец в интернете или составить у нотариуса.

Любой договор купли-продажи можно заверить у нотариуса добровольно для собственного спокойствия и дополнительной правовой экспертизы сделки. Договор обязательно заверять, если вы продаете или покупаете:

    Но если все собственники одновременно продают свои доли в квартире по одному договору, то к нотариусу можно не обращаться. или опекаемого человека.

Договор купли-продажи квартиры вступает в силу с момента подписания. Чтобы официально владеть квартирой, зарегистрируйте право собственности в Росреестре.

Документы. Перечень документов для государственной регистрации права собственности индивидуален в каждом случае. Уточняйте его в МФЦ, региональном управлении Росреестра или по телефону 8 (800) 100-34-34 .

В любом случае для регистрации сделки понадобятся паспорта всех продавцов и покупателей — физических лиц или учредительные документы юридических лиц, оригиналы и копии договора купли-продажи.

Документы, которые нужны для проверки юридической чистоты квартиры, и документы для государственной регистрации — это два разных комплекта. В этой статье рассказываем только о документах, которые попросят для государственной регистрации права собственности.

Список для проверки юридической чистоты квартиры будет совсем другим. Как минимум понадобится выписка из домовой книги и технический паспорт.

В законе строгих требований к количеству экземпляров договора купли-продажи нет. Один экземпляр заберет себе Росреестр, а остальные экземпляры делают по количеству продавцов и покупателей.

Как подать документы на регистрацию права собственности на квартиру

В Росреестре или МФЦ. Для физических лиц это самый простой и недорогой способ. Подать документы на регистрацию права собственности можно в региональном управлении Росреестра или в МФЦ. Запишитесь через интернет или прямо на месте получите талон электронной очереди и дождитесь специалиста.

Дома. Специалист из Росреестра может приехать домой к заявителю и принять документы на регистрацию права собственности. Такая возможность есть только у ветеранов Великой Отечественной войны, людей, получивших инвалидность в результате Великой Отечественной войны, людей с инвалидностью первой и второй группы, если они являются собственниками продаваемой квартиры. Уточняйте подробности по телефону в ближайшем территориальном подразделении Росреестра.

Почтовым отправлением. Отправить документы на государственную регистрацию права собственности можно по почте с описью вложения и уведомлением о вручении в офис Росреестра по месту нахождения квартиры.

Обязательно заверьте у нотариуса заявление о государственной регистрации права, договор купли-продажи квартиры и доверенность с полномочиями вашего представителя, если сами не можете подписать документы.

У нотариуса. С 1 февраля 2019 года нотариусы сами отправляют в Росреестр документы на регистрацию договоров купли-продажи , которые они удостоверяют. Кроме нотариуса идти никуда не нужно. Это бесплатно. Заплатить придется только за удостоверение договора.

В интернете. Подачу документов на регистрацию права собственности онлайн применяют некоторые банки в отношении договоров купли-продажи квартир своих клиентов. Обычно такая форма подачи документов слишком сложна: договор купли-продажи должен быть подписан электронной цифровой подписью всех участников сделки.

Сколько регистрируется право собственности на квартиру

Если вы подали документы на регистрацию права собственности в Росреестр, все будет зарегистрировано через 7 рабочих дней. Если в МФЦ — через 9 рабочих дней.

Если документы на государственную регистрацию отправил нотариус в электронной форме, право собственности будет зарегистрировано уже на следующий рабочий день. Так быстро потому, что государственный регистратор не будет проводить правовую экспертизу договора купли-продажи . Эту работу уже сделал нотариус.

После регистрации права собственности вы получите экземпляр договора купли-продажи со штампом о государственной регистрации перехода права собственности и выписку из ЕГРН. Где и как получать документы, скажет специалист, принявший у вас документы на регистрацию.

Читайте также:
Считается ли последний день работы днем увольнения

Сколько стоит оформление купли-продажи квартиры

За регистрацию права собственности на жилое помещение нужно уплатить государственную пошлину — 2 тысячи рублей. Госпошлину платит покупатель.

Если обязательно нотариальное удостоверение договора купли-продажи , за него придется заплатить 0,5% от суммы сделки, но не менее 300 и не более 20 тысяч рублей.

Как расторгнуть договор купли-продажи квартиры

Расторжение договора — это прекращение его действия. Покупатель возвращает продавцу квартиру, а продавец — деньги. Расторжение может быть добровольным по соглашению сторон или по требованию одной из сторон в случае нарушения условий другой стороной.

По соглашению сторон. Если заявление о регистрации права собственности на квартиру еще не подано, расторгнуть договор по соглашению сторон проще всего: заключите соглашение о расторжении договора. Если деньги за квартиру уже были переданы продавцу, пропишите в соглашении о расторжении порядок их возврата.

Если заявление о регистрации права собственности уже подано на государственную регистрацию, но право собственности еще не зарегистрировано, стороны подают заявление о прекращении регистрации права собственности. А уже после заключают соглашение о расторжении договора.

Если право собственности покупателя на квартиру уже зарегистрировано, а продавец получил оплату, расторгнуть договор невозможно, он считается исполненным. В этом случае проще всего заключить обратный договор купли-продажи на тех же условиях. Стороны просто поменяются местами, и квартира вернется продавцу, а деньги — покупателю. Но в этом случае новому продавцу нужно будет отчитаться в налоговую — заполнить декларацию 3-НДФЛ, потому что он продает квартиру, которой владеет менее 5 лет.

Налог платить не придется: если квартира дороже миллиона рублей, налог уплачивается с прибыли от продажи, а ее нет. Отсутствие прибыли можно доказать первоначальным договором купли-продажи. Т—Ж уже писал, как не платить налог с продажи квартиры и как его уменьшить.

По требованию одной из сторон. Чаще всего расторжение договора купли-продажи после государственной регистрации перехода права собственности требуется, когда одна из сторон не получила обещанное по сделке.

Например, продавец не получил оплату за квартиру. Или после оформления всех документов покупатель нашел в квартире такие недостатки, при которых за уплаченную сумму она становится ему не нужна.

В таких случаях расторгнуть договор купли-продажи возможно только в судебном порядке.

Как восстановить договор купли-продажи квартиры

Без договора купли-продажи невозможно заключить ни одну сделку с квартирой: продать, подарить или отдать в залог. Если вы потеряете договор, есть риск, что мошенники найдут его и попытаются продать квартиру или присвоить ее себе.

Если вы потеряли договор купли-продажи, заключенный до 31 января 1998 года, найти его будет сложно, потому что государственной регистрации сделок с недвижимостью в то время не было. Информация о квартире до 31 января 1998 года есть в Бюро технической инвентаризации.

Сейчас все правоустанавливающие документы хранятся в архивах государственных органов вечно, но получить документ, равноценный утерянному, не получится. В управлении Росреестра могут предоставить только копию договора купли-продажи. Она не имеет юридической силы и подойдет только для ознакомления.

Запрос на копию договора можно подать лично в отделении Росреестра, в МФЦ, почтой или с помощью электронного сервиса на сайте Росреестра. Документ предоставляется в бумажном или электронном виде. Для его получения нужно уплатить госпошлину в размере 300 рублей за один бумажный документ или 150 рублей за один электронный.

Только дубликат равносилен договору. Если вы заверяли договор купли-продажи у нотариуса, у него же можно получить дубликат. Нотариусы хранят удостоверенные документы в своих делах и выдают именно дубликаты, а не копии.

Как переоформить договор купли-продажи квартиры

Если стороны подписали договор купли-продажи, а потом решили внести еще какое-то условие, нужно составить дополнительное соглашение к этому договору и зарегистрировать его вместе с основным.

Если стороны уже подали заявление на государственную регистрацию права собственности, то порядок такой же, как и для расторжения договора: подать заявление о прекращении государственной регистрации, затем заключить дополнительное соглашение. После этого нужно снова подать документы на государственную регистрацию вместе с дополнительным соглашением.

После оформления права собственности на покупателя и оплаты стоимости квартиры изменить договор невозможно, так как он считается исполненным.

Кто платит за договор купли-продажи квартиры

Стороны сами договариваются о расходах на оформление договора купли-продажи квартиры. В такие расходы входят юридические услуги на составление договора, нотариальные расходы и государственная пошлина за регистрацию права собственности.

Расходы на юридические и нотариальные услуги стороны оплачивают пополам, а госпошлину за регистрацию права собственности — покупатель.

На что обратить внимание в договоре

В договоре купли-продажи квартиры нет неважных пунктов, но иногда стороны прописывают в нем несущественные условия.

Залог квартиры в случае неоплаты. Чтобы защитить права продавца, необходимо внести в договор купли-продажи пункт о залоге объекта недвижимости в пользу продавца до полной оплаты стоимости квартиры.

По закону это условие действует автоматически, поэтому в договор специально можно ничего не включать. Но проследите, чтобы не было оговорки об отсутствии залога квартиры в пользу продавца в случае неоплаты.

Заверения сторон. Этот пункт также касается продавца. В нем он гарантирует достоверность всех сведений о состоянии квартиры и ее юридической чистоте. А в дальнейшем отвечает за предоставленные гарантии. Особенно это касается сведений о других лицах, имеющих право пользоваться квартирой, технического состояния сантехники и электрики.

Мебель. Если квартира продается с мебелью, кондиционером и другими движимыми вещами, это нужно указать в договоре. Подойдет фраза: «Все имущество продавца, находящееся в квартире в день ее передачи покупателю, переходит в собственность покупателя, цена указанного имущества включена в стоимость квартиры». Лучше всего описать это имущество в договоре или акте приема-передачи.

Сколько действителен договор купли-продажи квартиры

Договор купли-продажи квартиры действует до полного исполнения сторонами обязательств, то есть до передачи квартиры покупателю и денег продавцу.

В каких случаях договор купли-продажи может быть признан недействительным

Недействительные договоры бывают двух видов: оспоримые и ничтожные.

Ничтожный договор — это соглашение, которое заключено с нарушением закона. Такой договор недействителен с момента заключения независимо от того, признал его суд недействительным или нет. То есть формально сделка была, но юридически она не повлекла никаких последствий. Несмотря на это, в суд все равно придется обратиться, чтобы доказать ничтожность и вернуть стороны договора в исходное положение, как было до заключения сделки.

Читайте также:
Плюсы и минусы различных видов повременной оплаты труда

К ничтожным сделкам относятся:

  1. Сделки, не соответствующие требованиям закона или иных правовых актов. Например, покупатель купил квартиру, а продавец купил ее у другой семьи, и в той сделке были нарушены права несовершеннолетних детей. Купля-продажа признается недействительной, и вся цепочка становится ничтожной.
  2. Сделки с нарушением правопорядка и нравственности. Например, договор купли-продажи с поддельной подписью или документами.
  3. Мнимые и притворные сделки. Мнимая сделка — это сделка без намерения заключить правовой договор. Например, продажа квартиры родственнику, чтобы скрыть имущество от судебных приставов. Притворная сделка нужна, чтобы прикрыть другую сделку. Например, под видом дарения продать недвижимое имущество.
  4. Сделка, совершенная недееспособным гражданином. Опекун такого гражданина может обратиться в суд с требованием о применении последствий недействительности ничтожной сделки.
  5. Сделка, заключенная малолетним гражданином до 14 лет. Правда, на практике такие случаи встречаются крайне редко.

Срок исковой давности о признании таких сделок недействительными — 3 года. Он начинается со дня исполнения ничтожной сделки. Если договор предъявляет не одна из сторон сделки, а другое заинтересованное лицо, срок начинается со дня, когда это лицо узнало о начале исполнения сделки.

Второй вид недействительных договоров — оспоримые. Такие договоры заключены с нарушением закона, но будут работать, если никто не обратится в суд с требованием признать их недействительными. Не факт, что суд согласится с иском.

К оспоримым сделкам относятся:

  1. Сделки, которые заключают под угрозой насилия или по сговору представителей сторон. Сюда же относятся сделки, которые вы были вынуждены совершить на крайне невыгодных для себя условиях.
  2. Сделки, совершенные ограниченно дееспособными гражданами без согласия попечителей.
  3. Сделки, заключенные подростком 14—18 лет без согласия родителей.
  4. Сделки, совершенные без согласия третьего лица, когда его согласие нужно по закону. Если муж продал квартиру без согласия жены, она имеет право потребовать признать договор купли-продажи недействительным.
  5. Сделки, которые лица совершают, не понимая значения своих действий. Например, в состоянии алкогольного опьянения.

Срок исковой давности для признания сделки оспоримой — 1 год с момента, когда заинтересованное лицо узнало или должно было узнать о нарушении своих прав. Если одна из сторон оспаривает сделку, совершенную под угрозой насилия или расправы, срок исковой давности начинается со дня прекращения угроз.

Договор купли продажи по ипотеке

Одним из самых важных пунктов осуществления ипотечного кредитования является грамотное заключение договора купли-продажи приобретаемой в кредит недвижимости. Прежде чем подписывать документ необходимо детально изучить каждый пункт договора, который не должен ущемлять права заемщика. Желательно подключить опытного юриста, который поможет разобраться во всех тонкостях оформления подобной документации. В данной статье речь пойдет об основных правилах и нюансах оформления договора купли-продажи ипотечной недвижимости.

  1. Подробнее о договоре
  2. Предмет договора
  3. Основные условия
  4. Источник оплаты и порядок расчетов
  5. Срок действия договора
  6. Права и обязанности сторон
  7. Образец заполнения договора
  8. Основные нюансы и возможные ошибки
  9. Бланк договора
  10. Что такое предварительный договор купли продажи?

Подробнее о договоре

Данный документ представляет собой своеобразное подтверждение того, что приобретаемая недвижимость находится в залоге у банка до окончания выплат по кредиту. При заключении данного вида договора необходимо обязательное участие двух сторон — кредитной организации, выдающей ипотеку, а также заемщика. В стандартном договоре указываются обязательные для заполнения пункты — заемщику необходимо внимательно вносить все требуемые данные и тщательно проверять информацию, представленную в документе. В договоре обязательно указывается предмет ипотеки — залоговое имущество, приобретаемое заемщиком. Дополнительно фиксируется точный срок окончания ипотечных выплат.

Предмет договора

Согласно ст. 554 ГК РФ предметом ипотечного договора является приобретаемая недвижимость. До момента окончания ипотечных выплат квартира находится в собственности банка — всё это детально отображается в договоре с указанием точных информационных данных о приобретаемой недвижимости. В договоре обязательно указывается общая площадь, количество комнат, особенности планировки, а также цена приобретаемой в ипотеку недвижимости.

Основные условия

Существует перечень обязательных условий, при отсутствии хотя бы одного из которых документ не будет иметь юридическую силу. Договор обязательно должен содержать наименование документа, информацию обо всех участниках сделки, а также предмет договора. Обязательными пунктами являются полные информационные данные, позволяющие детально идентифицировать всех участников ипотечной сделки.

В документе обязательно прописываются паспортные данные участников, точные адреса их регистрации, а также ИНН. Также указывается полная информация обо всех документах, подтверждающих, что продавец является владельцем имущества (договор дарения, купли-продажи и так далее). Прописывается детальная характеристика предмета осуществляемой сделки — точный адрес, общая площадь имущества, а также наличие возможных обременений. Также указывается цена приобретаемой в ипотеку недвижимости.

Дополнительно в договоре указывается полный перечень всех лиц, которые будут проживать в квартире. Среди важных условий можно выделить указание информации о состоянии квартиры с упоминанием ключевых особенностей планировки, сведений о ремонте и наличии предметов мебели. Также может прилагаться дополнительная справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.

Дополнительно могут быть указаны сведения о тех, кто несет все расходы по сделке — оплата нотариальных пошлин и так далее.

Источник оплаты и порядок расчетов

В ипотечном договоре обязательно указывается общая сумма, переданная банку до подписания договора. При наличии первоначального взноса в ипотечном договоре купли-продажи обязательно указывается, что часть средств заемщик внес из личных сбережений, а другая часть оплаты предоставляется банком в качестве кредита.

В договоре прописывается процент, который начисляется на общую сумму кредита. Также указываются сведения о полном нахождении приобретаемой квартиры в залоге кредитора (банковской организации).В разделе заключаемых договорных обязательств — “Особенности расчетов между сторонами” указываются данные об общей стоимости залоговой квартиры. Также детально прописываются все этапы выплаты долга.

Срок действия договора

Договор купли-продажи ипотечной квартиры вступает в силу сразу после момента подписания. При этом в договоре обязательно указываются сроки ипотечного залога, которые действуют до момента окончательного выполнения обязательств между банком и держателем ипотеки.

Читайте также:
Ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие истца

Права и обязанности сторон

Данный пункт договора является самым объемным. В обязанности продавца входит наличие обязательной страховки объекта ипотеки от всех существующих рисков — повреждения, утраты имущества и так далее. При этом необходимо предоставить копии документов, которые будут подтверждать факт наличия страховки. Дополнительно в договоре прописывается стандартный пункт об обязательном уведомлении кредитора о любых возникающих изменениях условий страховки.

В данном пункте указываются условия, при которых обе стороны могут законно требовать расторжения существующего договора, а также применения штрафных санкций.

Образец заполнения договора

Заключение сделки предполагает обязательное наличие предварительного договора купли-продажи, образец которого представлен ниже.

Образец предварительного договора купли-продажи квартиры по ипотеке

Договор купли продажи с использованием ипотеки Сбербанка

Основные нюансы и возможные ошибки

Подписывая стандартный договор купли-продажи ипотеки, необходимо учитывать важные нюансы. Важно обращать внимание на цену, которая обозначена в договоре и внимательно изучить пункт, касающийся размера ипотечной ставки. В договоре на приобретение ипотечной недвижимости необходимо предусмотреть следующие нюансы:

  1. Стандартный порядок расчетов. Необходимо заранее договориться о том, кто понесет дополнительные расходы по ипотечной сделке. Всё дело в том, что в тарифах некоторых стандартных кредитных учреждений предусмотрены дополнительные комиссии за снятие, также перевод денежных средств.
  2. Также необходимо обратить внимание на срок передачи ипотечной недвижимости. Дату передачи залоговой квартиры необходимо заранее обсудить и указать в документе. Если на момент ипотечной сделки в квартире прописаны иные лица, необходимо указать точные сроки их выписки.
  3. Важно проверять все введённые данные договора. При совершении любых ошибок при подписании документа он может не пройти государственную регистрацию. Опытные юристы советуют, что договор купли-продажи ипотечной недвижимости необходимо перечитывать несколько раз — чаще всего важная информация, предоставляемая банком, прописывается мелким шрифтом.

В договоре могут встречаться профессиональные термины, значение которых необходимо сразу уточнить у юриста. Следует помнить, что после подписания договора расторгнуть его практически невозможно (сделать это можно только через суд при наличии серьезных нарушений второй стороны — участника подписания договора).

Бланк договора

Договор купли-продажи квартиры, приобретаемой в ипотеку, можно оформить в простой письменной форме, а также в нотариальной. Выбор будет непосредственно зависеть от желания участников сделки и их юридических интересов. При подписании простого письменного договора важно грамотно составлять каждый пункт.

Текст документа может помочь составить нотариус — помощь профессионального специалиста позволит учесть все важные нюансы оформления и правильно заполнить все пункты.

Что такое предварительный договор купли продажи?

Заключение предварительного договора является обязательным при оформлении ипотечной сделки. Всё дело в том, что для сбора документации необходимо время и чтобы ни один из участников договора не смог поменять решение заключается специальный вид договора — предварительный, который также как и основной, имеет собственную юридическую силу.Сразу же после подписания договора обеими сторонами он вступает в силу.

Договор купли-продажи при покупке квартиры: нюансы оформления и образец 2021 года

Покупка или продажа недвижимости, будь то квартира или загородный дом, не может обойтись без документального оформления. Иными словами, вашу сделку должен зафиксировать договор купли-продажи квартиры. Если ограничиться только устным соглашением, то права собственности на недвижимость так и останутся у продавца, а покупатель рискует остаться и без денег, и без жилья.

Рассказываем, что такое договор купли-продажи квартиры, как его правильно составить и когда его можно расторгнуть. Покажем образец договора купли-продажи квартиры 2021 года и расскажем, где можно скачать бланк документа.

Собственником недвижимости вы станете только после заключения договора купли-продажи. Фото: nedvigimost-i-financi.ru

Собственником недвижимости вы станете только после заключения договора купли-продажи. Фото: nedvigimost-i-financi.ru

Что такое договор купли-продажи квартиры

Договор купли-продажи жилой недвижимости — это документ, в котором подтверждается согласие сторон сделки на переход права собственности на жилье от продавца к покупателю. Договором купли-продажи закрепляются обязательства продавца и покупателя квартиры друг перед другом: первый передает права собственности на жилье, второй уплачивает определенную сумму денег.

Стороны сделки — продавец и покупатель. Ими могут быть и физические, и юридические лица. Продавцом может быть только собственник жилья или его доверенное лицо. Чтобы подтвердить право собственности на квартиру, потребуется выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Если сделкой занимается доверенное лицо, то потребуется предоставить нотариально заверенную доверенность.

Нормативно-правовые акты, регулирующие оформление ДКП

Договор купли-продажи жилья — документ, который может быть предъявлен в суде в случае оспаривания сделки. Чтобы не возникало сомнений в законности договора, он должен составляться с учетом достаточно большого количества правовых норм.

ДКП, не соответствующий законодательным актам, можно оспорить в суде. Фото: psiheya-market.ru

ДКП, не соответствующий законодательным актам, можно оспорить в суде. Фото: psiheya-market.ru

Нормативный акт
О чем статья

Статьи №550 и №434 ГК РФ

Законом допускается лишь письменная форма заключения ДКП на недвижимость.

Статья №554 ГК РФ

Информация об объекте недвижимости, служащей предметом ДКП должна быть точной и позволяющей со всей определенностью установить, какая именно недвижимость продана/куплена.

Статья №558 ГК РФ

В договоре в обязательном порядке должны быть указаны лица, за которыми, согласно закону, сохраняется право пользования недвижимостью даже после заключения ДКП.

Статья №210 ГК РФ

Содержать недвижимое имущество (в частности, оплачивать коммунальные услуги, налоги, сборы) обязан собственник. Когда право собственности переходит от одного собственника к другому, к нему же переходят обязанности по содержанию недвижимости.

Статья №555 ГК РФ

В ДКП обязательно должна быть указана цена продаваемого/покупаемого недвижимого имущества. Это позволяет ее идентифицировать.

Статья №488 (п.5) ГК РФ

До того момента, как недвижимость будет оплачена покупателем, она считается залоговым имуществом продавца. Если покупателя такое положение веще не устрагивает, в ДКП следует прописать иные условия.

Статья №556 ГК РФ

Передача проданной/купленной недвижимости новому владельцу осуществляется на основе передаточного акта или другого документа, фиксирующего передачу. Этот момент необходимо внести в ДКП.

Статья №557 ГК РФ

Если покупатель после покупки обнаружит неустранимые недостатки недвижимости, он вправе потребовать расторжения сделки и возврата уплаченной суммы.

Статья №461 ГК РФ

Если купленная недвижимость будет изъята у покупателя третьими лицами на основании имеющихся ранее обязательств продавца, продавец обязан возместить покупателю убытки. Но только в том случае, если не докажет, что покупатель заранее знал о том, что такой исход возможен.

Читайте также:
Допустимый уровень шума в квартире, нормы

Статья №167 ГК РФ

Если ДКП будет признан судом недействительным, продавец обязан вернуть покупателю деньги, а покупатель продавцу – недвижимость. Возврат может быть осуществлен, как в натуальном, так и в денежном эквиваленте.

Статья №551 ГК РФ,

Статья №131 ГК РФ

Все перечисленные акты регламентируют необходимость государственной регистрации перехода прав собственности от одного лица к другому. То есть внесения обновленных сведений в ЕГРН. А также необходимость нотариального заверения определенных документов.

Существуют и другие законодательные акты, которые придется учитывать при составлении договора купли-продажи, если конкретные обстоятельства требуют этого.

Важно! Если вы занимаетесь составлением договора самостоятельно, изучите все законодательные нормы, связанные с ДКП.

К примеру, если покупка или продажа квартиры затрагивает интересы супруга собственника жилья или несовершеннолетнего, то необходимо соблюдать положения Семейного кодекса РФ. В частности, статьи №34 и №35 СК РФ.

Содержание договора

Вы можете составить договор купли-продажи жилой недвижимости в простой письменной или нотариально заверенной форме. При этом нужно учесть, что некоторые виды соглашений необходимо оформлять только через нотариуса.

В обязательном порядке у нотариуса следует заверять сделки с квартирами, находящимися в собственности у несовершеннолетнего ребенка или недееспособного гражданина. Также придется идти в нотариальную контору, если предстоит заключить сделку с долями в собственности.

Для заключения договора в простой форме достаточно указать в документе паспортные данные сторон, адреса их местожительства, адрес продаваемой квартиры и ее цену, сведения о тех, кто в ней зарегистрирован и имеет право ею пользования.

Нотариальная форма договора купли-продажи — это тот же договор купли-продажи, но удостоверенный нотариусом. Расширенный документ содержит обязательные и дополнительные условия, которые помогут избежать продавцу и покупателю конфликтов при исполнении договора.

Бланки ДКП можно скачать на Госуслугах или специализированных сайтах. Фото: blank-dogovor-kupli-prodazhi.ru

Бланки ДКП можно скачать на Госуслугах или специализированных сайтах. Фото: blank-dogovor-kupli-prodazhi.ru

Обязательные условия договора

Типовой договор купли-продажи квартиры может содержать множество условий, которые оговариваются покупателем и продавцом. Но с точки зрения закона, лишь некоторые из этих условий будут считаться обязательными или существенными.

Существенные условия — это ряд требований, которые в обязательном порядке должен содержать договор купли-продажи. Если вы не зафиксировали обязательные условия в документе, то он не будет иметь законной силы.

К обязательным условиям содержания договора относятся:
  • наименование документа («Договор купли-продажи»), название населенного пункта, в котором он был заключен, дата заключения договора;
  • стороны договора (полные имена покупателя и продавца), их паспортные данные;
  • описание недвижимости: наименование объекта (дом, квартира, комната, доля), точный адрес, общая площадь;
  • суть договора, которая заключается в том, что сделка является именно продажей недвижимости. То есть не ее дарением, арендой и прочее;
  • цена договора, то есть сумма, за которую одна сторона продает, а вторая покупает данный объект недвижимости;
  • перечень лиц, проживающих в квартире на момент сделки и сохраняющих право на пользование квартирой после ее продажи (если таковые имеются).

Важно! Если права продавца на квартиру каким-то образом ограничены (ипотечная квартира), то этот факт обязательно следует указать в договоре. Иначе вам могут отказать в регистрации прав собственности.

Дополнительные условия

Что касается дополнительных условий, то их наличие или отсутствие в договоре никак не повлияет на законность сделки. Тем не менее, дополнительные условия, которые вы зафиксируете в документе, приобретают ту же законную силу, что и существенные.

Какие дополнительные условия будут внесены в соглашение, зависит от квалификации юриста или вашей предприимчивости, если договор составляется самостоятельно. Составитель документа должен знать, где необходимо «подстелить соломку», чтобы избежать неприятных сюрпризов.

В качестве дополнительных условий обычно оговариваются следующие моменты:
  • время фактической передачи недвижимости покупателю;
  • сроки и способы взаиморасчетов;
  • состояние передаваемой квартиры;
  • сроки снятия с регистрации членов семьи продавца;
  • гарантии продавца в том, что квартира свободна от любых ограничений, обременений;
  • порядок решения споров и распределения ответственности;
  • условия, при которых договор может быть расторгнут;
  • штрафные санкции за невыполнение обязательств, форс-мажорные обстоятельства и т.д.

Вы можете вносить в договор любые дополнительные условия, которые посчитаете нужными. Лишь бы договоренности соответствовали сути договора купли-продажи квартиры, не противоречили законодательству и устраивали обе стороны.

Какие нужны документы

Оформляете вы договор купли-продажи квартиры самостоятельно или через нотариуса, для совершения сделки необходимо подготовить несколько документов.

Для оформления договора купли-продажи много документов не нужно. Фото: online-kassa.com

Для оформления договора купли-продажи много документов не нужно. Фото: online-kassa.com

Перечень документов продавца и покупателя жилья:
  • выписка из ЕРГН на продаваемую недвижимость;
  • правоустанавливающий документ продавца, в роли которого могут выступать: свидетельство о приватизации, дарственная, судебное решение о признании права собственности и другие;
  • паспорт продавца;
  • паспорт покупателя;
  • справка из управляющей компании о лицах, прописанных в квартире, либо о том, что в ней никто не зарегистрирован;
  • согласие супруга на сделку (если продавец состоит в браке);
  • разрешение органа опеки (если собственник недвижимости несовершеннолетний);
  • квитанция об уплате государственной пошлины (в 2021 году ее сумма составляет 2000 рублей).

С 2013 года договор купли-продажи квартиры или дома можно не заверять у нотариуса. За исключением соглашений, которые оформляются не на целый объект недвижимости, а его доли. Напоминаем, что нотариального заверения требуют сделки с участием несовершеннолетних собственников.

Все остальные договора будут иметь законную силу независимо от того, заверите вы документ в нотариальной конторе или нет. При этом эксперты советуют все же обращаться к специалистам. Нотариус заверит лишь правильно составленный ДКП, что убережет вас от проблем в будущем.

Процесс оформление ДКП

Как оформляется договор купли продажи квартиры, можно прочитать в статье № 454 ГК РФ. В ней исчерпывающе изложены нормы и правила, которым должен соответствовать документ. В частности, договор купли-продажи квартиры, дачи или другого жилого помещения оформляется поэтапно.

Этапы оформления договора
  1. Получаем выписку из ЕГРН. Прежде чем перейти к составлению договора купли-продажи, нужно получить выписку из ЕГРН. Так продавец сможет подтвердить права собственности на жилье, а покупатель убедиться в юридической чистоте объекта недвижимости.
  2. Изучаем документы на объект недвижимости. Перед заключением договора необходимо проверить правоподтверждающие (свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН) и правоустанавливающие (ДКП, свидетельство о наследовании, договор дарения и другие) документы.
  3. Заключаем предварительный договор купли-продажи. Вы можете заключить предварительный договор, если еще не готовы к оформлению основного соглашения или в данный момент у вас нет всей суммы. Так вы сможете забронировать понравившиеся жилье, передав продавцу задаток.
  4. Подписываем договор купли-продажи. Проверьте правильность составления документа. Отсутствие хотя бы одного из пунктов влечет за собой недействительность сделки. Проследите за тем, чтобы в соглашении не было помарок и опечаток.
  5. Оплачиваем госпошлину. Госпошлину оплачивает покупатель. Ее размер зависит от вашего статуса: юридическое или физическое лицо. Стандартные размеры госпошлины вы найдете на портале «Госуслуги».
  6. Регистрируем права собственности. Подаем документы на регистрацию в Росреестр. Если сделка совершалась через нотариуса, то он сам передаст документы на регистрацию. В случае самостоятельного оформления ДКП, вам нужно будет подать документы через МФЦ или сразу в Росреестр.
  7. Получаем свидетельство о регистрации нового владельца. Через 10 дней после подачи документов покупатель приходит к нотариусу за готовыми документами или самостоятельно получает в Росреестре выписку из ЕГРН с новыми данными.
Читайте также:
Форма иска о снятии с регистрационного учета

Выписка из ЕГРН с новыми данными подтверждает переход прав собственности на жилье. Фото: taldom.7555000.ru

Сколько нужно заплатить

Какие суммы составляет госпошлина при продаже недвижимости, кто и в каких случаях оплачивает государственные сборы, прописано в Налоговом кодексе РФ.

В частности, в ст. 333.33 п.1 пп.22 НК РФ говорится о величине фиксированного размера госпошлины для граждан при продаже квартиры — 2000 рублей. Платит покупатель.

Если переход права собственности связан с долей в общем недвижимом имуществе, то оформление договора обойдется покупателю в 200 рублей. Перечисленный размер госпошлин касается только физических лиц.

Если вы покупаете недвижимость, находясь в статусе юридического лица, то госпошлина значительно выше — 22000 рублей. Квитанцию об оплате сбора можно подать вместе с документами на регистрацию или отдельно, но не позднее трех дней.

При необходимости нотариального удостоверения договора при продаже квартиры вы заплатите госпошлину нотариусу. Размер сбора составит 0,5% от цены договора. Сбор должен находиться в интервале 300–20000 рублей, и не может за него выходить.

Важно! При необходимости нотариального удостоверения сделки с жилой недвижимостью пошлина рассчитывается исходя из ее кадастровой стоимости.

Чаще всего расходы на нотариальное сопровождение сделки распределяются по договоренности между покупателем и продавцом заранее. Вы можете договориться об оплате услуг юриста в равных или неравных частях.

Когда ДКП признают недействительным

По закону договор купли-продажи жилого помещения может быть признан ничтожным. Это означает, что сделка аннулируется, а стороны возвращаются в первоначальное положение.

Договор может потерять силу только по обоюдному согласию или по решению суда. Фото: zhil-savelki.ru

Договор может потерять силу только по обоюдному согласию или по решению суда. Фото: zhil-savelki.ru

Суд признает договор оспоримым, если он:
  • заключен с помощью угроз и насилия;
  • оформлен от лица несовершеннолетнего без согласия органа опеки;
  • заключен недееспособным гражданином без согласия его опекуна;
  • составлен одним супругом без согласия второго, если недвижимость приобретена в браке;
  • продавец или покупатель в момент подписания были в состоянии опьянения и не понимали последствий сделки;
  • не соответствует требованиям законодательства;
  • на нем поддельные подписи.

Важно! Признать договор купли-продажи недействительным можно только через суд, если соглашением не предусмотрены иные условия, к примеру, обоюдное согласие сторон.

Также есть мнимые и притворные договоры. В первом случае подразумевается оформление ДКП без создания дальнейших правовых последствий, во втором — заключение одной сделки ради прикрытия другой.

На что нужно обратить внимание

Что необходимо сделать, чтобы обезопасить себя от действий мошенников, которые могут воспользоваться вашим незнанием нюансов оформления ДКП? К примеру, высокие риски связаны с покупкой/продажей квартиры, полученной в наследство.

Это значит, что на недвижимость могут предъявить права лица, не указанные в завещании, но являющиеся наследниками первой очереди. Или наследуемая квартира может находиться в собственности продавца менее 3 лет, о чем он умолчал. Тогда покупателю придется заплатить налог с проведенной сделки.

Чтобы обезопасить себя от неприятностей, попросите у продавца документы, на основании которых он получил квартиру в наследство. Проверьте историю объекта на наличие завещательных отказов и случаев ареста недвижимого имущества.

Если вы продаете квартиру, то внесите в договор купли-продажи жилого помещения пункт о залоге в пользу продавца. Условием залога станет полная оплата стоимости квартиры. Несмотря на то, что это условие прописано в законе, другая сторона договора может отметить в документе оговорку об отсутствии залога.

Особого внимания требуют сделки с доверенными лицами продавцов недвижимости. Имейте в виду, что доверенность аннулируется в одностороннем порядке. То есть после получения денег собственник может прекратить действие доверенности, что влечет недействительность сделки.

Чтобы не остаться и без денег, и без жилья, в первую очередь проверьте доверенность представителя собственника продаваемой недвижимости. В частности, узнайте, входит ли в полномочия доверенного лица продажа недвижимого имущества доверителя.

Посмотрите, нет ли в документе ограничений: кому может быть продана квартира, вилка стоимости, порядок расчетов и другие. Обратите внимание на срок действия доверенности (важно, чтобы она была актуальной до момента регистрации перехода права собственности).

Не спешите переходить к этапу подписания договора купли-продажи квартиры, проверьте все документы другой стороны сделки, запросите дополнительные данные или обратитесь к опытному специалисту, который уже «собаку съел» на сделках с недвижимостью.

Как составить договор купли-продажи: основные правила и советы юристов

Суть договора купли-продажи — в переходе права собственности от продавца к покупателю. Продавец обязуется передать покупателю товар вместе со всеми принадлежностями и документами в установленный в договоре срок. А покупатель обещает принять этот товар и заплатить за него определённую сумму.

Договор купли-продажи считается заключённым, как только стороны договорились о товаре. Но право собственности на вещь переходит от продавца к покупателю только в момент её передачи. Исключение — купля-продажа недвижимости.

Покупать можно с предоплатой, в рассрочку или в кредит. В этих случаях право собственности сохраняется за продавцом до полной оплаты.

Что можно, а что нельзя продавать и покупать

Любые вещи, даже те, что только будут созданы. Кроме того, товаром могут быть животные и интеллектуальная собственность.

Торговать можно как недвижимым (земля, здания и так далее), так и движимым имуществом (все остальные вещи, в том числе транспортные средства).

Читайте также:
Названо самое удачное время для отпуска бухгалтера

Оружие, лекарства, драгоценности и другие ограниченные в обороте вещи ГК РФ. Статья 129. Оборотоспособность объектов гражданских прав можно продавать и покупать только при наличии специального разрешения.

Кто может заключить договор купли-продажи

Продавцами и покупателями могут быть как физические, так и юридические лица, а также государственные и муниципальные образования.

Граждане при этом должны быть дееспособными, а юридические лица — правоспособными. Подростки в возрасте от 16 до 18 лет являются частично дееспособными, поэтому могут ГК РФ. Статья 28. Дееспособность малолетних продавать и покупать имущество только с письменного согласия родителей.

В какой форме заключается договор купли-продажи

Нужен или нет бумажный документ, зависит от того, что и кем продаётся и покупается. Соблюдение письменной формы необходимо, если:

  1. Товаром является недвижимость.
  2. Одной или обеими сторонами являются юридические лица.
  3. Гражданин продаёт гражданину товар стоимостью больше 10 000 рублей.

Исключение — сделки, исполняемые в момент их заключения. Например, розничная торговля.

Какими бывают договоры купли-продажи

В Гражданском кодексе выделено семь разновидностей договора купли-продажи.

  1. Договор розничной купли-продажи.
  2. Договор поставки.
  3. Договор поставки для государственных или муниципальных нужд.
  4. Договор контрактации (закупка сельхозпродукции).
  5. Договор энергоснабжения.
  6. Договор продажи недвижимости.
  7. Договор продажи предприятия.

Каждый из них имеет правовые особенности.

Рассмотрим подробнее договор купли-продажи автомобиля как частный случай общей конструкции и договор купли-продажи квартиры как частный случай продажи недвижимости. Эти сделки чаще всего встречаются в хозяйственной деятельности физических и юридических лиц.

Как составить договор купли-продажи автомобиля

Для оформления купли-продажи машины не нужно обращаться к нотариусу. Договор можно составить в простой письменной форме, взяв за образец один из бланков в интернете.

Заполнять документ от руки или на компьютере — не важно. Главное, чтобы в нём были сведения о:

  1. Месте и дате совершения сделки.
  2. Продавце и покупателе (Ф. И. О., полные паспортные данные).
  3. Транспортном средстве (тип, марка, цвет, дата выпуска, госномер, VIN, номер силового агрегата и шасси, серия и номер ПТС).
  4. Стоимости (без неё договор действителен, но в спорных случаях цену придётся устанавливать с помощью экспертов и через суд).
  5. Порядке передачи автомобиля.

Обычно договор купли-продажи автомобиля играет одновременно роль передаточного акта. Но юристы рекомендуют составлять отдельный акт приёма-передачи. Поскольку право собственности передаётся вместе с машиной. В акте необходимо детально зафиксировать её техническое состояние. Это позволит избежать споров из-за поломок, выявленных после сделки.

Договор нужно составить в трёх экземплярах: для продавца, для покупателя и для регистрации в ГИБДД. После подписания документа продавец должен внести в паспорт транспортного средства сведения о новом собственнике. А потом — передать покупателю ПТС, свидетельство о регистрации автомобиля и ключи.

Будьте осторожны с покупкой автомобиля по генеральной доверенности. Де-юре в таких сделках происходит покупка бумажки, а не машины. Вы становитесь владельцем, но не собственником автомобиля. Настоящий собственник, кстати, в любой момент может отозвать доверенность. Вернуть при этом деньги будет крайне проблематично.

Как перерегистрировать автомобиль

В течение 10 дней с момента заключения договора купли-продажи новый собственник автомобиля обязан подать в ГИБДД заявление об изменении регистрационных данных.

Также покупатель обязан заключить свой договор ОСАГО. А старые собственник может попросить страховую компанию сделать перерасчёт и вернуть деньги.

В интересах продавца проследить, чтобы новый хозяин машины перерегистрировал её на себя. В противном случае бывшему владельцу по-прежнему будут приходить штрафы и налоги. По истечении декады, отведённой на переоформление, продавец может попросить снять автомобиль с учёта со своего имени.

Как составить договор купли-продажи квартиры

Договор купли-продажи квартиры заключается в письменной форме. Это строго зафиксировано в статье 550 Гражданского кодекса РФ ГК РФ. Статья 550. Форма договора продажи недвижимости . Нотариальное удостоверение необязательно. Исключение — случаи, когда собственниками или одним из них являются несовершеннолетние или недееспособные.

Продавец и покупатель подписывают документ, в котором указываются:

  1. Дата и место совершения сделки.
  2. Наименование и полные паспортные данные сторон.
  3. Подробнейшая характеристика объекта (кадастровый номер, полный адрес, площадь, количество комнат, этажность и так далее).
  4. Реквизиты правоустанавливающих документов.
  5. Перечень лиц, зарегистрированных (прописанных) на жилплощади в момент подписания договора.
  6. Цена — для купли-продажи недвижимости это обязательное условие ГК РФ. Статья 555. Цена в договоре продажи недвижимости , без неё договор является незаключённым.
  7. Сведения о залоге, аренде, праве пожизненного проживания и других обременениях.
  8. Порядок расчётов и передаче квартиры.
  9. Подписи и реквизиты сторон.

Продавец должен подготовить правоустанавливающие документы на квартиру: выписку или ЕГРН (подтверждает статус собственников, а также отсутствие обременений), предыдущий договор купли-продажи, дарения, мены, приватизации или свидетельство о праве на наследство. Ещё рекомендую заказать экспликацию, кадастровый паспорт и поэтажный план из БТИ и получить справку об отсутствии долгов по коммуналке.

Если квартира является общей совместной собственностью супругов, необходимо оформить нотариальное согласие жены (мужа) на продажу. Если в числе собственников есть несовершеннолетние, потребуется письменное согласие органов опеки и попечительства.

Как зарегистрировать договор купли-продажи квартиры

С 1 марта 2013 году процедура оформления купли-продажи жилья стала проще.

Регистрация купли-продажи регламентируется ФЗ № 302 от 30 декабря 2012 года, а не статьёй 558 Гражданского кодекса. Поэтому в настоящий момент договор купли-продажи совершается в простой письменной форме и считается заключённым в момент подписания.

Но обратиться в Службу государственной регистрации (Росреестр) всё-таки придётся. Продавец и покупатель должны зарегистрировать смену собственника квартиры. Потребуются следующие документы:

  1. Заявление о регистрации.
  2. Договор купли-продажи.
  3. Кадастровый паспорт на квартиру.
  4. Согласие на сделку от заинтересованных лиц (супруги, органы опеки и прочие).
  5. Квитанция об уплате госпошлины (2000 рублей).

Заявление и пакет документов можно подать лично в отделении Росреестра или МФЦ, почтовым отправлением с объявленной ценностью или через интернет.

В течение семи (при обращении непосредственно в Росреестр) или девяти дней (при обращении в МФЦ) переход имущественных прав будет оформлен. Новый владелец получит выписку из Единого государственного реестра налогоплательщиков (ЕГРН). Отдельные свидетельства о праве собственности на жильё сейчас не выдаются.

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: