Как продать квартиру купленную в ипотеку с обременением

Инструкция: как продать «ипотечную» квартиру и купить новую

Люди часто берут ипотечный кредит на долгие годы — за это время может измениться многое: рождаются дети, семья хочет расширить жилплощадь, переехать в другой район или город, меняются финансовые возможности. Рассказываем, как продать квартиру, которая находится в залоге у банка по ипотечному кредиту, и тут же купить новую.

Бытует мнение, что квартира, купленная в ипотеку, принадлежит банку и до погашения кредита её нельзя продать. На самом деле это не так. Квартира находится в залоге у банка, а право собственности принадлежит покупателю. Каких-либо ограничений на пользование залоговой недвижимостью, как правило, нет.

«В первую очередь квартира должна использоваться по прямому назначению. Также залогодатель ( ипотечный заёмщик — прим. Сравни.ру) не должен допускать ухудшения имущества и уменьшения его стоимости сверх того, что вызывается нормальным износом», — отмечает руководитель центра клиентских и партнёрских продаж «Росбанк Дом» Светлана Ременюк. Директор Ипотечного бизнеса Банка ДОМ.РФ Игорь Ларин напоминает, что в соответствии с законодательством об ипотеке, продажа, сдача или прописка лицами, не являющимися залогодателями или родственниками залогодателя квартиры, осуществляется с согласия банка.

Получается, «ипотечную» квартиру продать можно. Разберёмся, как это сделать.

Шаг 1. Сообщить в банк

Если вы решили продать свою квартиру, следует сообщить об этом в банк и получить согласие.

Так, в ВТБ заёмщику нужно подать соответствующее заявление и приложить копии паспортов заёмщика и покупателя, правоподтверждающего документа ( например, договора купли-продажи — прим. Сравни.ру) и договора о покупке заёмщиком объекта недвижимости. «Банк даёт возможность продать залоговый объект, если в результате сделки ипотечный кредит будет полностью погашен. Ипотека должна быть погашена перед регистрацией договора купли-продажи», — отмечает пресс-служба ВТБ.

« Росбанк Дом» также не накладывает запрета на продажу. «Однако из-за наличия обременения продавец (заёмщик банка) не может продать квартиру до погашения кредита или получения согласия банка», — замечает Светлана Ременюк. При этом кредитная организация может настоять на погашении кредита до сделки. Эксперт рекомендует обращаться в банк для уточнения возможности продажи, условий выхода на сделку и погашения кредита. В Росбанке, например, есть подразделение, которое рассматривает подобные обращения, подробно информирует клиентов о всех деталях.

Шаг 2. Подать заявку на новый ипотечный кредит

Прежде чем начинать искать покупателя для своей квартиры, подайте заявку на новый кредит. Вы сразу поймёте, на какую стоимость жилья сможете рассчитывать.

Тут есть один нюанс: банк будет учитывать и платёж по текущему ипотечному кредиту. Поэтому лучше подавать заявку в ту же кредитную организацию, где у вас сейчас ипотека. Она может учесть, что действующий кредит будет погашен до выдачи нового. У банков разные требования, но в среднем платежи по всем кредитам не должны превышать примерно 50% от общего семейного дохода. Также обратите внимание на свой зарплатный банк — часто у них есть специальные условия для клиентов.

Срок действия одобренной заявки в банках тоже разный и составляет в среднем три месяца. Этого времени достаточно, чтобы найти покупателя для своей квартиры и новое жильё.

Кредитная нагрузка — соотношение платежей по кредитам и доходов — влияет на кредитный рейтинг. А чем выше рейтинг, тем больше вероятность, что банки будут одобрять кредиты на крупные суммы под низкие ставки.

Бесплатно проверить свой кредитный рейтинг можно на Сравни.ру — с помощью сервиса «Кредитный рейтинг». Там же можно подписаться на историю изменений рейтинга с ежемесячными отчётами, которые приходят на электронную почту, — так вы сможете не пропустить момент, когда рейтинг станет лучше, и вовремя подать заявку на ипотеку.

Шаг 3. Обратиться к риелтору

Поскольку одновременно придётся и продавать, и покупать, нужен грамотный риелтор или агентство, которое возьмёт на себя все организационные моменты, подготовку и проверку документов.

Риелтор может показывать вашу квартиру потенциальным покупателям даже в ваше отсутствие, а также ездить на предварительные просмотры квартир и оценивать, соответствует ли жильё вашим требованиям. Это сэкономит ваше время и силы и избавит от личных переговоров с участниками сделки. Риелтору придётся заплатить комиссию — расценки зависят от конкретного специалиста, это может быть процент от суммы сделки или фиксированная сумма.

Шаг 4. Подготовить документы

При продаже квартиры понадобятся:

паспорта всех собственников;

выписка из ЕГРН (можно заказать на портале Госуслуг );

выписка из домовой книги (жители Москвы могут заказать выписку из домовой книги в МФЦ или на сайте Mos.ru , жители других регионов — также в МФЦ или в управляющей компании );

справка об отсутствии задолженности по ипотечному кредиту (из банка);

справка о том, что вы не состоите на учёте у психиатра и нарколога (необязательна, но многие покупатели спрашивают её для уверенности в дееспособности продавца).

Позаботьтесь о бумагах заранее, но учитывайте сроки действия подобных справок — в основном месяц.

Собрать документы не составит большого труда. Управляющий партнёр правового агентства недвижимости «ЮОНИ» Кирилл Поплавский отмечает, что сейчас подготовка документов не занимает много времени. «Если мы говорим о Москве, благодаря цифровизации все документы делаются за одно посещение МФЦ (выписка из домовой книги, выписка из ЕГРН) и банка (справка об отсутствии задолженности по кредиту)», — отмечает эксперт. Также следует подготовить документы по предыдущей сделке, когда вы сами покупали эту квартиру: договор купли-продажи/участия в долевом строительстве, акт приёма-передачи.

Читайте также:
Право получения социальных и имущественных вычетов

Шаг 5. Продать свою квартиру

После того как все документы будут готовы и банк одобрит покупку новой квартиры в ипотеку, можно выходить на сделки.

В целом процесс продажи залоговой квартиры уже стандартный, отмечает пресс-служба ВТБ. Покупатель может получить ипотечный кредит на покупку или приобрести объект за наличные средства. «Проблема в том, что обычно на рынке используется схема, когда покупатель вынужден брать ипотеку в том же банке, где ипотека продавца, хотя предпочел бы более выгодные условия другого банка», — подчёркивают в ВТБ.

Обращает на это внимание и Кирилл Поплавский. Ипотека берётся на длительный срок, и за это время семья по разным причинам может захотеть продать квартиру до погашения кредита. Он рекомендует при покупке квартиры при равных условиях брать ипотеку в топовых банках. «Тогда вероятность найти покупателя, который будет брать ипотеку в том же банке, где открыт ваш кредит, возрастает», — считает эксперт.

Пресс-служба ВТБ также отмечает риски, обусловленные тем, что кредит должен быть погашен до заключения договора купли-продажи: продавец может взять кредит наличными, чтобы «закрыть» ипотеку, но если покупатель передумал приобретать его квартиру, то вынужден выплачивать кредит на иных условиях (кредит наличными выдаётся на меньший срок по сравнению с ипотечным, поэтому сумма платежа может быть выше). «Рискует и покупатель, если решает передать денежные средства за квартиру продавцу до заключения договора купли-продажи: продавцу ничего не мешает отказаться от сделки и не возвращать средства», — подчёркивают в банке.

Шаг 6. Купить новую квартиру

Здесь уже вы выступаете покупателем, и в ваших интересах проверить все документы по квартире, в чём вам должен помочь риелтор. Банк со своей стороны также проверяет чистоту сделки.

После подписания договора купли-продажи и ипотечного договора документы направляются в Росреестр на регистрацию обременения и права собственности.

Если планируете использовать для первоначального взноса деньги, оставшиеся от погашения действующего кредита при продаже своей квартиры, учтите важный нюанс. Их вы сможете забрать из банка только после регистрации права собственности в Росреестре: деньги будут храниться в банковской ячейке или на счёте. Раньше на это уходил месяц. Сейчас, по информации на сайте ведомства, государственная регистрация прав в разных случаях проводится от 5 до 12 рабочих дней.

Шаг 7 (заключительный). Переехать

Сроки переезда после сделки обычно зависят от сроков регистрации права собственности. Как правило, только после этого подписывается акт приёма-передачи квартиры, продавец её освобождает и передаёт покупателю ключи.

Но всё индивидуально и зависит от обстоятельств и лояльности участников обеих сделок. Если удастся договориться, то новоселье можно будет справить до окончания срока регистрации прав собственности в Росреестре.

В 2013 году мы с мужем купили в ипотеку однокомнатную квартиру в подмосковном Щёлково. Квартира была с хорошим свежим ремонтом, мы прожили в ней четыре года, а ипотеку оформляли на 15 лет.

Летом 2017 года коллега занималась продажей своих двух квартир и очень хорошо отзывалась о своем риелторе. Я решила проконсультироваться с ним по ценам на двухкомнатные квартиры поближе к Москве и возможности продажи ипотечного жилья. Каких-либо конкретных планов по переезду ещё не было. Но когда я озвучила риелтору наши пожелания по цене и локациям, он нам сказал: «А зачем вам менять Подмосковье на Подмосковье? Я вам в Москве квартиру найду!» Мы заразились его оптимизмом и решили действовать.

Это был август, а в конце октября мы уже переехали в новую квартиру. Каких-то особых программ в банках для подобных сделок тогда не было (или нам о них не было известно). Ипотека была в банке, через который мы с мужем получали зарплату. Сообщили в банк о планах продать квартиру и досрочно закрыть ипотечный кредит и сразу подали новую заявку. Кстати, какого-то официального согласия или разрешения на продажу квартиры нам не выдавали. После того как получили одобрение на новый ипотечный кредит, стали искать покупателя и присматривать себе квартиру. На удивление, покупатель нашёлся быстро. Мужчина покупал жильё за наличные, что упрощало нам сделку.

Новую квартиру мы присмотрели не сразу, объездили вариантов 15 точно. Остановились на двухкомнатной квартире со свежим ремонтом в Чертаново. Наш риелтор получил аванс от покупателя, а мы, в свою очередь, заплатили аванс нашему продавцу. Сначала мы заключили договор купли-продажи нашей квартиры и закрыли ипотечный кредит по ней. По сути, покупатель погасил остаток нашего ипотечного кредита, а оставшиеся деньги банк положил в ячейку до окончания регистрации прав собственности в Росреестре. Сроки снятия обременения и выдачи закладной в нашем банке составляли до 30 дней, но нам повезло — закладную нам отдали через три дня.

Сразу после этого мы отдали документы на регистрацию в Росреестр, которая длилась около месяца. В это же время снова пришли в банк на сделку — по покупке новой квартиры. Здесь всё было стандартно: мы внесли первоначальный взнос и оформили ипотечный договор с банком. Обстоятельства торопили нашего покупателя с переездом — он не был готов месяц ждать ответа из Росреестра. Риелтор договорился с нашим продавцом, что он освободит квартиру не через месяц, когда пройдёт регистрация, а на следующий день после сделки. По факту, мы в течение одной недели продали свою квартиру, купили новую и переехали в неё.

Читайте также:
Ответ на претензию в течение 10 дней

Оглядываясь назад, удивляюсь, как мы могли решиться на такую авантюру! Сейчас мы рефинансировали ипотечный кредит в другом банке под меньший процент и снизили ежемесячный платеж на 15 000 ₽. Опираясь на свой опыт, могу точно сказать, что ипотека — это не кабала на всю жизнь, а гибкий финансовый инструмент, который помогает решить свой жилищный вопрос, не откладывая его в долгий ящик.

Продать ипотечную квартиру и сразу купить новую в ипотеку возможно. Банки идут навстречу своим клиентам и проводят такие сделки. Они, как правило, проходят оперативно. Если новый объект уже подобран, то вся процедура может занять одну неделю. «Обычно клиенты улучшают свои жилищные условия именно таким образом, приобретая новые объекты дороже предыдущих», — отмечает Светлана Ременюк.

Изучить ставки по ипотеке

Сейчас у банков появляются отдельные ипотечные программы специально для подобных случаев. Например, в Банке ВТБ и в Банке ДОМ.РФ есть программы на покупку жилья в залоге у другого банка на вторичном рынке недвижимости. Схема в ВТБ предполагает одновременное предоставление средств — продавцу для закрытия кредита в другом банке и покупателю на квартиру с обременением. «При данной механике нейтрализуются критические риски для продавца и покупателя», — комментирует пресс-служба кредитной организации. Уже в ближайшее время ВТБ планирует запустить эту возможность и для новостроек.

В Банке ДОМ.РФ программа распространяется на квартиры и апартаменты на вторичном рынке недвижимости. До подписания кредитной документации по сделке заёмщику и продавцу необходимо предоставить нотариальные доверенности на сотрудника банка, чтобы он мог заняться снятием обременения банка-залогодержателя, получить погашенную закладную, а также полностью досрочно погасить задолженность продавца перед банком-залогодержателем. Как отмечает Игорь Ларин, выдача кредитных средств происходит до регистрации залога в пользу банка, при этом кредит направляется на погашение ипотечного кредита продавца. «Стоимость объекта недвижимости по договору купли-продажи между продавцом и заёмщиком должна превышать или быть равной остатку долга продавца», — комментирует эксперт.

По мере роста ипотечного рынка логично предположить рост количества ипотечных квартир, выставленных на продажу, отмечает ВТБ. «Люди воспринимают ипотеку как удобный инструмент приобретения недвижимости, а не пожизненное обременение, и хотят иметь возможность гибко проводить сделки купли-продажи с ипотечными квартирами, если это необходимо», — комментирует пресс-служба банка. По оценкам Кирилла Поплавского, «ипотечное» жильё в Москве продаётся в среднем на 10% дешевле квартир без обременения. Поэтому если планируете покупать новое жильё, можно обратить внимание на такие квартиры. Правильно подготовившись к сделке и предусмотрев все нюансы, вы сможете купить подходящую квартиру по более низкой цене.

Продать квартиру в ипотеке — сложно, но возможно

Продать квартиру в ипотеке — сложно, но возможно

Вы купили квартиру в ипотеку, но жизненные обстоятельства изменились — и теперь вы предпочли бы от нее избавиться. Мы составили подробную инструкцию о том, как правильно продавать недвижимость, кредит за которую еще не выплачен.

Условия ипотечных договоров в банках отличаются — финансовые организации по-разному реагируют на попытки заемщиков продать квартиру, которая находится в залоге. Поэтому единого механизма заключения подобных сделок не существует.

Подберите наиболее выгодный вариант ипотечной программы с помощью Циан.Ипотеки

Тем не менее мы выделили общие моменты. В этом Циан.Журналу помог руководитель агентства безопасной недвижимости «Вишня» Сергей Вишняков.

Собственность и обременение

Вкратце механизм покупки ипотечной квартиры таков.

— Покупатель (впоследствии он станет продавцом) решает купить квартиру и обращается за кредитом в банк.

— Банк одобряет кредит и оформляет закладную — купленная квартира оказывается в залоге (закладная — тот документ, который позволяет банку при неоплате кредита истребовать долг через суд; закладная подтверждает обременение в пользу банка). Покупатель становится собственником.

— Если собственник ипотечной квартиры решает продать ее, пока кредит не выплачен до конца, возникает вопрос, как выплачивать оставшуюся сумму долга: эту заботу возьмет на себя новый покупатель, а предыдущий становится продавцом.

Первым делом — в банк

Не только собственники ипотечного жилья, но и некоторые риелторы начинают сначала искать покупателя, который согласится на непростую сделку. Это не самый верный подход.

В первую очередь владелец должен известить банк, в котором оформлялся кредит, о намерении продать ипотечную квартиру. Лучше это сделать еще до подачи объявления, чтобы понять, выполним ли ваш план в принципе (пусть и редко, но случается, что банки запрещают проводить сделки с неоплаченными квартирами, так что вопрос с продажей снимается сразу).

У разных кредитных организаций процедуры переоформления ипотечных займов отличаются, поэтому надо выяснить, какой отдел вашего банка занимается этой темой. После этого лучше отправиться в отделение и задать все вопросы на личной встрече с сотрудником.

Если в банке не возражают против продажи ипотечной квартиры, поинтересуйтесь сроками рассмотрения заявки и переоформления договора. Они иногда затягиваются на полтора-два месяца.

Читайте также:
При каком долге по алиментам возможно лишение свободы?

Для альтернативной сделки это слишком долго — собственники другой квартиры (той, которую покупают продавцы-ипотечники взамен продающейся) скорее всего откажутся ждать, боясь упустить выгоду.

Не пугайте покупателя

Если банк не возражает, можно приступать к поиску покупателей. Некоторые продавцы сразу указывают в объявлении, что объект находится в ипотеке. Это сходу отсекает значительную часть потенциальных приобретателей. Поэтому эффективнее сообщать об особых условиях продажи в телефонном разговоре — так у вас больше шансов объяснить дальнейшие действия и понять, насколько человек готов к усложненной сделке.

Многим приобретение ипотечной квартиры кажется слишком рискованной процедурой — проще не разбираться, а сразу от нее отказаться. Но если описать всю схему и уточнить детали, реально убедить покупателя в обратном. А убеждать проще в личном разговоре.

На перепутье: как переоформить кредит

Итак, покупатель найден. Дальше все будет зависеть от его финансовых возможностей и кредитной истории. Вот три варианта развития событий:

Вариант 1. Покупатель вынужден тоже брать кредит, потому что у него нет необходимой суммы, чтобы разом расплатиться за покупку. Так как кредитная история у него своя и совершенно иной набор документов, банк проводит проверку и решает, переоформлять ипотеку на нового клиента или нет. Если на этом этапе выяснится, что второй заемщик не отвечает критериям банка, ему откажут — сделка не состоится.

Вариант 2. У покупателя есть достаточная сумма, чтобы выплатить кредитный долг продавца без привлечения нового займа. Стороны приходят в банк, покупатель вносит на счет деньги, банк снимает обременение (при этом закладная передается продавцу), и сделка благополучно регистрируется — весь процесс занимает буквально день–два. Иногда эта процедура затягивается из-за различных согласований и длительной передачи закладной.

В обоих случаях рискует покупатель, поскольку должен заплатить внушительную сумму долга, после чего ждать, пока банк снимет обременение и вернет закладную. Только после этого сделку будет доведена до конца, а покупатель вступит в права собственности без каких-либо обременений.

Вариант 3. Новый заемщик подходит под банковские критерии — он платежеспособен, с документами всё в порядке. В этом случае ипотека переоформляется в том же банке, где кредитовался продавец, либо в другом — на выбор покупателя.

Персональные ставки от крупных банков — рассчитайте ипотеку с калькулятором Циан.Ипотеки

Как только заемщик получает на руки закладную, открывается путь дальше — обременение снимается, можно подавать документы на регистрацию сделки. Если покупатель приобретает ипотечную квартиру с одновременным оформлением ипотеки на себя, на квартиру возникает новое обременение.

Не упускайте из виду, что пока идет процесс согласования, ежемесячные платежи все равно надо вносить: в противном случае позже кому-то придется выплачивать еще и пени за просрочку. Кто, как и когда должен платить, лучше уточнить в свой первый «предпродажный» визит в банк.

Продавцу потребуется ранее заключенный договор на получение ипотечного кредита. Покупателю (если он покупает квартиру в кредит) надо заранее заручиться одобрением банка на ипотеку.

Банк продавца отказывается переоформлять ипотеку на покупателя

Со стороны ситуация выглядит странно: вы хотите продать квартиру, нашли покупателя, но вам не позволяют провести сделку. Такое бывает? Да, и это законное требование банка: именно он является залогодержателем (в залоге — квартира) и имеет право выступать против сделки.

Лазеек не существует: в Законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)» прямо прописано обязательство ипотечного заемщика согласовывать отчуждение недвижимости с банком.

Именно поэтому мы и рекомендуем еще до подачи объявления о продаже обсудить вопрос с организацией-кредитором.

Ход конем — рефинансирование

Альтернативный вариант — рефинансировать ипотечный кредит в другом банке. Для этого продавец должен предоставить тот же набор документов, что и в первый раз, когда он оформлял кредит для покупки той самой квартиры, которую теперь продает. После одобрения банка можно выходить на сделку. Параллельно вы получаете более выгодный процент по кредиту (обычно именно для этого рефинансирование и проводится). Но расходы в этом случае тоже будут: за выдачу кредита, перерегистрацию сделки, страховку и прочее. В общей сложности дополнительные траты достигают 100 тыс. рублей.

Поэтому если сумма долга по ипотеке небольшая (в пределах 1–2 млн рублей), подумайте о потребительском кредите — вдруг он окажется выгоднее рефинансирования? Тогда продавец погасит ипотеку досрочно и продаст квартиру необремененной, после чего будет выплачивать потребительский кредит. Еще один вариант — занять недостающую для погашения сумму у друзей/знакомых. Это самые простые способы продать ипотечную квартиру.

Зона риска для всех

А что, если покупатель будет ежемесячно перечислять деньги продавцу, который продолжит выплачивать ипотеку, но квартира при этом будет переоформлена на нового человека?

Фактически такую схему реализовать можно, но на официальное проведение сделки рассчитывать не стоит: зарегистрировать переход права собственности не удастся — в зоне риска окажутся обе стороны. Даже если продавец и покупатель — друзья и полностью доверяют друг другу, банк все равно не имеет оснований для переоформления кредита, возвращения закладной и снятия обременения.

Следовательно, официально зарегистрировать сделку не выйдет, а в случае разногласий представить в суде будет нечего. Даже если стороны заключат между собой личный договор, напишут расписку и обязательство, законной силы эти бумаги иметь не будут. Любые действия, связанные с недвижимостью, должны быть зарегистрированы.

Читайте также:
Как начисляются премии работникам?

Как продать квартиру в ипотеке и купить другую

В среднем ипотечный кредит выплачивается за 15-20 лет. За это время с семьей, купившей квартиру в кредит через банк, может случиться очень многое: рождение детей, смена работы, ее потеря, болезни, переезды. И в какой-то момент придется задуматься о новом жилье – но как быть, если уже имеющаяся собственность все еще находится в залоге банка?

Многие по своему незнанию полагают, что продать жилье, находящееся в залоге банка, невозможно. Однако если же вам вдруг понадобилось переехать и избавиться от старой недвижимости, есть варианты ее продажи. Итак, можно ли продать квартиру в ипотеке? В чем особенности этой процедуры и стоит ли игра свеч? Расскажем в этой статье.

Причины для продажи квартиры

Начнем издалека. Что такое ипотека в принципе? Банк дает вам деньги под залог жилой площади, которую вы планируете приобрести. То есть, оплатив новое жилье, вы передаете права на него банку. Это называется обременением новоприобретенного имущества. Закладная на купленную собственность хранится в банке до момента полной выплаты долга.

Что это значит для участников сделки? Права покупателя закреплены в ФЗ «Об ипотеке» и подразумевают, что ипотечный заемщик может использовать купленную квартиру по ее прямому назначению – жить в ней, регистрировать в ней всех, кого захочет, сдавать в аренду и так далее. Ограничивается только право на продажу.

В ст. 37 того же ФЗ говорится, что собственность может быть отчуждена, например, для продажи, но для этого нужно согласие залогодателя – то есть разрешение банка, в котором вы оформляли кредит. Если вы попытаетесь продать ипотечную квартиру без согласия кредитора, сделка будет оспорена, а имущество перейдет во владение банка (ст. 301 ГК РФ).

  • Невозможность обслуживать ипотеку

Все, кто хоть раз имел дело с банком, знают, что кредиторов не волнует материальное положение заемщика. Платежи нужно погашать ежемесячно и вовремя – иначе есть вероятность накопить огромный долг из-за повышения ставок и штрафов. Поэтому при ухудшении своего материального благополучия (потеря работы из-за сокращения, разорилось ваше предприятие или прогорел бизнес), стоит сразу же обратиться в банк. Здесь вам предложат несколько вариантов решения проблемы – перекредитование или рефинансирование на более выгодных условиях, либо, если вы не видите возможности улучшения своего материального положения, продать ипотечную квартиру и переехать на съемное жилье или к родственникам, в зависимости от ваших обстоятельств.

  • Желание, возможность или необходимость улучшить – или сменить жилищные условия
  • Семейные и бытовые обстоятельства

Можно продать квартиру и в случае, если вы собираетесь разводиться, жениться или выходить замуж. И даже если у вас происходят конфликты с соседями. И даже если вы обнаружили недостаток застройки – неважно, появившаяся ли это трещина в потолке, которой ранее не было, либо изменение маршрутов общественного транспорта или шумное строительство неподалеку.

Можно ли продать ипотечную квартиру – и заработать на этом? Можно. Однако этот вариант годится только тем, кто заранее решил заработать на продаже собственности в новостройке – или в тех случаях, когда необходимость в купленном в ипотеку жилье отпала за время его строительства. Схема выглядит так: вы покупаете жилье на ранних этапах строительства и добросовестно выплачиваете кредит весь срок до сдачи объекта в эксплуатацию. Готовый объект будет стоить гораздо дороже, а значит вы сможете перекрыть все расходы на ипотеку. Специалисты советуют продавать ипотечную собственность до ее сдачи в эксплуатацию – так будет проще переоформить договор.

Кто готов купить квартиру в ипотеке?

У тех, кто собирается продать квартиру в залоге банка, часто возникает вопрос – кто будет ее покупать? Кто захочет иметь дело с залоговой недвижимостью, обремененной ипотекой? Несмотря на расхожее мнение, такие покупатели существуют – и делятся на несколько категорий.

Первая категория – это риелторы. Дело в том, что чаще всего квартиры в обременении продаются по сниженной цене. Для этих специалистов по недвижимости такие сделки – настоящая находка, поэтому чаще всего на объявления откликаются именно они. Ради прибыли они даже готовы внести выплату вперед, особенно если вы готовы «скинуть» 20−30% от рыночной стоимости.

Вторая категория покупателей – люди, не имеющие достаточного количества денег, но желающие обзавестись собственностью побольше или в хорошем районе. Эти покупатели часто сомневаются в решении приобрести жилье в обременении, поэтому на помощь приходят как раз-таки риелторы – ведение сделок купли-продажи опытным специалистом увеличивает шанс получить выгоду для всех ее участников.

И третья категория – это «ценители, люди, давно присмотревшие квартиру в конкретном районе или жилом комплексе, но не имеющие достаточных средств. Если ваше жилье – лакомый кусочек, — вы сможете его быстро продать.

Способы продажи

Как продать ипотечную квартиру? Как мы уже отметили выше, обычная схема с договором купли-продажи здесь не работает. Любой из описанных нами далее способов начнется с обращения в банк.

  • Досрочное погашение ипотеки,
  • Продажа с погашением ипотеки по ходу сделки,
  • Продажа жилья вместе с долгом,
  • Продажа недвижимости банком.
Читайте также:
Кого относят к соучастникам преступления?

Расскажем о каждом способе подробнее.

Досрочное погашение ипотеки

Самый простой для понимания, но крайне сложный для владельцев жилья способ – досрочное погашение кредита и снятие обременения с квартиры с последующей ее продажей. Как это выглядит на деле?

Для этого вам потребуется заранее найти покупателя с уже имеющейся суммой для оплаты. Вы берете задаток, погашаете им оставшийся долг в банке, снимаете обременение, после чего продаете уже свободное от залога жилье. Поэтапно схема выглядит так:

  • Получение согласия от банка и определение оставшегося долга;
  • Составление предварительного договора купли-продажи с покупателем и заверение его у нотариуса;
  • Выписка всех зарегистрированных жильцов из квартиры – включая ее владельца и несовершеннолетних;
  • Получения задатка, равного по сумме оставшемуся долгу, и внесение средств в банк;
  • Подписание договора и регистрация нового права собственности;
  • Получение остатка от покупателя.

С одной стороны, этот способ – самый простой и понятный. С другой – самый рисковый для покупателя. Существует множество историй о том, как продавец получал задаток и просто переставал выходить на связь. Случалось и так, что продавец заболевал или умирал, и его родственники и наследники отказывались возвращать деньги. Закон, конечно же, будет на стороне покупателя, однако судебный процесс может затянуться на очень долгое время. Поэтому сложно найти того, кто согласиться приобрести ипотечное жилье по этой схеме.

Продажа с погашением ипотеки по ходу сделки

  • Продавец получает согласие банка и определяет сумму оставшегося долга;
  • Покупатель открывает две депозитарные ячейки: одна в размере невыплаченной ипотеки, другая с остатком – для продавца;
  • Подписывается договор купли-продажи, регистрируется сделка;
  • Продавец получает деньги, чтобы погасить остаток долга, а залоговое обязательство переходит покупателю;
  • Покупатель получает погашенную закладную, после – выписку об отсутствии обременения;
  • После выполнения всех перечисленных условий продавец получает оставшиеся деньги из второй ячейки.

Сделку контролирует банк, поэтому она безопасна для всех ее сторон. Продавец не исчезнет, покупатель сможет вернуть деньги в случае форс-мажорных обстоятельства, а банк гарантированно получает остаток долга.

Продажа жилья вместе с долгом

Этой схемой пользуются покупатели, у которых нет достаточных средств для покупки – вместе с квартирой им передаются обязательства предыдущего владельца. При этом условия по ипотеке могут остаться прежними или поменяться. Главный плюс для покупателя – возможность купить новую собственность на лучших условиях, чем при оформлении «свежей» ипотеки.

  • Сообщите в банк о желании досрочно погасить кредит;
  • Найдите покупателей, готовых взять жилье в ипотеку, уже имеющих сумму не меньше, чем оставшийся долг по кредиту;
  • Заключите договор задатка с покупателем и заверьте его у нотариуса;
  • Покупатель вносит первый взнос, которым полностью погашает ваш долг;
  • С недвижимости снимается обременение;
  • Далее оформляется новая ипотека, но уже в банке, в котором ее хочет оформить покупатель;
  • Происходит оценка жилья;
  • После одобрения сделки подписывается новый договор купли-продажи и регистрируется право перехода собственности.

Риски обеих сторон – минимальны. Единственный ее минус – это сложный процесс поиска покупателя. Чаще всего этим занимаются агентства недвижимости, прикрепленные к банку.

Продажа недвижимости банком

  • Первый этап – получение согласия как банка, так и заемщика;
  • Подписание согласия на продажу через структуры кредитной организации;
  • Оценка собственности и выставление ее на торги, поиск покупателей – процесс может затянуться на долгое время, а цена – понижаться. При этом продавец – то есть первый заемщик, — не сможет этому возразить;
  • Покупатель снова создает две ячейки: в первую помещается сумма, равная долгу заемщика, во вторую – деньги для продавца. В зависимости от суммы долга, покупатель может не получить ничего с этой сделки;
  • Заключение договора купли-продажи, снятие обременения и открытие ячейки;
  • Регистрация перехода права собственности и открытие ячейки с деньгами для продавца.

В этом случае продавец может не волноваться о сопровождении сделки – эта задача полностью лежит на банке. Однако цена, как правило, сильно снижена, так как банку важно вернуть выданные заемщику деньги, и интересы продавца кредитора не волнуют. Поэтому часто сумма продажи равна конечному остатку ипотечного кредита.

Список документов

  • Паспорта всех владельцев или свидетельства о рождении для детей, младше 14 лет;
  • Выписка из ЕГРН на продаваемую собственность;
  • Технический паспорт жилья;
  • Выписка из домовой книги со списком всех зарегистрированных лиц – если на момент продажи там будет прописан хоть один человек, банк откажет в проведении сделки;
  • Справка из управляющей компании об отсутствии долга по коммунальным платежам;
  • Разрешение органов опеки на продажу в случае, если среди владельцев есть несовершеннолетние лица;
  • Нотариально заверенное согласие супруга, если собственность куплена в браке, в том числе и после развода;
  • Справка об оценке недвижимости.

Каковы риски?

Как уже было сказано выше, не каждый решится купить жилье, обремененное ипотекой. Разберем этот момент подробнее.

Продавец практически не рискует. Залоговые права зарегистрированы в Росреестре, а значит, никто не сможет лишить его жилплощади до тех пор, пока сделка не будет завершена, а обременение не будет снято.

Больше всех рискует именно покупатель. Так, если продавец не согласовал сделку с банком, ее могут оспорить. Кроме того, бывают случаи, когда продавец «сбегает» после получения задатка и снятия залога, и получить деньги назад становится очень сложно. Причем это может произойти и без злого умысла продавца – форс-мажорные обстоятельства, проблемы с документами, органами опеки, болезни или даже смерть могут помешать планам продавца. В любом случае вернуть задаток будет крайне проблематично.

Читайте также:
Расписка от физ лица юр лицу о получении денег

Поэтому для максимального комфорта всех сторон сделки мы рекомендуем сотрудничество с банком и проверенными риелторами. Таким образом сделка станет выгодной и для покупателя, и продавца.

Как продать квартиру купленную в ипотеку с обременением

Как продать квартиру в ипотеке

Вот сейчас куплю квартиру, а что потом? А если переезд? Или выплачивать не смогу? Или дети появятся и нужно будет больше комнат.

Зачастую эти вопросы мешают спать тем, кто задумывается о покупке собственной недвижимости, и не дают решиться на сделку. Действительно, можно ли будет продать квартиру, если до окончания выплат еще несколько лет и миллионов, а жизненные обстоятельства изменились? Спойлер — можно! Причем существует несколько законных способов. Разберемся со всеми.

Какие у вас права на купленную в кредит квартиру

Что же такое ипотека? Если объяснять простыми словами, то это кредит под залог недвижимости. То есть банк дает вам деньги под залог покупаемой вами квартиры. Это называется обременение. Снять обременение с квартиры можно после полного погашения займа.

В Статье 29 говорится о праве залогодателя пользоваться заложенным имуществом. Покупатель квартиры в ипотеку может использовать ее по прямому назначению: для проживания, сдачи, регистрации жильцов и т.д.

Что касается права на продажу недвижимости, есть некоторые нюансы. О них говорится в Статье 37: Отчуждение заложенного имущества. Квартира, заложенная по договору об ипотеке, может быть отчуждена залогодателем другому лицу, в том числе путем продажи, но лишь с согласия залогодержателя — банка, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Следовательно, если вы захотите продать квартиру, находящуюся в ипотеке, первый шаг — обращение в банк, выдавший кредит. В противном случае сделка может быть оспорена, а недвижимость может перейти в собственность банка, к тому же, с вас могут потребовать возмещение убытков согласно пункту 2 Статьи 346 Гражданского кодекса РФ.

Где найти покупателя на такую квартиру

Зачем покупателю квартира с обременением, если можно купить без? С одной стороны, да, ведь сделка может нести для него определенные риски. Но ведь на любую кастрюльку найдется своя крышечка. И чаще всего в качестве «крышечек» выступают риелторы. Объясним, почему.

Как правило, квартира с обременением выставляется на продажу по сниженной стоимости — иногда до 30% ниже рынка. И этим пользуются опытные риелторы. Они хорошо знают рынок, юридически подкованы, готовы рисковать и могут заплатить вперед. Поэтому обычно первыми откликаются на подобные объявления.

Также профессиональные игроки рынка могут помочь потенциальным покупателям побороть сомнения. Допустим, кому-то срочно нужна квартира большей площади, но денег на покупку мало. Такие клиенты готовы рискнуть и приобрести квартиру в ипотеке с дисконтом 10-20%, но только при условии, что им будет помогать специалист, которому они полностью доверяют.

Третья группа покупателей — ищущие именно вашу квартиру. Например, у застройщика есть очень удачная планировка — лучшая в доме. Но все квартиры уже распроданы. Если такой объект с обременением появится в продаже, на него найдутся покупатели несмотря на риски.

Способы продажи квартиры с обременением

Повторим еще раз — просто взять и продать такую квартиру по договору купли продажи не получится. Начать нужно с похода в банк.

Существует 4 способа продать ипотечное жилье:

  1. Досрочное погашение ипотеки
  2. Продажа с погашением ипотеки во время сделки
  3. Продажа недвижимости вместе с долгом
  4. Продажа квартиры банком

Разберемся, как ими воспользоваться.

1. Досрочное погашение ипотеки

Простой с точки зрения понимания способ, но сложно осуществимый, т.к. нужно найти покупателя с наличными средствами. Он платит вам задаток, которым вы гасите остаток долга. Затем снимаете обременение и продаете квартиру уже без ипотеки.

Преимущества

  • Нет зависимости от решения банка
  • Этапы сделки просты и прозрачны
  • Сама сделка проходит быстро

Недостатки

  • Самый рискованный способ для покупателя — найти его будет сложно
  • Если с продавцом что-то случится после передачи задатка, но до сделки, вернуть деньги будет проблематично
  • Нотариальное оформление договора защищает покупателя, но урегулирование споров через суд занимает много времени

Этот способ используется довольно редко. Как правило, когда речь идет не об очень больших суммах.

Как это происходит

  • Нужно получить согласие банка на продажу заложенной недвижимости и вместе с ним определить сумму оставшегося долга.
  • Потом составить предварительный договор купли-продажи и заверить его у нотариуса. Это защитит интересы обоих сторон.
  • Отразите в договоре, что покупатель погашает ипотеку за владельца продаваемой недвижимости, а остаток долга вносится как задаток. Лучше договориться именно о задатке, поскольку если сделка сорвется по вине покупателя, задаток останется у продавца квартиры. А если по вине продавца, то покупатель сможет вернуть себе деньги в двойном размере. Статья 380 ГК РФ.
  • Дальше необходимо выписать всех зарегистрированных в квартире, включая собственника и несовершеннолетних.
  • После этого возьмите у покупателя задаток, равный остатку по ипотеке, погасите кредит и снимите обременение с квартиры.
  • Подпишите договор купли-продажи, зарегистрируйте переход права собственности и получите от покупателя оставшуюся сумму.
Читайте также:
Резюме мед сестры - как составить

2. Продажа с погашением ипотеки во время сделки

Популярный вариант продажи ипотечных квартир. Часто применяется как для первичной, так и для вторичной недвижимости. В этом случае банк принимает участие в сделке в качестве непосредственного получателя задатка. Саму сделку проводит продавец, как правило, с привлечением профессионального риелтора.

Особенность такой сделки — использование двух банковских депозитарных ячеек.

Преимущества

  • Наиболее безопасная сделка, в которой все стороны защищены
  • Продавец спокоен, т.к. покупатель уже заплатил банку и вряд ли куда-то исчезнет
  • Покупатель спокоен, т.к. в случае форс-мажора сможет вернуть деньги, уплаченные банку продавца
  • Банк гарантированно получает оплату ипотечного кредита, а также выступает гарантом данной сделки

Недостатки

  • Сроки и даты устанавливаются банком и/или по его требованию, т.к. он фактически контролирует проведение сделки

Как это происходит

  • Нужно получить согласие банка на продажу заложенной недвижимости и вместе с ним определить сумму оставшегося долга.
  • Покупатель должен положить денежные средства в две банковские ячейки: в первую остаток по невыплаченной продавцом ипотеке и во вторую оставшуюся сумму за квартиру. Общую стоимость квартиры устанавливает продавец.
  • Дальше необходимо подписать договор купли-продажи и зарегистрировать сделку в Росреестре.
  • После регистрации перехода права собственности залоговое обязательство переходит к покупателю, а деньги из первой ячейки перечисляются напрямую банку.
  • После погашения кредита банк выдает покупателю закладную на квартиру, по которой тот получает выписку из ЕГРН о снятии обременения. Это можно сделать через МФЦ.
  • После выполнения всех перечисленных условий продавец получает доступ ко второй банковской ячейке с остатком денег за квартиру.

3. Продажа недвижимости вместе с долгом

Перейдем к сделкам с ипотечной недвижимостью, в которых покупателю также нужен ипотечный кредит.

Перекредитование — схема продажи недвижимости, когда у покупателя недостаточно средств на покупку. Ему вместе с квартирой переходят обязательства по ипотеке от продавца на тех же или других условиях.

Покупатель подает заявку на ипотеку в обычном порядке, а в качестве объекта выбирает ипотечную квартиру. Если ипотека продавца была оформлена в том же банке, принимается решение о возможности переоформления предмета залога. В этом случае с покупателем заключаются договор уступки прав и обязанностей по кредиту (займу) и договор купли-продажи. Этот способ занимает меньше времени, т.к. покупателю не нужно предоставлять документы по самой квартире, они уже есть в банке.

Если квартира была приобретена в ипотеку другого банка, рассматривается вариант перекредитования, при котором покупателем выступает новый банк.

При этом залоговые права на квартиру в Росреестре перерегистрирует сама кредитная организация.

Преимущества

  • Риски сторон сведены к минимуму, т.к. в сделке активное участие принимает банк
  • Покупатель получает возможность приобрести квартиру в ипотеку по цене ниже рыночной

Недостатки

  • Это сложная сделка, в которой требуется соблюдение многих условий
  • Как правило, подобными сделками занимаются аккредитованные агентства — это стоит довольно дорого

Как это происходит

  • В первую очередь продавец должен сообщить банку о своем желании продать квартиру и досрочно погасить ипотеку.
  • Дальше нужно найти покупателей, которые хотят купить данную квартиру в ипотеку. Иногда их может порекомендовать сам банк. Обратите внимание, что у будущих покупателей должна быть сумма первоначального взноса в размере не менее оставшегося невыплаченного продавцом кредита.
  • Продавцу нужно заключить с покупателем договор задатка и заверить его у нотариуса. В документе обязательно укажите, в каком банке будет оформлена ипотека на приобретение квартиры.
  • Покупатель должен внести первоначальный взнос в качестве оплаты остатка по ипотечному кредиту продавца. Лучше, если деньги будут переданы непосредственно сотруднику банка.
  • После этого происходит снятие обременения с квартиры. Процедура проводится бесплатно в течение трех дней. Оплатить нужно будет только выписку из ЕГРН, которая заменяет свидетельство о собственности.
  • Далее пакет документов нужно передать в банк, где будет оформлять ипотеку покупатель.
  • Следующий шаг — оценка квартиры.
  • Если банк одобрит покупателю сделку, необходимо подписать договор купли-продажи, зарегистрировать переход права собственности и получить от покупателя или его банка оставшиеся денежные средства.

4. Продажа квартиры банком

Если дошло до этого, то дела у вас не очень хорошо. Данный способ применяется, если у заемщика серьезные просрочки по кредиту или он сообщает банку о невозможности дальше оплачивать ипотеку. Банки идут на продажу ипотечной квартиры только тогда, когда остальные варианты работы с заемщиком уже исчерпаны.

Если вдруг вы оказались в подобной ситуации, не отчаивайтесь. В любом случае продать недвижимость можно. Важно только действовать в рамках закона и не скрывать информацию от банка или покупателей.

Обязательное условие для продажи ипотечной квартиры банком — согласие кредитной организации или фирмы, которой продан долг, а также заемщика. Недвижимость продается с торгов на специализированных площадках.

Преимущества

  • Банк все делает сам, от продавца кроме согласия ничего не требуется
  • Сделка абсолютно безопасна для всех участников

Недостатки

  • Как правило, цена сильно занижена, т.к. банк стремится вернуть заемные средства
  • Вырученная от продажи сумма может быть равна остатку по кредиту
Читайте также:
Как оформить квартиру на ребенка: 4 способа

Как это происходит

  • Необходимо получить согласие банка на продажу недвижимости. Как правило, банк сам выступает с подобной инициативой. И подписать согласие на продажу квартиры банком.
  • Далее банк оценивает квартиру, выставляет ее на торги и находит покупателя. Этот процесс может продолжаться длительное время, в течение которого цена будет уменьшаться. Продавец в данном случае не может возражать.
  • При продаже квартиры будут задействоваться 2 банковские ячейки. В одну покупатель должен положить остаток по ипотеке. Во вторую — деньги для продавца. Может получиться, что вторая ячейка окажется пустой.
  • После подписания ДКП продавцом и покупателем, а также договора банка с покупателем, кредитная организация должна отправить документы в Росреестр для снятия обременения. После этого банк сможет открыть свою ячейку.
  • Продавец сможет открыть свою ячейку после регистрации перехода права собственности.

Планируя покупку квартиры в ипотеку, не стоит переживать от том, что вы ее не сможете продать. Сможете! Главное, постарайтесь не допускать просрочек по платежу. Лучше возьмите кредит на больший срок с меньшей ежемесячной нагрузкой и вносите досрочные платежи по мере возможности.

Как продать ипотечную квартиру?

Вы купили квартиру в ипотеку, но не обязаны жить в ней всегда. Если вы хотите купить другую недвижимость, а существующая вам больше не нужна, есть несколько способов продать квартиру в ипотеке. Рассказываем, можно ли продать ипотечную квартиру быстро и без рисков, уточняем порядок налогообложения, перехода права собственности и другие нюансы, которые необходимо знать при продаже недвижимости, купленной с привлечением ипотечного кредита.

Можно ли продать квартиру в ипотеке?

При покупке недвижимости в ипотеку до момента полного расчета по ипотеке квартира находится в залоге у банка. Это налагает ограничения на операции : просто взять и продать ее без одобрения залогодержателя нельзя.

Продажа квартиры, находящейся в ипотеке, возможна со снятием обременения и без. Рассмотрим варианты подробно.

Досрочное погашение ипотеки

Полная выплата кредита до момента продажи ипотечной квартиры автоматически инициирует снятие обременения и получение права полного распоряжения недвижимостью. Этот способ удобен, если:

кредит выплачен почти полностью или вы располагаете достаточной суммой, чтобы погасить взятую ипотеку

вы нашли покупателя, готового внести аванс по предварительному договору продажи квартиры в размере остатка вашего долга перед банком

вам нужно срочно продать недвижимость, а наличие обременения затягивает поиск покупателя

Если позволяет доход, вы можете оформить потребительский кредит на нужную сумму и закрыть его деньгами от продажи квартиры сразу после завершения сделки. Переплата в этом случае будет небольшая — на снятие обременения уходит до 40 дней: банк отправляет документы в Росреестр в течение 30 дней, еще 10 дней заявление обрабатывается федеральной службой.

Если у вас непростое финансовое положение, остаток долга по кредиту большой, а покупатель сам планирует оформлять ипотеку, ваш кредит можно переоформить на него.

Продажа квартиры вместе с кредитными обязательствами

В этом случае покупатель приобретает не только недвижимость, но и ваши долги по ипотеке. И на тех же условиях, на которых был заключен ваш кредитный договор с банком. Можно ли продать квартиру и изменить условия кредитования зависит от многих факторов: наличия новых предложения банка с более выгодными условиями, возможности включения нового заемщика в программы господдержки, кредитного рейтинга покупателя вашей квартиры.

При таком варианте продажи есть несколько нюансов:

  • Ваш покупатель должен удовлетворять условиям банка, а именно: иметь достаточный доход, не иметь текущих просроченных задолженностей, соответствовать по возрасту. Хорошо, когда у человека уже есть предварительное одобрение по ипотеке, известна сумма кредитования и она покрывает остаток стоимости вашего кредита.
  • Необходимо получить предварительное согласие банка и только потом инициировать продажу ипотечной квартиры. Банк изучает данные обо всех заемщиках и может отказать, если у вашего покупателя негативный кредитный рейтинг, нет денег на первоначальный взнос или уже есть несколько кредитов.
  • Если покупатель оформляет ипотеку в том же банке, что и продавец, обременение не снимается. Покупатель подает заявку на ипотеку и выбирает обремененный объект. А если новый кредит оформляется в другой организации, текущий кредит погашается средствами нового, после этого снимается обременение и квартира передается под залог новому банку. В этом периоде применяется базовая ставка по ипотеке без учета персональных скидок и субсидий по программам господдержки, а льготная ставка по договору будет применена только когда будет наложено обременение. Процесс смены залогодержателя может занять больше месяца.

В случае, если покупатель по причинам не хочет оформлять ипотечный кредит либо может претендовать только на потребительское кредитование, имеет собственные средства, но не готов заключить предварительное соглашение и внести аванс в размере остатка долга по вашему договору, невыплаченную ипотеку можно погасить в процессе сделки.

Продажа квартиры с погашением ипотеки при проведении сделки

В этом случае остаток долга погашается покупателем уже в процессе заключения договора квартиры. Продавать квартиру не запрещено, но для начала сделки необходимо одобрение банка.

Продавцу необходимо получить в банке выписку об остатке долга, предоставить ее покупателю, после чего составляется договор, покупатель перечисляет сумму стоимости квартиры в банк в счет подтверждения намерений. Сумма разносится на два аккредитива или две ячейки: одна для погашения долга по текущей ипотеке, вторая — для окончательного расчета с продавцом.

Читайте также:
Как погасить ипотеку материнским капиталом?

После регистрации сделки сумма остаточной задолженности продавца переводится в пользу банка и считается залоговым платежом по договору . Этими деньгами закрывается текущая ипотека, банк снимает обременение и после вывода залога квартира полностью переходит в распоряжение продавца. Сделка продолжается в обычном формате, покупатель передает остаток суммы и покупает уже «чистую» квартиру.

Такой способ продажи квартиры удобен тем, что:

Сделка контролируется банком и полностью безопасна для сторон. Покупатель защищен от неисполнения обязательств продавцом, продавец — от изменения условий со стороны покупателя.

Покупатель может использовать любые средства, включая собственные накопления или кредит, полученный в этом же банке или других. Например, в Райффайзенбанке можно взять кредит без залога на сумму до 3 млн рублей или под залог другой недвижимости в собственности на сумму до 18 млн рублей.

Легко ли продать квартиру с ипотекой?

Все зависит от остатка долга, целей продавца, условий продажи и в, мере, удачи. Не все покупатели имеют средства для первоначального взноса, готовы погасить чужой кредит или выкупить его на текущих условиях. При развитии программ господдержки со льготными ставками на новостройки, возможностью использования маткапитала в качестве первоначального взноса, найти покупателя вторичной квартиры с обременением может быть непросто. Хорошие шансы только в том случае, если низкая цена. Но учитывая, что продажа квартиры после долгой ипотеки сама по себе не вполне выгодна, так как реальная стоимость будет выше уплаченных процентов, редкий продавец готов снизить цену еще больше, чтобы только продать жилье.

Говорить о том, что квартиру с обременением невозможно продать нельзя: хочет жить именно в вашем доме или переехать в квартиру с готовым ремонтом, нужно просто подождать. Если остаток долга небольшой — покупателя найти проще. Погасите часть кредита самостоятельно, чтобы повысить привлекательность предложения.

Со стороны банков препятствий при проведении сделок обычно нет: даже если покупатель не располагает всей суммой, может быть предложен кредит, смена залогодателя по текущему договору. Главное, чтобы покупатель удовлетворял требованиям банка, и уточнить это нужно еще до начала заключения договора. Недвижимость под обременением уже проверена банком, что упрощает повторное согласование объекта залога.

Налоги и вычеты

При покупке недвижимости все граждане РФ, являющиеся плательщиками подоходного налога, могут получить имущественный вычет. При продаже квартиры, за которую получен вычет, никаких доначислений не производится. Право на вычет не сопряжено с правом продажи имущества, вычет остается у вас.

Но если квартира была в собственности менее 5 лет, при ее продаже необходимо уплатить налог с доходов в размере 13%. При расчете суммы налога учитывается цена покупки квартиры без учета стоимости кредита. В расчет принимается сумма договора , а не проценты банку. Но с уплаченных процентов тоже можно получить налоговый вычет, что частично компенсирует ваши затраты.

Если вы купили квартиру за 5 млн рублей и продали ее за 6 млн, налог необходимо уплатить с 1 млн разницы.

Если квартира была в собственности более 5 лет, НДФЛ не взимается. Налог не платится, если цена продажи равна цене покупки или ниже ее. Занижение стоимости не рекомендуется — это может привести к налоговым санкциям. Более того, стоимость недвижимости не может быть ниже кадастровой: проверьте эту информацию в Росреестре до того, как указывать сумму договора.

Общие сведения

  • Если вы купили квартиру в ипотеку, но все еще не погасили кредит, продавать недвижимость не запрещено.
  • Продать квартиру можно предварительно погасив долг перед банком, договорившись с покупателем о погашении его силами вашего долга в счет стоимости квартиры или через переоформление кредитного договора на него.
  • Сделки при участии банка безопасны, но требуют предварительного согласования. Вы должны получить разрешение банка на эту операцию, а покупатель должен соответствовать требованиям кредитной организации в случае, если придется оформлять кредит.
  • В зависимости от условий банка, возможно одновременное рефинансирование ипотеки по более выгодным ставками при смене залогодателя.
  • Если вы получили налоговый вычет, при продаже квартиры он остается у вас.
  • Если квартира была в собственности менее пяти лет и продана дороже, чем куплена, с разницы в цене необходимо уплатить НДФЛ в размере 13%.
  • Продать квартиру под ипотекой сложнее, так как не у всех покупателей есть собственные средства, а переоформить кредитный договор на нового заемщика получается не всегда. Чтобы ускорить продажу, постарайтесь максимально сократить остаток долга.

Рекомендуем

Мы снизили ставки. Уменьшите ежемесячный платеж по вашей ипотеке и кредитам! Рефинансируйте ипотеку и другие кредиты, выданные сторонними банками, по сниженной ставке.

Можно ли продать квартиру в ипотеке

Можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку? Этим вопросом задаются большинство заемщиков. Когда речь идет о долгосрочном кредите на недвижимость, всегда есть риск его не выплатить. Причины могут быть не только финансовые, но и личные.

Важно понимать, что продать квартиру в ипотеке можно по закону. При условии, что сделка по купле-продаже совершается с соблюдением норм права. Сделать это позволительно на любой стадии выплаты кредита на недвижимость, включая этап строительства жилья. Мало того, подобная сделка даже может принести выгоду продавцу.

Читайте также:
Ответ на претензию в течение 10 дней

Если Вы спросите: можно ли продать ипотеку, минуя банк, ответ будет отрицательным. Законных схем продажи недвижимости в залоге без участия финансово-кредитной организации не существует.

Продажа квартиры, находящейся в ипотеке

Причины продажи квартиры в ипотеке

Причин, по которым люди хотят продать недвижимость несколько. Представьте, что Вы выбрали жилье с учетом того, что рядом будет детский сад, а его строительство затянулось. Это может стать весомым аргументом в пользу решения продать квартиру в ипотеке и купить другую в районе с лучшей инфраструктурой. Перечислим ряд причин, по которым люди расстаются с недвижимостью в залоге:

потеря основного дохода;

необходимость приобрести более просторное жилье;

личные обстоятельства – развод, переезд в другой город;

желание заработать на сделке перепродажи.

Наступление того или иного случая вероятно для любого заемщика.

Надоело переплачивать? Рефинансируйте!

дополнительная сумма на личные нужды

До 90% от стоимости залоговой недвижимости

Рефинансировать ипотеку

Как продать квартиру в ипотеке: четыре способа

Итак, Вы оформляете недвижимость в кредит или планируете это сделать. Лучше узнать сразу, как продать квартиру, купленную в ипотеку? Есть несколько вариантов:

продажа долговых обязательств;

реализация с помощью банка;

Продажа ипотечной недвижимости

Досрочное погашение

Первый способ наиболее предпочтителен для владельца жилья. Он подразумевает, что Вы нашли человека, готового купить квартиру с обременением. В этом случае сделка проходит следующие стадии:

Покупатель оформляет через нотариуса соглашение с заемщиком и погашает ипотеку.

После закрытия долга и снятия обременения с недвижимости продавец и покупатель оформляют договор купли-продажи в «Росреестре».

Если стадия сдачи объекта в эксплуатацию еще не наступила, переоформляется договор долевого строительства.

Продажа долговых обязательств

Второй способ из списка, который рекомендуют эксперты, отвечая на вопрос, как продать квартиру в ипотеке, предполагает передачу заемщиком своих долговых обязательств перед банком другому лицу. Ипотечный кредит переоформляется на другого заемщика. С ним банк заключает новый договор, согласно которому переводит на него оставшуюся часть кредита. Теперь владелец ипотечной недвижимости – новый собственник.

Устали от городской суеты? Самое время оформить ипотеку на загородный дом.

От 30% первоначальный взнос

На срок До 25 лет

Ипотека на строительство дома

Прежний заемщик и клиент, желающий перезанять ипотеку, должны вместе появиться в финансово-кредитной организации, чтобы провести процедуру переоформления. Естественно, будущий владелец должен отвечать требованиям банка – иметь хорошую кредитную историю и стабильный доход. С ним кредитор заключит договор. Ознакомиться с требованиями «Росбанк Дом» Вы можете на сайте.

Жилье продолжает оставаться в залоге у банка, но выплачивает ипотеку другой клиент. Тот, кто перезанял кредит вправе досрочно его погасить. В среднем процедура занимает около 20 дней.

Нередко квартиры, находящиеся в ипотеке, привлекают покупателей удачным расположением в хорошем районе, улучшенной планировкой, отделкой. Плюс, недвижимость в залоге продают по сниженной стоимости.

Переоформление квартиры, купленной в ипотеку

Продажа ипотечной квартиры с помощью банка

Этот вид сделки наименее выгоден для владельца недвижимости, поскольку банк не заинтересован в поиске варианта, при котором в плюсе мог бы оказаться и продавец. Для финансовой организации главное – возвращение суммы долга по ипотеке.

В то же время, при желании продать квартиру и купить другую, законное право заемщика – не участвовать в сделке, переложив реализацию ипотечного имущества на сотрудников банка. Это может происходить в случае, когда человек переезжает в другой город.

В этом случае кредитор находит покупателя и ведет с ним сделку. Новый владелец оплачивает долг по ипотеке, переоформляя жилплощадь на себя. Если между суммой кредита и ценой на недвижимость образуется разница, ее забирает экс-владелец квартиры после подписания документа купли-продажи.

Самостоятельная продажа

Можно ли продать квартиру в ипотеке самостоятельно? Да, однако самостоятельная продажа не означает, что банк не будет уведомляться о сделке. Здесь имеется в виду, что продавец и покупатель возьмут на себя работу по снятию обременения, оформлению документов и других этапов.

Безусловно, потенциальный новый владелец недвижимости сразу будет оповещен о том, что квартира или дом имеет обременение.

При самостоятельной продаже продавец и покупатель после осмотра объекта обращаются в банк, где составляется предварительный договор, заверенный нотариусом. Покупатель вносит в депозитную ячейку №1 деньги для погашения ипотечного долга, в ячейку №2 – сумму для заемщика. После того, как с объекта снято обременение, участники отправляются в «Росреестр» для подтверждения сделки. Банк и продавец получают доступ – каждый к своей ячейке.

Сделка в этом случае может состояться достаточно быстро. Главное найти покупателя. Это не всегда просто, поскольку недвижимость с обременением многих отпугивает. Согласие на сделку банк даст в том случае, если заемщик вовремя совершал платежи по ипотеке и к нему нет претензий.

Продажа ипотечной квартиры

Подводим итоги

Столкнуться с необходимостью продажи жилья, находящегося в залоге у банка, может каждый. Меняются условия труда и жизненные обстоятельства. Хорошая новость заключается в том, что квартиру в ипотеке можно продать. Вариантов несколько. А при условии, что кредит на недвижимость брали на этапе строительства дома, владелец сможет остаться в выигрыше, заработав на разнице в цене.

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: