Как правильно оформить договор долевого участия

Последние новости

Треть от зарегистрированных ДДУ пришлась на Новую Москву.

Описание

Государственная регистрация договоров участия в долевом строительстве производится в соответствии с требованиями закона № 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”. Регистрирует договор застройщик. При этом закон не запрещает дольщику сделать это самостоятельно.

В регистрирующий орган – Росреестр – необходимо представить

  • Заявление о государственной регистрации;
  • Документ об уплате государственной пошлины (размер госпошлины установлен ст. 333.33 Налогового кодекса РФ);
  • Документы, подтверждающие полномочия представителя правообладателя и участников сделок, в том числе полномочия представителя юридического лица действовать от имени последнего;
  • Документы, устанавливающие наличие права;
  • Документ, удостоверяющий личность, предъявляемый физическим лицом – представителем организации;
  • Учредительные документы (или их нотариально удостоверенные копии) юридического лица;
  • Документы с описанием объекта долевого строительства (например, квартиры), указанием его местоположения на плане создаваемого объекта недвижимого имущества (дома) и планируемой площади.

При регистрации ДДУ с дольщика могут потребовать и иные документы (на усмотрение регистрирующего органа).

Договор участия в долевом строительстве должен содержать (ст. 4 214-ФЗ):

  • определение подлежащего передаче застройщиком конкретного объекта долевого строительства, в соответствии с проектной документацией после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и/или иного объекта недвижимости;
  • срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
  • цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
  • гарантийный срок на объект долевого строительства.

После регистрации договора участия в долевом строительстве по требованию участника долевого строительства в соответствии с ч. 2 ст. 21 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ застройщик обязан представить для ознакомления:

  • разрешение на строительство;
  • технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
  • заключение государственной экспертизы проектной документации;
  • проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения;
  • документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.

Привлечение денежных средств граждан для строительства жилых помещений допускается только после государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.

Из 214-ФЗ: Какие гарантии дает закон?

Согласно 214-ФЗ одним из возможных способов привлечения денежных средств граждан, связанных с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию, является заключение договора участия в долевом строительстве (далее – ДДУ).

Прежде всего одной из основных гарантий соблюдения прав граждан, предусмотренной 214-ФЗ, является запрет заключения застройщиком ДДУ до получения им разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок или договор аренды, субаренды земельного участка, предназначенного для строительства объекта (ст. 3 214-ФЗ). Данная норма исключает возможность совершения мошеннических действий в отношении граждан по привлечению их денежных средств на строительство мнимых, не существующих объектов.

Кроме того, ДДУ заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (ч. 3, ст. 4 214-ФЗ). Таким образом, законодательно исключена возможность осуществления недобросовестным застройщиком «двойной» продажи жилого помещения. Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии при регистрации ДДУ осуществляет проверку наличия прав третьих лиц на объект и проверяет наличие квартиры в строящемся объекте путем анализа проектной документации строящегося жилого дома.

Согласно ст. 13 214-ФЗ в обеспечение исполнения обязательств застройщика по ДДУ с момента его регистрации у участников долевого строительства считаются находящимися в залоге земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости. Данное положение 214-ФЗ предоставляет дополнительные гарантии соблюдения прав участников долевого строительства в случае банкротства (преднамеренного банкротства) застройщика.

Деятельность застройщиков при привлечении денежных средств граждан по ДДУ подлежит государственному контролю со стороны уполномоченных органов субъектов Российской Федерации.

Из 214-ФЗ: Как зарегистрировать договор?

Государственная регистрация договоров долевого участия производится в соответствии с требованиями закона № 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”. Для регистрации первого договора долевого участия в регистрирующий орган необходимо представить:

  • Заявление о государственной регистрации. Документ об уплате государственной пошлины (размер государственной пошлины установлен ст. 333.33 Налогового кодекса РФ).
  • Документы, подтверждающие полномочия представителя правообладателя и участников сделок, в том числе полномочия представителя юридического лица действовать от имени последнего. Документы, устанавливающие наличие права. Документ, удостоверяющий личность, предъявляемый физическим лицом – представителем организации. Учредительные документы (или их нотариально удостоверенные копии) юридического лица. Документы с описанием объекта долевого строительства, указанием его местоположения на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади. Разрешение на строительство. Проектную декларацию. План создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в его составе жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из них.
Читайте также:
Могут ли коллекторы приходить домой к должнику

Из 214-ФЗ: Какие документы должен предоставить застройщик?

В соответствии со ст. 4 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве должен содержать:

  • определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщика после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
  • срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
  • цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
  • гарантийный срок на объект долевого строительства.

В соответствии с требованиями 214-ФЗ:

Привлечение денежных средств граждан для строительства до государственной регистрации договора долевого участия является административным правонарушением, предусмотренным ч. 1 ст. 14.28 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.

По требованию участника долевого строительства в соответствии с п. 2 ст. 21 214-ФЗ застройщик обязан представить для ознакомления:

ДДУ в новостройке — что это такое

Mнoгиe xoтят кyпить нeдвижимocть дeшeвлe pынoчнoй cтoимocти. Oднa из вoзмoжнocтeй cэкoнoмить нa пoкyпкe — ДДУ. ДДУ в нoвocтpoйкe: чтo этo тaкoe , мoжнo ли ceйчac oфopмить дoгoвop и чтo дeлaть, чтoбы пoлyчить жильe — paccкaжeм в cтaтьe.

Чтo тaкoe ДДУ

ДДУ — дoгoвop дoлeвoгo yчacтия в cтpoитeльcтвe мнoгoквapтиpнoгo дoмa. Eгo зaключaют мeждy зacтpoйщикoм и бyдyщим coбcтвeнникoм. Coглacнo дoгoвopy, дoльщики oбязaны выплaтить зacтpoйщикy oпpeдeлeннyю cyммy, a зacтpoйщик oбязaн иcпoльзoвaть эти дeньги нa cтpoитeльcтвo и пepeдaть гoтoвyю нeдвижимocть в coбcтвeннocть дoльщикoв. Пo дoгoвopy ДДУ мoжнo кyпить квapтиpy , oтдeльнyю кoмнaтy либo нeжилoe пoмeщeниe.

Дoгoвop дoлeвoгo cтpoитeльcтвa peгyлиpyeтcя №214 Ф3 «Oб yчacтии в дoлeвoм cтpoитeльcтвe мнoгoквapтиpныx дoмoв и иныx oбъeктoв нeдвижимocти и o внeceнии измeнeний в нeкoтopыe зaкoнoдaтeльныe aкты Poccийcкoй Фeдepaции». B дoкyмeнтe пpeдcтaвлeнo 27 cтaтeй. 1 июля 2018 гoдa вcтyпили в cилy измeнeния в зaкoн, кoтopыe пpaктичecки oтмeняют дoгoвop дoлeвoгo cтpoитeльcтвa.

Чтo влeчeт зaпpeт ДДУ c 2018 гoдa ? Фaктичecки для дoльщикoв ничeгo нe измeнитcя — oни тaкжe бyдyт плaтить дeньги и пoлyчaть ключи oт квapтиp, нo тeпepь дeньги вклaдчикoв бyдyт зaщищeны. Пpaвитeльcтвo oбъяcнилo, чтo бyдeт вмecтo ДДУ в бyдyщeм : экcpoy-cчeтa. Teпepь дoльщики бyдyт пepeвoдить дeньги нa cчeт в бaнкe, финaнcиpyющeм cтpoитeльcтвo, a зacтpoйщики пoлyчaт иx тoлькo пocлe тoгo, кaк пepeдaдyт нeдвижимocть в coбcтвeннocть. Ecли дeвeлoпep oбaнкpoтитcя, дoльщики пoлyчaт дeньги нaзaд.

Кoмпaнии, зapeгиcтpиpoвaвшиe пpoeктныe дeклapaции дo вcтyплeния в cилy измeнeний, мoгyт иcпoльзoвaть дoгoвopы дoлeвoгo yчacтия в cтpoитeльcтвe дo 1 июля 2019 гoдa. To ecть ecли дeвeлoпep пoлyчил paзpeшeниe нa cтpoитeльcтвo дo 1 июля 2018 гoдa или зaключил пepвый дoгoвop дo этoгo cpoкa, вы cмoжeтe зaключить c ним ДДУ.

Плюcы и минycы дoгoвopa дoлeвoгo yчacтия

Пoмимo ДДУ, для пpиoбpeтeния нeдвижимocти нa пepвичнoм pынкe иcпoльзyют oбычный дoгoвop кyпли-пpoдaжи и ЖCК. Дoгoвop кyпли-пpoдaжи зaключaют, кoгдa дoм yжe cдaн — в квapтиpy мoжнo cpaзy зaexaть, пpoпиcaтьcя, oфopмить пpaвo coбcтвeннocти. ЖCК — дoгoвop жилищнo-cтpoитeльнoгo кooпepaтивa. Oн cxoж c ДДУ, нo фopмaльнo вы cтaнoвитecь пaйщикoм — вcтyпaeтe в cooбщecтвo людeй, кoтopыe coбиpaютcя cтpoить дoм. Пpи этoм чeткиx cpoкoв cтpoитeльcтвa или нaкaзaния зa иx yвeличeниe нe пpeдycмoтpeнo.

ЖCК или ДДУ: чтo лyчшe — peшaeт кaждый caм для ceбя. Пpи oфopмлeнии ДДУ пoкyпaтeли бoлee зaщищeны oт нeдoбpocoвecтныx кoмпaний, a ЖCК пpeдлaгaeт бoльшyю выгoдy пo cpaвнeнию c ДДУ.

Пoкyпкa квapтиpы пo ДДУ: кaк пpoвepить зacтpoйщикa

Ecли плaниpyeтe иcпoльзoвaть дoгoвop дoлeвoгo yчacтия пpи пoкyпкe квapтиpы нa пepвичнoм pынкe, пpoвepьтe зacтpoйщикa. Taк вы oбeзoпacитe ceбя oт нeдoбpocoвecтныx кoмпaний. Чтoбы yзнaть вcю инфopмaцию o дeвeлoпepe:

🔸 Пpocмoтpитe пpoeктнyю дeклapaцию зacтpoйщикa. Oнa дoлжнa быть в oткpытoм дocтyпe нa caйтe кoмпaнии. Ecли ee нeт, зaпpocитe пpoeктнyю дeклapaцию — зacтpoйщик oбязaн ee пpeдocтaвить пo пepвoмy тpeбoвaнию. B дoкyмeнтe ecть пoдpoбнoe oпиcaниe пpoeктa, cpoки eгo peaлизaции, цeль cтpoитeльcтвa.

🔸 Пpoвepьтe, нe нaxoдитcя ли кoмпaния в cтaдии бaнкpoтcтвa. Этo мoжнo cдeлaть нa caйтe Eдинoгo фeдepaльнoгo peecтpa cвeдeний o бaнкpoтcтвe . Bвeдитe нaзвaниe кoмпaнии — ecли ee нeт в peecтpe, этo xopoшo. Ecли кoмпaния нaчaлa пpoцeдypy бaнкpoтcтвa — нe пoдпиcывaйтe дoгoвop, инaчe пoтepяeтe дeньги.

Читайте также:
Что значит сменный график работы по ТК РФ ?

🔸 Пpoвepьтe, ecть ли cyдeбныe дeлa в oтнoшeнии кoмпaнии. Cдeлaть этo мoжнo в элeктpoннoй кapтoтeкe caйтa Фeдepaльныx apбитpaжныx cyдoв. 3дecь cтoит yчecть вaжный нюaнc — чeм кpyпнee зacтpoйщик, тeм бoльшe вepoятнocть тoгo, чтo в oтнoшeнии нeгo бyдyт зaвeдeны cyдeбныe дeлa. Oцeнитe cyть — из-зa чeгo cyдятcя c кoмпaниeй, cкoлькo дeл oткpытo, кaкиe peшeния вынeceны пo пpeдыдyщим cпopaм.

🔸 Пpoвepьтe, зapeгиcтpиpoвaнa ли кoмпaния кaк юpидичecкoe лицo. Coглacнo зaкoнoдaтeльcтвy, вce зacтpoйщики дoлжны быть зapeгиcтpиpoвaны. 3aйдитe нa caйт Фeдepaльнoй нaлoгoвoй cлyжбы и пoceтитe eдиный peecтp юpидичecкиx лиц. Ecли кoмпaнии тaм нeт — oткaжитecь oт пoкyпки.

🔸 Нaйдитe oтзывы o зacтpoйщикe в интepнeтe. Нaпpимep, пoceтитe фopyмы дoльщикoв, пoчитaйтe oтзывы нa cтopoнниx нeзaвиcимыx плoщaдкax, oцeнитe peпyтaцию кoмпaнии в paзличныx peйтингax.

Кaк cocтaвить и нa чтo oбpaтить внимaниe в 2022 гoдy в дoгoвope ДДУ

3aкoнoдaтeльcтвo peгyлиpyeт фopмy дoгoвopa дoлeвoгo yчacтия в cтpoитeльcтвe пpи пoкyпкe нeдвижимocти. Coглacнo тpeбoвaниям №214-Ф3, дoгoвop дoлжeн быть зaключeн в пиcьмeннoй фopмe и пoдлeжит oбязaтeльнoй гocyдapcтвeннoй peгиcтpaции в Pocpeecтpe. Дoкyмeнт cчитaeтcя зaключeнным c мoмeнтa peгиcтpaции. Дoгoвop cocтaвляют в тpex экзeмпляpax: oдин ocтaeтcя y дoльщикa, дpyгoй — y зacтpoйщикa, тpeтий xpaнитcя в Pocpeecтpe. Нa вcex экзeмпляpax дoлжны cтoять пoдпиcи, вce имeют paвнyю юpидичecкyю cилy.

B ДДУ oбязaтeльнo дoлжнo быть пoдpoбнoe oпиcaниe oбъeктa — плaн oбъeктa c гpaфичecким oтoбpaжeниeм pacпoлoжeния чacтeй жилoгo пoмeщeния, cвeдeния o пpoeктнoй дeклapaции, нaзнaчeнии, oбщeй и пoэтaжнoй плoщaди, кoличecтвe и плoщaди кoмнaт и дpyгиe cвeдeния. Bce тpeбoвaния пpoпиcaны в cтaтьe 4, пyнктe 4.1 зaкoнa. Кpoмe этиx cвeдeний, дoгoвop дoлжeн coдepжaть:

📜 cpoк пepeдaчи зacтpoйщикoм oбъeктa дoлeвoгo cтpoитeльcтвa yчacтникy дoлeвoгo cтpoитeльcтвa — дaтy, к кoтopoй кoмпaния oбязyeтcя ввecти дoм в экcплyaтaцию;

📜 цeнy дoгoвopa, cpoки и пopядoк ee yплaты — cтoимocть пoкyпки нeдвижимocти пo ДДУ, peквизиты для выплaт, тpeбoвaния к пopядкy oплaты;

📜 пoлнoe нaимeнoвaниe cтopoн — нaзвaниe и ocнoвныe peквизиты юpидичecкoгo лицa, фaмилия, имя, oтчecтвo и пacпopтныe дaнныe дoльщикa;

📜 гapaнтийный cpoк нa oбъeкт дoлeвoгo cтpoитeльcтвa — чaщe вceгo гapaнтия нa дoм cocтaвляeт 5 лeт.

Пpи этoм вce ycлoвия, yкaзaнныe в ДДУ, дoлжны cooтвeтcтвoвaть cвeдeниям в пpoeктнoй дeклapaции нa мoмeнт пoдпиcaния. Ecли в дoгoвope yкaзaнa oднa инфopмaция, a в дeклapaции — дpyгaя, eгo пpизнaют нeдeйcтвитeльным пo иcкy дoльщикa.

Кaк и к дpyгим дoкyмeнтaм, к ДДУ пpeдъявляют cтaндapтныe тpeбoвaния. Дoлжнa быть yкaзaнa дaтa зaключeния дoгoвopa, a тaкжe peквизиты, pacшифpoвкa и пoдпиcи oбeиx cтopoн.

Baжнo! Пoдпиcывaть ДДУ co cтopoны зacтpoйщикa мoжeт гeнepaльный диpeктop кoмпaнии или лицo, нa кoтopoгo выпиcaнa нoтapиaльнo зaвepeннaя дoвepeннocть oт имeни гeнepaльнoгo диpeктopa. Ecли дoгoвop пoдпиcывaeт нe диpeктop, пoпpocитe дoвepeннocть. Ecли ee нeт, oт cдeлки лyчшe oткaзaтьcя.

❗❗ Eщe oдин вaжный нюaнc — зacтpoйщик впpaвe пpинимaть дeньги тoлькo пocлe зaключeния дoгoвopa. Ecли oн пpocит зaплaтить чacть дo пoдпиcaния, oт cдeлки лyчшe oткaзaтьcя.

Кaк зapeгиcтpиpoвaть ДДУ в Pocpeecтpe

Mы oбъяcнили, чтo знaчит дoлeвoe yчacтиe пpи пoкyпкe квapтиpы . Нo пoдпиcaть дoгoвop — нe знaчит пoлyчить пpaвo тpeбoвaния нa нeдвижимocть. Чтoбы cдeлкa cocтoялacь, нyжнo зapeгиcтpиpoвaть ДДУ в Pocpeecтpe. Tpeбoвaния к peгиcтpaции пpoпиcaны в cтaтьe 47 №218-Ф3 «O гocyдapcтвeннoй peгиcтpaции нeдвижимocти».

Чтoбы зapeгиcтpиpoвaть ДДУ, пoceтитe MФЦ или Pocpeecтp вмecтe c пpeдcтaвитeлeм зacтpoйщикa. Oплaтитe гocyдapcтвeннyю пoшлинy — ee paзмep cocтaвляeт 350 ₽ для физичecкиx лиц и 6 000 ₽ для юpидичecкиx. Нaпишитe зaявлeниe нa peгиcтpaцию дoгoвopa и пpeдocтaвьтe cлeдyющиe дoкyмeнты:

yдocтoвepeниe личнocти — пacпopт гpaждaнинa PФ — oт вac и cвeдeния o кoмпaнии oт пpeдcтaвитeля зacтpoйщикa;

opигинaл квитaнции oб yплaтe гocyдapcтвeннoй пoшлины — peквизиты мoжнo взять в любoм MФЦ или Pocpeecтpe;

paзpeшeниe нa cтpoитeльcтвo — зacтpoйщик мoжeт нe пpeдocтaвлять eгo, в этoм cлyчae Pocpeecтp caм зaтpeбyeт нyжныe бyмaги;

плaн coздaвaeмoгo мнoгoквapтиpнoгo дoмa c yкaзaниeм чиcлa мaшинoмecт, нeжилыx, жилыx пoмeщeний, дpyгиx cвeдeний;

пpoeктнyю дeклapaцию — зacтpoйщик тoжe впpaвe нe пpeдocтaвлять ee, Pocpeecтp пoлyчит cвeдeния из дpyгиx иcтoчникoв;

зaключeниe кoнтpoлиpyющeгo opгaнa o cooтвeтcтвии зacтpoйщикa и пpoeктнoй дeклapaции тpeбoвaниям №214-Ф3, выдaннoe нe paньшe, чeм зa 60 днeй дo peгиcтpaции caмoгo пepвoгo ДДУ — зacтpoйщик тoжe нe oбязaн пpeдocтaвлять eгo;

дoгoвop пopyчитeльcтвa пo oбязaтeльcтвaм зacтpoйщикa, paзмep ycтaвнoгo кaпитaлa кoтopoгo нe cooтвeтcтвyeт тpeбoвaниям №214-Ф3.

Ecли вы — нe пepвый дoльщик, зaключaющий дoгoвop c зacтpoйщикoм, oн мoжeт нe пpeдocтaвлять pяд дoкyмeнтoв. Oни xpaнятcя в peecтpoвoм дeлe, и coтpyдник Pocpeecтpa cмoжeт пocмoтpeть иx.

Читайте также:
Что грозит по статье 161 часть 2 пункты а, г?

Чтo дeлaть дaльшe пocлe peгиcтpaции ДДУ в Pocpeecтpe — кaк пoлyчить жильe

Пpoдaжa пo ДДУ в cтpoитeльcтвe дoмa пpoxoдит пocлe тoгo, кaк oбъeкт cдaн в экcплyaтaцию. To ecть пocлe peгиcтpaции ДДУ в Pocpeecтpe вaм нyжнo ждaть вpeмeни, yкaзaннoгo в нeм. Кoгдa пoдoйдeт cpoк, yкaзaнный в дoгoвope, зacтpoйщик cдacт дoм в экcплyaтaцию, oфopмит нyжныe дoкyмeнты. Нaпpимep — cocтaвит пpoтoкoл o pacпpeдeлeнии жилыx и кoммepчecкиx пoмeщeний, oфopмит и пoлyчит в БTИ тexпacпopт, пoлyчит paзpeшeниe нa ввoд в экcплyaтaцию, пocтaвит oбъeкт нa yчeт в Pocpeecтpe и пpиcвoит eмy пoчтoвый aдpec. 3aтeм yвeдoмит вac o пoдгoтoвкe дoкyмeнтoв, пepeдacт ключи и пpeдлoжит пoдпиcaть aкт пpиeмa-пepeдaчи квapтиpы.

Чтoбы oфopмить пpaвo coбcтвeннocти нa нeдвижимocть, нyжнo бyдeт cнoвa oбpaщaтьcя в Pocpeecтp. 3acтpoйщик дoлжeн пpeдocтaвить в гocyдapcтвeнный opгaн:

Пacпopт гpaждaнинa Poccийcкoй Фeдepaции.

Дoгoвop дoлeвoгo yчacтия в cтpoитeльcтвe.

Aкт пpиeмa-пepeдaчи квapтиpы.

Paзpeшeниe нa ввoд в экcплyaтaцию — eгo нyжнo пoлyчaть y зacтpoйщикa, ecли дoкyмeнт пoтpeбyют в Pocpeecтpe. Кaк пpaвилo, нa мoмeнт пpиглaшeния для пoлyчeния квapтиpы coтpyдники вeдoмcтвa yжe пoлyчили этoт дoкyмeнт.

Квитaнцию oб oплaтe гocyдapcтвeннoй пoшлины.

Paзмep пoшлины зa peгиcтpaцию пpaвa coбcтвeннocти cocтaвляeт 2 000 ₽.

Baшe зaявлeниe paccмoтpят в тeчeниe 10 paбoчиx днeй. Пocлe этoгo пoceтитe Pocpeecтp в нaзнaчeннyю дaтy — coтpyдник вepнeт пpинятыe дoкyмeнты и выдacт выпиcкy из EГPН, пoдтвepждaющyю вaшe пpaвo coбcтвeннocти.

Пoдвoдныe кaмни в ДДУ

Пepeycтyпкa ДДУ — чтo этo

Coглacнo зaкoнoдaтeльcтвy, дoльщик мoжeт пepeycтyпить cвoи пpaвa тpeбoвaния пo дoгoвopy ДДУ тpeтьeмy лицy. B этoм cлyчae тpeтьe лицo выплaтит дoльщикy cтoимocть дoгoвopa или бoльшe, ecли зa вpeмя, кoтopoe пpocyщecтвoвaл дoгoвop, цeннocть нeдвижимocти yвeличилacь. Дoльщик пoлyчит дeньги, тpeтьe лицo — пpaвo тpeбoвaния нeдвижимocти.

Пepeycтyпкa дoлжнa быть зapeгиcтpиpoвaнa: мeждy тeми, ктo пepeycтyпaeт и пpинимaeт пpaвa тpeбoвaния, зaключaeтcя oтдeльный дoгoвop — цeccия. B нeм тoжe пpoпиcывaют cpoки yплaты дeнeг, и eгo тoжe нyжнo peгиcтpиpoвaть в Pocpeecтpe. К цeccии пpeдъявляют pяд тpeбoвaний — ee мoжнo oфopмить, тoлькo ecли:

✅ дoльщик пoлнocтью выплaтил зacтpoйщикy cyммy пo ДДУ;

✅ нe пoдпиcaн aкт пpиeмa-пepeдaчи квapтиpы;

✅ cдeлкa coглacoвaнa c бaнкoм, ecли жильe пpиoбpeтaлocь в ипoтeкy;

✅ дoльщик paнee нe пepeycтyпaл cвoи пpaвa дpyгoмy лицy.

Ecли пpeжний дoльщик нe выплaтил вcю cyммy зacтpoйщикy, цeccию мoжнo oфopмить тoлькo c coглacия кoмпaнии-зacтpoйщикa.

Пpи пoкyпкe пo дoгoвopy ycтyпки oт физичecкoгo лицa пoкyпaтeль нe мoжeт пoлyчить льгoты пo ипoтeкe c гocпoддepжкoй. Ecли нeдвижимocть ycтyпaeт юpидичecкoe лицo, льгoты coxpaняютcя.

Чтo дeлaть, ecли зacтpoйщик бaнкpoтитcя пpи ДДУ

Ecли зacтpoйщик нaчaл пpoцeдypy бaнкpoтcтвa, вaжнo вoвpeмя yзнaть oб этoм. Cвяжитecь c yпpaвляющим пpoцeдypoй бaнкpoтcтвa и внecитe cвoи тpeбoвaния в peecтp кpeдитopoв. Cдeлaть этo нyжнo в тeчeниe 30 днeй нa cтaдии нaблюдeния или 60 днeй нa этaпe кoнкypcнoгo пpoизвoдcтвa oт мoмeнтa пyбликaции oфициaльнoй инфopмaции o нaчaлe пpoцeдypы.

3acтpoйщик бyдeт oбязaн вepнyть дeньги, кoтopыe вы выплaтили eмy, ecли нe зaвepшит cтpoитeльcтвo, или пepeдaть нeдвижимocть в вaшy coбcтвeннocть.

Чтo дeлaть, ecли зacтpoйщик нapyшaeт cpoки или нe выдaeт дoкyмeнты

Ecли зacтpoйщик нaмepeннo pacтягивaeт cpoк выдaчи дoкyмeнтoв или copвaл cpoки ввoдa oбъeктa в экcплyaтaцию, oбpaщaйтecь в cyд. Cyд oбяжeт eгo выдaть дoкyмeнты, нeoбxoдимыe для peгиcтpaции cдeлки, нaзнaчит тoчный cpoк cдaчи oбъeктa или пpиcyдит кoмпeнcaцию зa cpыв cpoкoв.

Пpигoтoвьтecь пpeдocтaвить в cyдe дoгoвop ДДУ, ecли зacтpoйщик cpывaeт cpoки. Ecли нe пpeдocтaвляeт дoкyмeнтoв — пpeдocтaвьтe дoкaзaтeльcтвa тoгo, чтo oни мoгли бы быть выдaны paньшe. Шaнcы нa yдoвлeтвopeниe иcкa бyдyт вышe, ecли вы пoдaдитe кoллeктивнyю жaлoбy eщe c нecкoлькими дoльщикaми.

Boзмoжнo ли нacлeдoвaниe пpaвa тpeбoвaния пo ДДУ

Ecли дoльщик, кoтopый зaключил дoгoвop ДДУ c зacтpoйщикoм, yмиpaeт, eгo пpaвo тpeбoвaния coбcтвeннocти нa нeдвижимocть мoжнo нacлeдoвaть. B этoм cлyчae нyжнo пpeдocтaвить зacтpoйщикy и в Pocpeecтp дoкyмeнты, пoдтвepждaющиe вaши пpaвa нacлeдoвaния. Для этoгo oбpaтитecь к нoтapиycy и пpoвeдитe пpoцeдypy пo «oткpытию нacлeдcтвa».

Ecли y дoльщикa нecкoлькo нacлeдникoв, пpaвo тpeбoвaния бyдeт pacпpeдeлeнo мeждy ними, ecли инoe нe yкaзaнo в зaвeщaнии. Нacлeдники пoлyчaт paвныe дoли в нoвoй квapтиpe.

Ecли ДДУ oфopмляeтcя c иcпoльзoвaниeм кpeдитныx cpeдcтв

Ecли вы бpaли кpeдит нa пpиoбpeтeниe нeдвижимocти пo дoгoвopy ДДУ, этo нyжнo oтpaзить в дoкyмeнтax. Кpeдитный дoгoвop нyжнo бyдeт пpeдocтaвить зacтpoйщикy, чтoбы зaфикcиpoвaть иcпoльзoвaниe кpeдитныx cpeдcтв в ДДУ, и в Pocpeecтpe пpи peгиcтpaции ДДУ, peгиcтpaции пpaвa coбcтвeннocти.

B cлyчae, ecли вы нe выплaтитe бaнкy дeнeжныe cpeдcтвa пo кpeдитy, oн пoлyчит пpaвo тpeбoвaния, ecли инoe нe пpeдycмoтpeнo кpeдитным дoгoвopoм.

Читайте также:
Заявление о переходе на УСН • Buhproffi

Ecли ДДУ oфopмляeтcя нa нecoвepшeннoлeтнeгo

Дoгoвop дoлeвoгo yчacтия в cтpoитeльcтвe мoжeт быть oфopмлeн нa нecoвepшeннoлeтнeгo. B этoм cлyчae eгo зaкoнными пpeдcтaвитeлями являютcя poдитeли либo oпeкyны. Дoгoвop пoдпиcывaют oни, yкaзывaя в дoкyмeнтe cвeдeния o нecoвepшeннoлeтнeм — дaнныe cвидeтeльcтвa o poждeнии, фaмилию, имя, oтчecтвo, дaтy poждeния. Пpaвo coбcтвeннocти в Peecтpe тoжe peгиcтpиpyют зaкoнныe пpeдcтaвитeли. К cтaндapтнoмy cпиcкy дoкyмeнтoв для peгиcтpaции пpaвa coбcтвeннocти в этoм cлyчae дoбaвляeтcя cвидeтeльcтвo o poждeнии peбeнкa. Oн cтaнoвитcя пoлнoпpaвным coбcтвeнникoм нeдвижимocти.

Как правильно оформить договор долевого участия

Пресс-центр

Публикации о Росреестре

Регистрация договора участия в долевом строительстве

Регистрация договора участия в долевом строительстве

ЧТО ТАКОЕ ДОГОВОР УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ?

По договору участия в долевом строительртве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами или с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом или иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или иного объекта недвижимости.

Договор заключается в письменной форме; подлежит государственной регистрации в Росреестре и считается заключенным с момента такой регистрации.

КАКИЕ ДОКУМЕНТЫ НЕОБХОДИМЫ ДЛЯ РЕГИСТРАЦИИ ДАННОГО ДОГОВОРА?

Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства). На государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, застройщиком представляются:

– разрешение на строительство;

– план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества, находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений.

А КАКОЙ РАЗМЕР ГОСУДАРСТВЕННОЙ ПОШЛИНЫ ЗА РЕГИСТРАЦИЮ ДОГОВОРА УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ?

За регистрацию договора участия в долевом строительстве, если он заключен между юридическими лицами, каждой из сторон договора уплачивается 4000 рублей, разделенные на количество сторон договора. Если договор заключен физическим и юридическим лицом, то физическое лицо уплачивает 200 рублей, а юридическое 4000 рублей, разделенные на количество сторон договора.

В КАКОЙ СРОК ОСУЩЕСТВЛЯЕТСЯ РЕГИСТРАЦИИ ТАКОГО ДОГОВОРА?

Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства многоквартирного дома, осуществляется в месячный срок со дня подачи всех необходимых документов. После регистрации первого договора, регистрация последующих договоров участия в долевом строительстве того же многоквартирного дома или иного объекта недвижимости осуществляется в срок не более чем пять рабочих дней.

МОЖЕТ ЛИ УЧАСТНИК ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА В. ОДНОСТОРОННЕМ ПОРЯДКЕ ОТКАЗАТЬСЯ ОТ ИСПОЛНЕНИЯ ДОГОВОРА?

Да может. Согласно ст. 9 ФЗ «Об участии в долевом строительстве» это возможно в случаях:

– неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срою передачи такого объекта.надва месяца;

– существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства и др. Кроме этого, с застройщиком можно заключить соглашение о расторжении договора.

А В КАКИХ СЛУЧАЯХ УЧАСТНИК ДОЛЕВОГОСТРОИТЕЛЬСТВАМОЖЕТ РАСТОРГНУГЬ ДОГОВОР В СУДЕБНОМ ПОРЯДКЕ?

В случаях прекращения или приостановления строительства многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства,при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участникудолевого строительства, существенного изменения проектной документации многоквартирного дома или иного объекта, недвижимости, в состав которого входит объект долевого строительства, в том. числе существенного изменения размера объекта долевого строительства и иных установленньх федеральным законом или договором случаях.

О ДДУ (договоре долевого участия)

Покупка квартиры на этапе ее строительства выгодна для покупателя и застройщика. Покупатель получает возможность приобрести современное жилье по хорошей стоимости, застройщик полностью возместит затраты на строительство после введения дома в эксплуатацию. При отсутствии у застройщика собственных средств для строительства, он может обратиться в банк, который профинансирует расходы девелопера по согласованному бюджету проекта.

  1. Что такое ДДУ
  2. Договор долевого участия по ФЗ 214
  3. Плюсы и минусы, риски ДДУ
  4. Покупка квартиры по договору долевого участия
    1. Как проверить ДДУ и застройщика
    1. Регистрация в Росреестре
    2. Дальнейший план действий
    3. Подводные камни
    4. Банкротство застройщика при ДДУ
    5. Банкротство банка
    6. Участие в сделке заемных средств

    Раньше при долевом строительстве были возможны мошеннические действия, в результате которых покупатель оставался без денег и квартиры. С 2019 года законодательно установлен новый порядок. Теперь договор долевого участия полностью защищает покупателя от недобросовестных застройщиков.

    Что такое ДДУ

    Договор долевого участия (ДДУ) – это договор между покупателем и застройщиком о приобретении квартиры в строящемся доме. Покупатель вкладывает деньги, а застройщик строит дом. После сдачи его в эксплуатацию дольщик получает квартиру в соответствии с уплаченными взносами.

    В договоре ДДУ две стороны:

    • Застройщик – компания, осуществляющая строительство многоквартирного дома.
    • Дольщик – покупатель квартиры.

    Договор долевого участия по ФЗ 214

    В 2004 году был принят ФЗ № 214, в котором определено, что такое ДДУ, какие обязательства несут застройщик и покупатель, меры в воздействия при невыполнении условий договора.

    Согласно договору, застройщик принимает на себя обязательство построить дом за счет собственных или иных средств и после его сдачи передать покупателю его долю в виде объекта недвижимости. Участник долевого строительства обязуется уплатить за объект установленную в договоре сумму и принять его после ввода дома в эксплуатацию.

    Договор подлежит обязательной государственной регистрации в Госреестре и вступает в силу после прохождения процедуры. Законом предусматривается возможность заключения договора в электронной форме, при условии подписания его сторонами усиленной квалифицированной электронной подписью.

    В 2019 году был принят закон № 151-ФЗ, который изменил порядок участия в долевом строительстве многоквартирных домов. Новая модель подразумевает использование экскроу-счетов.

    Теперь плательщик осуществляет платежи за квартиру в строящемся доме не застройщику, а на отдельный счет в банке, где они депонируются до завершения строительства. Воспользоваться деньгами застройщик сможет только после сдачи дома в эксплуатацию. Если застройщик нарушает условия договора, не соблюдает сроки строительства, плательщик сможет забрать деньги со счета и расторгнуть договор.

    Плюсы и минусы, риски ДДУ

    Несмотря на то, что деньги покупателя защищены эксроу-счетами, приобретение жилья по схеме долевого участия несет повышенные риски, чем при покупке готового объекта. Например, застройщик может обанкротиться, не сдать дом в эксплуатацию в срок или у банка, где хранятся деньги, отберут лицензию. Однако плюсы нового порядка долевого строительства минимизируют возможные риски.

    Какие преимущества ДДУ:

    • Если застройщик не выполняет принятые обязательства, покупатель сможет вернуть деньги.
    • Деньги на счете покупателя застрахованы в АСВ.
    • Договор регистрируется в Росреестре, поэтому полностью исключаются двойные сделки.
    • Стоимость квартир по ДДУ ниже, чем по готовым объектам.
    • Если дом не сдан в срок, застройщик обязан выплатить неустойку по ДДУ.
    • Наличие у застройщика гарантийных обязательств.

    На ряду с плюсами, у такого способа приобретения квартиры есть и минусы:

    • Покупателю придется пока дом не сдан в эксплуатацию арендовать жилье, это увеличит нагрузку на семейный бюджет.
    • Если на покупку квартиры оформлен кредит, потребуется его ежемесячно выплачивать.
    • При ипотеке будут дополнительные расходы по страхованию ответственности.

    Покупка квартиры по договору долевого участия

    Что потребуется для заключения ДДУ: паспорта будущих собственников, нотариально заверенное согласие супруги/га на сделку, деньги на первоначальный взнос.

    Порядок приобретения объекта недвижимости по ДДУ состоит из нескольких этапов.

    1. Выбрать застройщика, объект строительства, квартиру.
    2. Выбрать банк, где будет открыт экскроу-счет. Лучшим вариантом является кредитная организация, которая осуществляет финансирование застройщика.
    3. Заключить договор с застройщиком.
    4. Внести первоначальный взнос или обеспечительный платеж.
    5. Документ передается на регистрацию в Росреестр.

    Если покупатель приобретает квартиру за счет заемных средств, потребуется после подбора объекта недвижимости выбрать банк-кредитор, подать заявку и получить предварительное одобрение сделки.

    Как проверить ДДУ и застройщика

    Для этого проверяются: репутация компании, наличие судебных разбирательств, опыт в строительстве. Информацию можно взять на сайте застройщика, из официальных источников. Например, проверить можно на сайтах ФНС, ЕФР о банкротстве, электронной картотеки.

    Составляем договор ДДУ – на что обратить внимание

    Обычно договор ДДУ заключается в стандартной форме, но на следующие пункты следует обратить особое внимание:

    • Сколько будет стоить квартира, какие есть дополнительные платежи.
    • Срок ввода дома в эксплуатацию и передачи квартиры в собственность.
    • Какой порядок расчетов в случае изменения площади объекта.
    • Порядок предъявления претензий.
    • В каких случаях можно расторгнуть договор.
    • Расчет неустойки по ДДУ за несвоевременное исполнение обязательств.

    При подписании договора обязательно следует проверить полномочия лица, подписывающего документ со стороны застройщика.

    Регистрация в Росреестре

    В Росреестр потребуются все документы сделки: паспорта участвующих лиц, доверенности, учредительные документы застройщика, документы на строящийся дом, ДДУ, договор залога прав на недвижимость (если в сделке принимают участие заемные средства), квитанция об оплате госпошлины.

    Договор будет зарегистрирован в течение 7–9 дней в зависимости от способа подачи заявления.

    Дальнейший план действий

    После получения договора с регистрации нужно выполнять обязательства по договору и ждать срока оформления квартиры в собственность.

    Подводные камни

    Сделка имеет нюансы, которые нужно обязательно просчитывать на этапе принятия решения о приобретении квартиры по ДДУ.

    Банкротство застройщика при ДДУ

    В этом случае покупатель защищен, его средства находятся на отдельном экскроу-счете. Он получит их в полном объеме, без потерь.

    Банкротство банка

    С этой стороны покупатель также защищен. В пределах 10 млн руб. средства застрахованы в АСВ, поэтому при банкротстве банка вкладчик не пострадает.

    Участие в сделке заемных средств

    Если покупатель оформил кредит по договору ДДУ, это обязательно должно быть отражено в договоре, договор залога прав на недвижимость подлежит также регистрации в Росреестре. Если заемщик не выполняет обязательства перед банком, он вправе наложить взыскание на заложенные права владения объектом.

    Меры предосторожности

    Чтобы минимизировать риски, внимательно читайте договор ДДУ и другие документы, на которые ставите подпись. Следите за строительством дома.

    Что означает переуступка прав по ДДУ?

    Продажа квартиры по переуступке прав по ДДУ возможна в случае, если права на объекты недвижимости были выкуплены третьей стороной (инвестором). Он переуступает их покупателям за небольшой процент.

    Можно ли расторгнуть договор ДДУ?

    Договор ДДУ может быть расторгнут по обоюдному решению сторон или в одностороннем порядке. Покупатель может расторгнуть договору в таких случаях: когда застройщик не соблюдает сроки введения дома в эксплуатацию и задержка составляет более 2 месяцев; при нарушении требований по качеству; если компания отказывается устранять недостатки, которые не позволяют въехать в квартиру для жительства. Договором могут быть предусмотрены и другие случаи. Застройщик расторгает договор в одностороннем порядке, если покупатель задерживает оплату более чем на 2 месяца.

    Что такое электронная регистрация ДДУ?

    Это способ отправки документов на регистрацию в Росреестр электронным путем. В этом случае не потребуется посещать МФЦ, готовить бумажные документы, сроки регистрации сокращаются в 2 раза. Госпошлина оплачивается онлайн.

    Услугу предлагают специальные интернет-платформы для регистрации всех сделок с недвижимостью. Они же занимаются подготовкой договоров ДДУ.

    Новостройка. Оформляем договор долевого участия

    Продолжаем наш эпический сказ о покупке квартиры в новостройке. В предыдущих статьях выбирали застройщика и торговались с ним.

    ДДУ — это договор долевого участия. Деньги на строительство дома застройщик может получить из двух источников: от покупателей и от банков.

    Когда застройщик продает квартиры в еще не построенном доме, он подписывает с вами такой договор. Застройщик обязан вам передать именно такую квартиру, как указано в ДДУ.

    Вот вы выбрали дом и квартиру, договорились о цене и способе оплаты. Время заключать сделку. По документам покупка квартиры в новостройке происходит в шесть незабываемых этапов:

    1. Подготовить свои документы.
    2. Подписать с застройщиком договор долевого участия.
    3. Зарегистрировать договор с застройщиком в Росреестре.
    4. Уплатить стоимость квартиры. (Здесь надо подождать, пока застройщик сдаст дом.)
    5. Подписать акты приема-передачи квартиры, получить ключи.
    6. Зарегистрировать право собственности.

    Полноправным собственником квартиры вы станете после того, как зарегистрируете право собственности. С этого момента вы сможете зарегистрироваться по новому месту жительства, перепродать квартиру, заселить жильцов или сделать перепланировку.

    В сегодняшней статье мы расскажем, как происходят первые два этапа покупки: какие документы понадобятся и как не облажаться с договором долевого участия в строительстве. Регистрация договора, оплата, приемка квартиры и регистрация права собственности — темы объемные, поэтому о них напишем отдельно.

    Пакет документов зависит от того, на чье имя вы покупаете квартиру и как будете ее оплачивать.

    Квартира на себя. Самый простой случай — вы не женаты или не замужем, оформляете договор только на себя, покупаете квартиру по предоплате или в рассрочку. В этом случае готовьте только паспорт.

    Если вы женаты или замужем, но квартиру оформляете только на себя, кроме паспорта понадобится согласие вашего супруга на покупку квартиры. Такой документ оформят в присутствии вашего супруга в любой нотариальной конторе, с собой ему понадобится паспорт и свидетельство о браке. Вам быть у нотариуса не нужно: кто дает согласие, тот и приходит лично.

    Здесь вместо строки «Любой квартиры, расположенной на территории Санкт-Петербурга, можно написать конкретнее — указать застройщика, строительный адрес дома, номер квартиры — чем больше конкретики, тем лучше

    Если у вас есть брачный договор, в котором указано, что вы вправе покупать недвижимость без отдельного согласия, берите его с собой на сделку.

    На двоих с супругом. Если вы покупаете квартиру на двоих с супругом, для сделки понадобятся ваши паспорта и свидетельство о браке. Если ваш супруг не сможет присутствовать лично на подписании договора, то понадобится нотариально заверенная доверенность — чтобы вы подписали договор за супруга.

    В ипотеку. Если вы покупаете квартиру в ипотеку, придется готовить больше документов, причем у каждого банка свой список. У некоторых застройщиков работают ипотечные брокеры — люди, которые знают все об ипотеке и помогают подготовить заявку и документы, чтобы вы получили ипотечное решение.

    Ипотечный брокер расскажет вам, на каких условиях банки дают ипотеку, какие приносить документы, сам оформит заявку и отправит ее в те банки, которые выдают ипотеку на квартиры вашего застройщика.

    Если у застройщика ипотечного брокера нет, вам придется самостоятельно обращаться в банки, собирать документы и заполнять заявки. Готовьте такой пакет документов для каждого банка:

    1. Анкету-заявление на кредит — у каждого банка своя форма, запрашиваете в банке.
    2. Копию паспорта.
    3. Копию свидетельства о браке или о расторжении брака.
    4. Копию свидетельств о рождении или паспортов детей, если есть.
    5. Копию трудовой книжки — попросите заверенную копию у работодателя в отделе кадров. Если трудовая на руках, то заверить копию придется у нотариуса. Если вы отказались от бумажной и перешли на электронную трудовую книжку, можете представить справку СТД-Р или СТД-ПФР, в которой будет информация о работе с 2020 года. Справку СТД-Р получите у работодателя, а СТД-ПФР распечатайте с портала госуслуг.
    6. Копию справки о доходах и суммах налога физического лица — с 2021 года так стала называться справка 2-НДФЛ. Ее тоже берите на работе, в бухгалтерии или на сайте ФНС в разделе «Доходы» на вкладке «Справки о доходах».

    Если у вас есть другие источники дохода, а официальной зарплаты не хватит для ипотеки, сообщите об этом банку — вам помогут заполнить анкету, в которой укажете реальные доходы. Ее называют справкой по форме банка.

    Перед сделкой соберите пакет документов и созвонитесь с застройщиком: сверьте с ним, все ли вы взяли.

    В статье «Как выбрать застройщика» мы рассказывали, как получить проект договора долевого участия. Теперь составьте с менеджером застройщика настоящий договор.

    Когда менеджер выдаст вам договор, не подписывайте его тут же. Заберите договор домой и сравните с проектом. Если все совпадает — хороший знак.

    Сначала читать, потом подписывать

    Проверить ДДУ у стороннего юриста

    Даже если проект и реальный ДДУ не различаются, обратитесь к стороннему юристу, покажите ему окончательный договор. Юрист проверит опасные моменты. Вы рискуете несколькими миллионами, поэтому не постесняйтесь перепроверить каждую запятую и наймите независимого юриста.

    Что должно быть в ДДУ с приличным застройщиком:

    1. Стоимость квартиры.
    2. Дата сдачи новостройки.
    3. Строительный адрес дома.
    4. Кадастровый номер участка, на котором построят дом.
    5. Этаж и предварительный номер квартиры.
    6. Высота потолков, планировка и площадь квартиры.
    7. Пятилетняя гарантия на квартиру, трехлетняя — на инженерное оборудование: трубопроводы, системы отопления и вентиляции.
    8. Страхование ответственности застройщика.
    9. Ваши паспортные данные.
    10. Реквизиты застройщика.

    В договоре юристы всегда стараются предусмотреть ошибки и минимизировать потери от них. Часто застройщики включают заведомо невыгодные для покупателя пункты. Их невыгодность прячут за казенным юридическим языком, через который трудно продираться обычному человеку.

    Все договоры с застройщиками одинаково непонятны обычному человеку. Поэтому просто выдохните, запаситесь терпением, призовите на помощь юриста и расшифруйте договор. Есть три момента, на которые особенно внимательно надо смотреть: срок выдачи ключей, порядок компенсации площади и представитель застройщика, который подписывает ДДУ.

    Некоторые застройщики в проектной декларации указывают восхитительно быструю сдачу дома. В рекламе ссылаются на эту дату. Но когда дело доходит уже до ДДУ, выясняется, что, хоть сдача городу и в ближайшее время, ключи выдадут только через полтора года.

    Застройщик обязуется получить разрешение на ввод Жилого дома в эксплуатацию в I (Первом) квартале 2017 г.

    Передача Квартиры Участнику долевого строительства осуществляется по акту приема-передачи при совокупном наступлении двух условий: получения разрешения на ввод Жилого дома в эксплуатацию и полной уплаты Участником долевого строительства цены договора. Срок начала передачи начинается через 30 дней после наступления условий передачи .

    Что это значит. Застройщик должен сдать городу дом и получить разрешение на ввод дома до 1 апреля 2017 года.

    Если у вас предоплата или ипотека или к этому моменту вы погасили рассрочку, то через 30 дней с даты разрешения застройщик начнет выдавать ключи. Раньше — только после разрешения на ввод и только если договоритесь с застройщиком.

    Бывает, что строители невольно увеличивают или уменьшают площадь квартиры. Это реже бывает в типовых панельках, чаще происходит в монолитных и кирпичных домах — их строят каждый раз как с нуля. Чуть в стороне поставили стену — на всю квартиру начинается отклонение по площади.

    Застройщику невыгодно доплачивать вам компенсацию, если площадь окажется меньше, чем по договору. Если же площадь окажется больше, чем по договору, а отдельно этот пункт застройщик в договоре не учел, то по закону о защите прав потребителей вы не обязаны доплачивать застройщику за лишние метры. Опять это невыгодно застройщику.

    Застройщики не любят просто так упускать деньги, поэтому их юристы перестраховываются в обоих случаях и пишут сложные конструкции в договоре, чтобы получить ваши деньги или не заплатить компенсацию. Мы взяли ДДУ двух крупных застройщиков и перевели на простой язык пункты о площади:

    Площадь Помещения, указанная в п. 1.1 договора, может быть изменена (уточнена) согласно данных технической инвентаризации. Указанное уточнение площади Квартиры не является для сторон договора недостатком качества Квартиры. В этом случае стороны взаимных претензий не имеют, цена договора перерасчету не подлежит. Окончательная (фактическая) площадь указывается сторонами в акте приема-передачи.

    В случае увеличения общей площади Квартиры более чем на 1 кв. м по результатам обмера бюро технической инвентаризации (БТИ) или кадастрового инженера, имеющего действующий квалификационный аттестат, по сравнению с той, что указана в п. 1.1 настоящего Договора, Участник обязуется доплатить Застройщику цену Договора, исходя из расчетной цены 1 (одного) кв. м, указанной в п. 3.1. настоящего Договора , в течение 10 (десяти) рабочих дней после направления письменного требования Застройщика к Участнику.

    Что это значит. Если на приемке или при обмерах БТИ выяснится, что площадь квартиры меньше, чем указано в договоре, компенсацию вы не получите.

    Если на приемке или при обмерах БТИ выяснится, что площадь квартиры превышает договорную на 1 м² или больше, вы доплатите застройщику деньги за каждый «лишний» метр.

    По закону только генеральный директор может без доверенности подписывать ДДУ с дольщиками. Но на практике не бывает застройщиков, у которых генеральный директор подписывает ДДУ. Обычно за него по доверенности подписывают договоры коммерческий директор, руководитель службы продаж или директор по продажам — у каждого застройщика по-своему.

    Ваша задача — посмотреть в ДДУ, кто подписывает договор. Если это не гендиректор, попросите менеджера, чтобы вам показали оригинал доверенности и сделали заверенную копию.

    Копия доверенности — это перестраховка и доказательство того, что ваш договор, как говорят юристы, действителен. Если вдруг что-то пойдет не так, то вы докажете, что подписывали договор с представителем застройщика, у которого было право подписывать такие документы.

    В идеале копию заверяют нотариально, но сойдет и заверенная печатью и подписью гендиректора

    Если какие-то пункты вас не устраивают, обсудите их с застройщиком, внесите изменения в договор — это законно и нормально. Помните, что не только вы хотите купить квартиру, но и застройщик — продать ее. Раз у вас общая цель, важно договориться об условиях.

    Сверьте ДДУ с проектом и покажите независимому юристу. Если какие-то пункты вас не устраивают, предложите застройщику изменить договор — это законно и нормально.

    Как заключить договор участия в долевом строительстве в 2021 году?

    Как заключить договор участия в долевом строительстве в 2021 году?

    Сфера долевого строительства традиционно воспринимается гражданами неоднозначно. С одной стороны, это возможность приобрести жилье по сравнительно невысокой цене. С другой – считается, что здесь довольно много рисков. Но на практике это не совсем так, если грамотно выбирать застройщика и объект строительства. Разберемся, на что стоит обращать внимание при участии в долевом строительстве.

    (Как нарушались права дольщиков в прошлом году, как защититься от таких рисков и что делать, если избежать этого не удалось, – читайте в статье «Рынок долевого строительства в 2020 г.: по-новому регулируем и рискуем»).

    В чем особенность договора участия в долевом строительстве?

    Договор участия в долевом строительстве (ДДУ) – это соглашение, по которому приобретается жилье в строящемся доме. Отличие его от договора купли-продажи в том, что на момент заключения ДДУ квартиры юридически еще нет, но в договоре прописываются ее характеристики.

    Покупатель вкладывает деньги в строительство многоэтажного дома, за что впоследствии получает заранее определенное жилое помещение. И ДДУ учитывает нюансы таких правоотношений. Так, в договоре указывается, в какой срок застройщик должен сдать дом. Это важный момент, так как оформить право собственности можно будет только после этого.

    На что обратить внимание перед подписанием ДДУ?

    1. Проверяем застройщика.

    Почитайте отзывы о компании, ознакомьтесь с документами о регистрации, узнайте о наличии завершенных и, наоборот, проблемных объектов. Проверить, зарегистрирована ли компания, можно через выписку ЕГРЮЛ – получить ее можно на сайте ФНС. В выписке в том числе будет указан действующий руководитель компании – именно он подписывает ДДУ (либо от его имени выдается доверенность). Посмотрите, состоит ли компания в едином реестре застройщиков. Кстати, в этом реестре указан рейтинг, и здесь все просто: чем он выше, тем компания надежнее.

    Стоит также проверить наличие у компании судебных споров. Сделать это можно через Картотеку арбитражных дел (kad.arbitr.ru). Наличие множества исков говорит о том, что у кредиторов много претензий к компании, и это должно насторожить. Иски от физлиц можно найти на сайте районного суда по месту регистрации компании. Если таких исков много и все они касаются финансовых обязательств, значит, у застройщика нет денег на удовлетворение этих требований, – при наличии средств дела стараются не доводить до суда.

    В открытом доступе можно найти информацию о проблемных объектах, т.е. о домах, которые не были сданы в эксплуатацию в срок, строительство которых остановлено по тем или иным причинам. Обычно о таких объектах пишут в СМИ и на форумах, созданных дольщиками. На подобных форумах можно найти отзывы о застройщике и по другим вопросам (качество сданных объектов, наличие социальной инфраструктуры, проблемы с дорогами и парковками и т.д.).

    2. Изучаем документы.

    Изучите документы, касающиеся строительства: оформлен ли участок (в аренду или собственность), на котором строится дом; есть ли разрешения на возведение конкретного объекта и на использование участка под цели жилищного строительства.

    Другой важный документ – проектная декларация. В ней можно найти информацию о страховой компании и предыдущих объектах застройщика. Также в ней указаны характеристики многоквартирного дома, в том числе помещения общего пользования, и элементы благоустройства территории. Важно, чтобы сведения, изложенные в декларации, соответствовали тексту ДДУ. Отдельное внимание обратите на наименование и реквизиты (ИНН, ОГРН) компании – они должны быть одинаковыми во всех документах.

    Указанные документы компания размещает на своем официальном сайте. Их копии можно попросить у застройщика перед подписанием договора. Проектная декларация обязательно публикуется застройщиком в единой информационной системе жилищного строительства.

    3. Читаем ДДУ.

    Внимательно изучить надо и ДДУ. В тексте договора должны быть пункты, в которых указаны: строительный адрес дома, кадастровый номер земельного участка, этаж, номер и общая площадь квартиры, ее планировка и высота потолков, а также срок сдачи дома в эксплуатацию. Если предполагается, что в квартире до ее передачи будет сделан ремонт или установлено оборудование, это должно быть прописано в договоре.

    Обратите внимание на пункты, которые регулируют выплату компенсации при отклонении характеристик готовой квартиры от указанных в договоре. Если объект получится больше, вам придется доплатить застройщику. А вот за недостающие метры платит компания.

    В договоре должен быть указан срок гарантии по качеству объекта – он не может быть менее 5 лет с момента подписания акта приема-передачи объекта.

    Посмотрите, что прописано в пунктах, регулирующих ответственность застройщика за неисполнение обязательств, в том числе за срыв срока ввода дома в эксплуатацию. С 3 апреля 2020 г. действовал мораторий, согласно которому не начислялась неустойка за перенос таких сроков. Но с 1 января 2021 г. дольщик, как и ранее, до моратория, может потребовать неустойку в размере 1/150 ставки рефинансирования Банка России. Стоимость неустойки рассчитывается в зависимости от цены договора.

    Еще один момент – кто подписывает договор от имени застройщика. Это должен быть руководитель компании или тот, на кого оформлена доверенность с правом подписания ДДУ от лица организации.

    Какие документы необходимы для сделки?

    Перечень документов зависит от ситуации. Если дольщик заключает договор только на свое имя, находясь в браке, потребуется согласие супруга. Если в сделке участвуют оба супруга – свидетельство о регистрации брака или брачный договор. Разумеется, от всех участников сделки потребуются документы, удостоверяющие личность, в том числе от несовершеннолетних детей (паспорт или свидетельство о рождении).

    При использовании средств материнского капитала понадобится сертификат, так как его реквизиты будут вноситься в ДДУ. При этом согласие на сделку должны дать органы опеки и попечительства, которые проверят, не ущемляет ли она права и интересы детей. Если для оплаты используются другие субсидии или льготные программы, также предоставляются сертификаты, реквизиты которых вносятся в договор.

    Если дольщик использует ипотечные средства, схема сделки остается такой же, но потребуется больше документов. Пакет обычно стандартный: анкета для банка, документы, удостоверяющие личность, свидетельство о браке или его расторжении, брачный контракт при наличии, трудовая книжка и справка о доходах 2-НДФЛ. Но перечень документов может меняться, так как его устанавливает и утверждает банк. При использовании ипотечных средств обратите внимание на процентную ставку и указание в договоре на то, может ли она меняться в процессе исполнения обязательств.

    (В статье «Покупка жилья с использованием средств маткапитала» читайте: какую недвижимость смогут приобрести родители и что для этого нужно; как выделить доли в праве собственности на жилье и что будет, если это не сделать.

    О том, как поставить ребенка на регистрационный учет и снять с него; как определить размер долей в праве собственности на квартиру, купленную с привлечением средств маткапитала, и как ее продать; о передаче ребенку недвижимости в счет исполнения алиментных обязательств и привлечении второго родителя к участию в дополнительных расходах на ребенка – читайте в статье «Жилищные права ребенка»).

    Регистрация договора ДДУ и передача денег

    Регистрация ДДУ – обязательный этап сделки по приобретению объекта недвижимости в строящемся доме. Дело в том, что въехать в такую квартиру дольщик сможет только после фактической ее передачи, т.е. после сдачи дома в эксплуатацию. До этого в отношении объекта могут заключаться и другие сделки, так называемые двойные продажи. Чтобы этого избежать, ДДУ подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Не соглашайтесь на заключение договоров, которые не требуют регистрации: в этом случае вы рискуете столкнуться с двойными продажами квартиры и потерять денежные средства.

    Нередко дольщики подписывают доверенность от своего имени и передают ее застройщику, который и регистрирует договор. В таком случае нужно обратить внимание на текст доверенности в части передаваемых полномочий: там не должно упоминаться право на отчуждение недвижимости (т.е. право продать или другим образом передать объект третьим лицам, совершать в отношении него иные сделки). То есть в доверенности должно быть указано только право на совершение регистрационных действий.

    Через 5 дней застройщик получает зарегистрированный договор и передает один экземпляр дольщику. В условиях пандемии распространенной стала практика удаленного подписания договоров ДДУ – для этого потребуется электронная подпись. Также возможен вариант, когда компания отправляет курьера, но тут надо обратить внимание на корректность всех документов перед подписанием. Деньги застройщику передаются после регистрации ДДУ в Росреестре.

    (Если собственник владеет недвижимостью в пределах минимального срока владения, установленного Налоговым кодексом, то он освобождается от уплаты НДФЛ с дохода от ее продажи. В конце 2020 г. для защиты интересов дольщиков был изменен порядок расчета минимального срока владения жилым помещением, приобретенным по договору долевого участия. Этот срок теперь будет исчисляться с даты полной оплаты жилья, а не с даты госрегистрации прав на него. Аналогичный порядок будет применяться при продаже жилого помещения, право на которое возникло у налогоплательщика на основании договора уступки прав требования по договору долевого участия. Подробнее об этом читайте в статьях «Больше с налогоплательщика лишнего не попросят» и «Как мы будем платить налоги в 2021-м»).

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: