Доверенность на право купли продажи недвижимости

Переезжаю и хочу продать квартиру удаленно

Я переезжаю на другой конец страны — из Владивостока в Калининград. Нужно продать квартиру. Она не в идеальном состоянии и не в самом лучшем районе, но терять в деньгах я не хочу. Лететь во Владивосток на сделку накладно. А вдруг сорвется?! Родственников или друзей, на которых я мог бы оформить доверенность, у меня нет.

Есть идея поручить всю работу агентству. Но не знаю, как это оформить юридически, чтобы не остаться с носом и не потратить лишние деньги. Подскажите, какие права и обязанности указать в договоре? Например, показывать квартиру покупателям, расписываться за получение аванса, нести ответственность, чтобы в квартире не было третьих лиц. Как оформить договор, чтобы деньги не улетали в трубу? Стоит ли договориться об оплате после сделки? Это вообще легально?

Павел, полноценной удаленной купли-продажи недвижимости в настоящее время не существует. Вы должны участвовать в сделке лично либо через своего представителя по доверенности или воспользоваться услугами нотариусов.

Расскажу о каждом варианте подробнее.

Плюсы и минусы представителя по доверенности

Вы верно отметили, что сделку по продаже можно оформить через представителя. Если доверить сделку другу или родственнику не выходит, остается только вариант с профессиональными представителями в сфере недвижимости. Представителем может быть не только физическое, но и юридическое лицо: агентство недвижимости, риелтор или юрист.

С одной стороны, это удобно: они сами дадут рекламу, покажут квартиру и сходят в Росреестр. С другой — за это возьмут много денег. Например, в моем регионе — от 30 до 100 тысяч рублей за одну сделку при средней стоимости однокомнатной квартиры 2—2,2 млн рублей . В Москве, думаю, это будет как минимум в три раза дороже. Еще такие профессионалы могут сачковать и продавать вашу квартиру месяцами, а то и годами. Найти надежных и проверенных тяжело.

Что касается договора с таким представителем, то, как правило, это договор поручения или агентский договор. По договору поручения поверенный действует в ваших интересах не только до, но и во время сделки. Он ищет клиента, заключает с ним договор от вашего имени и за ваш счет, но права и обязанности по договору — например, передать квартиру, получить за нее деньги и нести ответственность за ее недостатки — возникают у вас, а не у поверенного. По агентскому же договору агент может искать покупателя, но сам договор будете заключать вы, как продавец.

Возможен и третий вариант — договор возмездного оказания услуг. Но наименование договора не влияет на его суть. Важно только то, что написано в договоре. Вот что обязательно должно быть в нем указано:

  1. Цена, по которой вы хотите продать квартиру.
  2. Сроки. Если вам надо продать квартиру быстро, пока вы не уехали, разумно ставить срок до вашего отъезда. Хотя, как правило, риелторы не ограничивают себя сроками. Они продают столько, сколько считают нужным. Рынок недвижимости таков, что можно месяцами искать и не находить покупателя, если только не снизить цену. Так что вряд ли кто-то захочет брать на себя обязательство продать квартиру за месяц и по определенной цене.
  3. Порядок оформления итоговой сделки купли-продажи или передачи денег. Тут нужно указать, кто, когда и в какой момент получает деньги.

Доверенность. В любом случае вам потребуется дать нотариальную доверенность. Я строго рекомендую выбрать разовую доверенность: ее выдают на одну сделку. В ней четко расписывают, в отношении какой квартиры и на каких условиях может заключать сделки доверенное лицо.

Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости

Как производить расчеты

Расчетный счет. В доверенности можно и нужно указать, что право получения денег по сделке есть только у вас, а не у доверенного лица. Можно даже прямо в доверенности написать расчетный счет, на который вы будете получать деньги от продажи. Это обезопасит вас от того, что недобросовестный риелтор попробует сбежать с вашими деньгами. Хотя это крайне маловероятно, но лучше перестраховаться.

Читайте также:
Судебные иски к больницам

Можно обязать доверенное лицо оформить куплю-продажу с покупателем у нотариуса. Тогда нотариус сам составит договор. Если при этом в доверенности будет указан расчетный счет для перевода денег от продажи, это дополнительная гарантия, что вы их получите.

Депозит нотариуса. Это работает так: покупатель вашей квартиры и ваш представитель приходят к нотариусу. Они подписывают договор купли-продажи, после чего нотариус дает покупателю поручение внести деньги на его депозит. Как только нотариус увидит деньги на своем счету, он оформит договор окончательно.

Сколько будет стоить такая услуга в вашем регионе, можно посмотреть на сайте нотариальной палаты РФ. Как правило, все расходы возлагаются на покупателя. С учетом услуг нотариуса цена квартиры может стать неконкурентоспособной, и это будет отпугивать потенциальных покупателей. Возможно, вам стоит подумать над тем, чтобы взять эти расходы на себя или предложить компенсировать покупателю хотя бы половину.

Банковская ячейка. Для этого нужно оформить ячейку на ваше имя, а в договоре с представителем указать, что расчеты по договору купли-продажи будут осуществляться с использованием данной ячейки. Покупатель положит туда деньги, после чего ваш представитель оформит на него квартиру. Никто не сможет взять деньги из ячейки, кроме вас. Это вам будет гарантировать банк.

Этот вариант подходит тем, кто предпочитает расчет наличными. О том, как продать квартиру таким способом, мы уже писали в статье про банковскую ячейку. Но в вашем случае такой способ не годится, поскольку вы не сможете лично контролировать момент, когда деньги будут помещать в ячейку. Это будет делать ваш представитель. Существует теоретический риск, что он все подпишет, а когда вы придете в банк, денег там не будет. И ничего доказать вы не сможете.

Аккредитив. Это безналичная форма расчетов. Покупатель кладет деньги на счет, а банк их замораживает. Когда вы предъявите сотруднику банка документы о продаже, он раскроет аккредитив и переведет деньги уже на ваш счет. То есть банк выступает посредником при переводе денег.

Но если вы решите использовать схемы с ячейками или аккредитивом, я рекомендую даже при заключении договора с агентством недвижимости привлечь к делу юриста. Он составит самостоятельный договор, в котором будут учтены ваши интересы, или проверит тот, что предложат вам. Слепо доверять договору, который вам предоставит агентство, не стоит, если вы не обладаете юридическими знаниями.

Проблема в том, что юрист, агентство и нотариус будут стоить столько денег, что, возможно, проще сделать скидку от средней цены по рынку и продать самому. С хорошей скидкой квартира может уйти за неделю. Конечно, затраты на юристов и риелторов можно заложить в стоимость квартиры, но тогда продаваться она будет значительно дольше.

Какой договор заключать с риелтором

Непосредственно в договоре между вами и агентом можно предусмотреть какие угодно условия: получить деньги от продажи квартиры до или после регистрации сделки, брать аванс или не брать, доверить получение денег доверенному лицу или не доверить, разрешить показывать квартиру или не разрешать.

У агентств, как правило, стандартный договор, который составлен так, чтобы агентство поменьше отвечало и побольше получало. Если хотите свои условия, нанимайте юриста, чтобы он составил вам договор. Если, конечно, агентство будет готово обсуждать изменения в своем типовом договоре.

Предварительный договор купли-продажи недвижимости

Если вы найдете покупателя до переезда, но не успеете оформить договор, можно использовать предварительный договор купли-продажи . Он не требует нотариального удостоверения и регистрации. Вы просто фиксируете намерение в будущем заключить основной договор. Например, ставите ту дату, в которую обеим сторонам удобно сходить в Росреестр. В качестве обеспечения можете взять задаток.

По сути, задаток — это отдельный договор. Его не надо путать с авансом. Аванс — это частичная оплата будущего товара. А задаток в данном случае — форма обеспечения обязательства. Поэтому если покупатель по своей инициативе передумает покупать квартиру, то задаток можно и не возвращать. При этом вы можете взять задаток в размере стоимости, например, ваших билетов на самолет туда и обратно.

Читайте также:
Образец заполнения платежки по НДФЛ в 2022 годах

Однако, чтобы оставить задаток себе, нужно доказать, что вторая сторона активно уклонялась от заключения основного договора.

Приведу пример из суда. Покупатель внес продавцу задаток, поскольку стороны собирались заключить договор купли-продажи. В оговоренные сроки договор не заключили, поэтому покупатель захотел задаток вернуть. Изначально суд встал на сторону продавца и постановил вернуть деньги. Однако апелляция установила, что продавец не уклонялся от договора, а истец не предпринимал никаких действий, чтобы его заключить, поэтому задаток оставили продавцу.

Как будет работать удаленная продажа в будущем

К сожалению, пока это даже не законопроект, а разговоры. Ожидается, что будет так. Вы приходите к нотариусу в том регионе, где находитесь в момент продажи. Ваш покупатель — к нотариусу по месту нахождения квартиры. Каждый из нотариусов проверяет договор купли-продажи и полномочия сторон — как ваши, так и покупателя. После чего обе стороны подписывают договор, а нотариусы удостоверяют подписи и обмениваются между собой информацией по защищенной линии. Один из нотариусов направляет сделку на регистрацию в Росреестр в электронной форме. При такой форме сделки госпошлину платить не надо, а регистрация пройдет за 2—3 дня . Деньги по сделке продавец получает так, как указано в договоре: на свой расчетный счет или в депозит нотариуса.

Агент или доверенное лицо нужны только для того, чтобы найти покупателя и сопроводить его к нотариусу Фактически сделку будете заключать лично вы: вы будете видеть текст договора, условия, сами поставите подпись, а нотариусы будут нести ответственность, если что-то пойдет не так.

Пока мы к этому только идем. Например, сейчас убрали территориальность. Если раньше вы должны были оформлять сделку только у того нотариуса, к чьему округу относится недвижимость, то теперь это можно сделать у любого нотариуса вашего округа. Но все равно нужно, чтобы обе стороны договора пришли к нотариусу одновременно и лично.

Как быть в вашей ситуации

Мой совет такой: максимально строго подойдите к составлению доверенности с той компанией, которой хотите доверить продажу квартиры. Не так важно, как будет составлен договор. Важно, что будет написано в доверенности. Нотариус обязан бесплатно вас проконсультировать и помочь составить такую доверенность, которая отразит ваши интересы и главный вопрос — за сколько будет продана квартира и как вы получите деньги.

Если у вас есть сложные вопросы о законах, личных финансах, дорогих покупках или семейном бюджете, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

Миссия выполнима: продажа квартиры по доверенности

Миссия выполнима: продажа квартиры по доверенности

Продажа недвижимости по доверенности — один из самых нежелательных сценариев, признают риэлторы и покупатели. Это объясняется непредсказуемостью в оформлении сделки и рисками, которые способны всплыть впоследствии.

Москвичка Ольга вышла замуж за американца и уже почти два года постоянно живет в США. Она решила продать свою квартиру в новостройке, которая была сдана пять лет назад. Прилететь в Москву для заключения сделки она не может, так как ждет оформления грин-карты. Поэтому она поручила продажу своему родственнику — троюродному брату, родители девушки уже умерли, а родных братьев и сестер у нее нет.

Для оформления доверенности Ольга слетала в Хьюстон, где располагается одно из двух оставшихся в США генконсульств РФ, а заверенную доверенность экспресс-письмом отправила троюродному брату.

Предварительно Ольга нашла риэлтора, который должен заниматься сделкой, и заключила с ним договор продажи квартиры. Все документы на квартиру оставались в Москве — риэлтор получила их по первому требованию.

Двухкомнатная квартира располагается в новой панельной многоэтажке, она в отличном состоянии, нет обременений. Ольга — первый и единственный собственник квартиры, квартира имеет хорошие видовые характеристики и транспортную доступность, а назначенная цена даже чуть ниже рыночной в этом районе.

Неудивительно, что риэлтор рассчитывала на быструю продажу. Спустя несколько дней после того, как квартира была выставлена на рынок, нашелся желающий ее приобрести. Буквально за пару дней до сделки покупатель позвонил и отказался от нее. Та же история за два месяца повторилась несколько раз. Квартира всем нравится, цена не завышена, но до сделки никто так и не дошел.

Читайте также:
Что относится к дисциплинарным проступкам

Ольга очень обеспокоена сложившейся ситуацией и надеется найти из нее выход. Есть ли он?

Статус «всё сложно»

Хотя практически в любом крупном агентстве недвижимости есть опыт проведения сделок купли-продажи, совершаемых по доверенности, их доля в общем объеме мала: по оценке директора агентства недвижимости «PROобмен» Екатерины Никитиной, в столичном регионе их количество не превышает 3%.

Если риэлтор, подбирая покупателю объект, видит вариант, который продается по доверенности, он посоветует его клиенту в последнюю очередь. И то — если других альтернатив этому предложению нет.

«В случае если покупатель приобретает квартиру с использованием ипотеки, мы его потеряем. Банки не одобряют такую квартиру как предмет залога», — добавляет генеральный директор компании «Азбука жилья» Владимир Каширцев.

Сделка по доверенности проходит по такому же сценарию, как и продажа квартиры с участием собственника, с тем же перечнем документов — отличие только в том, что вместо собственника в сделке участвует его доверенное лицо, на кого и выписана доверенность. На практике чаще всего доверенным лицом становится близкий родственник продавца. Другая распространенная категория доверенных лиц — правда, характерная больше для премиального или бизнес-сегмента — бизнес-партнеры.

Отягчающие обстоятельства

Когда доверенность выписана не в России, имеет значение, какая страна является местом выдачи документа. В каждом конкретном случае риэлтору приходится проверять, какие соглашения у РФ с государством, в котором находится владелец, есть ли у него гражданство этой страны.

Если продавец состоит в браке, потребуется согласие второго супруга/брачный контракт, заявление о снятии с регистрационного учета, перечисляет Екатерина Никитина.

  • Доверенность выдается в письменной форме и удостоверяется иностранным нотариусом либо в консульском отделе посольства России.
  • Документ на иностранном языке должен быть переведен на русский язык, а верность перевода — удостоверена нотариусом или в консульстве.
  • Доверенность, заверенная иностранным нотариусом, дополнительно должна быть легализована в консульстве: для некоторых стран — участниц Гаагской конвенции предусмотрен упрощенный порядок легализации — проставление апостиля.
  • Для стран СНГ легализация доверенности не требуется.

Екатерина Никитина подчеркивает: покупателю необходимо четко понимать, в каких случаях доверенность может быть отозвана и как проверить ее действительность на момент подписания договора купли-продажи доверенным лицом.

В-третьих, надо проверить получение денег доверителем. В идеале, во избежание конфликтных ситуаций покупатель должен проконтролировать процесс передачи денег от доверенного лица к доверителю. Все эти моменты требуют тщательной проработки со стороны покупателя квартиры.

Скрытая угроза

Руководитель юридической службы «Инком-Недвижимость» Светлана Краснова предупреждает, что существуют риски прекращения действия доверенности (по закону это отмена доверенности доверителем или его смерть), о которых покупатель оказывается не осведомлен.

В доверенности перечисляется полный объем полномочий, который охватывает все этапы — от подписания договора купли-продажи до акта приема-передачи. Обычно они прописываются таким образом, что позволяют поверенному самостоятельно определять условия сделки.

Это одна из скрытых угроз: в случае недовольства собственника объекта недвижимости не исключены судебные споры. Поэтому желательно, чтобы в доверенности на продажу БЫЛИ КОНКРЕТИЗИРОВАНЫ объект недвижимости и его цена.

С недавних пор ограничение по сроку действия доверенности в нашем законодательстве отменено: доверенность выдается на любой срок — хоть на 15 лет. Но в случае с недвижимостью доверенность, выданная ранее чем за один год до сделки, должна насторожить покупателя, указывает Светлана Краснова. За это время обстоятельства у собственника способны измениться, да и с ним самим могло что-то случиться.

Поэтому риэлторы предпочитают затребовать у собственника более свежую доверенность с указанием уточненных и уже согласованных условий сделки.

Это дополнительная гарантия, что собственник жив-здоров и от своих намерений продать недвижимость не отказался.

Многие продавцы, выдавшие доверенности на продажу квартир, готовы присутствовать на сделках онлайн, чтобы доказать тот факт, что находятся в трезвом уме и здравой памяти и своей воли относительно сделки не меняют. Благо современные гаджеты позволяют наладить общение через интернет с помощью Skype, WhatsApp и других приложений.

Читайте также:
Субсидии пенсионерам по оплате ЖКХ - порядок оформления

Хотя ведущий эксперт офиса «Сущевский» «Миэль – Сеть офисов недвижимости» Евгений Коноплев считает, что это снимает только часть проблем. Есть еще один серьезный момент — потенциальная последующая продажа квартиры уже новым собственником: он может столкнуться с проблемой подтверждения сделки.

По факту покупатель квартиры, которая продается по доверенности, приобретает объект «с осложнением в истории» — продать его потом труднее, чем объект, купленный непосредственно у собственника.

Особый подход

Риэлторы крупных агентств недвижимости, в портфелях которых десятки успешных продаж с участием доверителей, говорят, что в подобных случаях универсальных приемов нет: для каждой ситуации — свое решение.

В частности, юрист из «Инком-Недвижимости» отметила, что компания недавно провела подобную сделку. Собственником квартиры была девушка, которая, как и Ольга, длительное время проживала в США, — она выдала доверенность своему отцу.

Специалисты провели правовой анализ доверенности, собрали и проверили информацию по квартире, ее собственнику и доверенному лицу.

Когда нашелся покупатель, риэлторы убедили его, что доверенность выдана реальной хозяйкой квартиры, которая согласна на ее продажу на конкретных согласованных условиях.

Евгений Коноплев рассказал другую историю: о том, что продавца квартиры не будет на сделке, так как он уезжает за границу, было известно заранее. Риэлторы предложили продавцу составить доверенность (доверителем была его мама) до отъезда за рубеж. А так как к тому моменту потенциальный покупатель был найден, ему предложили присутствовать в кабинете нотариуса при подписании доверенности. Такая схема покупателя устроила — сделка состоялась.

Оптимальный вариант, подчеркивают специалисты, это когда клиент участвует в подготовительной части сделки удаленно, согласовывая все условия с риэлтором с помощью современных средств связи, а затем, когда найден покупатель и сделка подготовлена, приезжает и лично на ней присутствует.

Как ускорить продажу

Чтобы ускорить сделку по доверенности, необходимо:

  • выдать свежую доверенность;
  • присутствовать на сделке;
  • снизить цену на 10%.

Риэлторы считают, что квартира, продаваемая по доверенности, будет иметь короткий срок экспозиции при условии интересной цены и отсутствия конкуренции. То есть она должна быть более привлекательной, чем все аналогичные варианты в районе (например, с уникальным авторским дизайном, с современной мебелью или продавец возьмет на себя расходы по оформлению нотариальной сделки).

Если же говорить о дисконте, то он составит около 10% стоимости квартиры — частично он уже закладывается в цене объявления, частично предоставляется в ходе переговоров с заинтересованным покупателем.

Генеральная доверенность на продажу квартиры

Генеральная доверенность на продажу квартиры

Нотариально удостоверенная генеральная доверенность на продажу квартиры позволяет передать поверенному лицу все права на определенный объект недвижимости, достаточные для заключения сделок купли-продажи с этим объектом. Генеральная доверенность предоставляет поверенному самые широкие права и, в связи с этим, несет в себе некоторые правовые риски.

Когда требуется этот документ?

Значок Нотариус

Комментирует нотариус:

Если стоит задача провести оформление сделки купли-продажи квартиры без непосредственного участия в заключении сделки самого владельца. Как правило, такие ситуации возникают, если владелец находится в другом городе либо по другим причинам ему затруднительно лично прибыть на оформление. Кроме того, метод популярен у владельцев многочисленных объектов недвижимости, для оптимизации процесса управления этим имуществом.

Чаще всего генеральная доверенность на недвижимость оформляется на риэлтора, юриста, представляющего интересы продавца или на другое доверенное лицо, которое будет заниматься этим вопросом.

С учетом высокой финансовой стоимости объектов недвижимости, участие нотариуса в сделках с ней более чем оправдано. Удостоверяя документ, предоставляющий широкие права доверенному лицу, он разъясняет доверителю все возможные последствия такого решения, проверяет паспорт, прописку участников. Нотариальная доверенность на продажу квартиры выполняет функцию защиты продавца и предохраняет его от выдачи полномочий сомнительному лицу.

Значок Нотариус

Комментирует нотариус:

Можно купить квартиру по генеральной доверенности?

Да, по генеральной доверенности можно осуществить покупку квартиры.

Генеральная доверенность вместо согласия на продажу квартиры

Генеральная доверенность может быть использована вместо согласия при продаже квартиры, но стоит отметить, что это очень непопулярный вариант, т.к. такая сделка может быть оспорена стороной, выдавшей доверенность (супругом или супругой). Также регистратор может отклонить сделку без наличия именно согласия супруга.

Читайте также:
Выкуп доли в квартире через суд

Генеральная доверенность на квартиру дарственная

Если необходимо оформить дарственную на квартиру, но одна или обе стороны не могут лично присутствовать, глава 32 Гражданского кодекса предусматривает возможность оформления дарственной с помощью посредника с генеральной доверенностью.

Почему «генеральная» и какие она дает права?

Называется она «генеральной», так как предполагает передачу максимально широких прав, связанных с совершением необходимого действия. В правовой практике России применяется три вида доверенностей: разовые (полномочия заканчиваются после выполнения конкретного действия), специальные (содержат строго ограниченный перечень полномочий поверенного) и генеральные.

Типовые доверенности на недвижимость:

  • генеральные доверенности на приобретение недвижимости;
  • генеральная доверенность без права продажи недвижимости;
  • генеральная доверенность на ипотечную квартиру;
  • генеральная доверенность на переоформление квартиры.

Генеральная доверенность на недвижимость дает следующие права:

  • Распоряжаться имуществом любым способом, в том числе проводить сделки купли-продажи в интересах владельца (для чего, собственно, она и оформляется).
  • Решать от имени владельца любые вопросы, связанные с оформлением документов по этому объекту (в том числе связанных с технической паспортизацией, кадастром и т.п.)
  • Генеральная доверенность на квартиру дает право оформлять правоустанавливающие документы и проводить операции по регистрации имущественных прав после завершения сделки.
  • Выполнять прочие необходимые правовые действия.

На практике разовые и специальные доверенности могут применяться только для подготовки документов и выполнения прочих подготовительных работ, в то время как подписание договора купли-продажи квартиры или дома от имени владельца может выполняться только по генеральной доверенности.

Как происходит нотариальное оформление документа?

Генеральная доверенность на дом, другие недвижимые объекты составляется в нотариальной конторе по типовому образцу. Процедура выдачи полномочий достаточно проста и не требует присутствия поверенного, документ оформляется в присутствии доверителя.

  • Проводится удостоверение личности и разъясняются правовые последствия подписания.
  • В тексте указывается дата, реквизиты доверителя и поверенного, реквизиты объекта недвижимости, о котором идет речь, а также целевое назначение документа и период действия. Если срок не указан, по законодательству РФ по умолчанию он составляет 1 год. Если в документе есть положение, предполагающее «бессрочное» действие документа, такая доверенность будет ничтожной (нотариус ее не согласится заверить).
  • Документ подписывается доверителем и заносится нотариусом в базу данных.

Стоимость генеральной доверенности состоит из двух частей: это стандартный общий тариф на данную услугу, установленный нотариальной палатой в г. Москва, а также цена услуг правового и технического характера.

Значок информация

Наша нотариальная контора, расположенная на Страстном Бульваре в Москве, осуществляет удостоверение данного типа доверенностей по будням с 11:00 до 21:00 и по выходным с 10:00 до 20:00 без перерыва на обед.

Образец генеральной доверенности на куплю продажу квартиры

Вам может быть интересно:

  • Нотариальная доверенность на представление интересов физического лица
  • Генеральная доверенность на право подписи
  • Нотариальная доверенность юридическому лицу
  • Нотариальная доверенность от юридического лица
  • Нотариальная доверенность на получение пенсии
  • Доверенность на прописку у нотариуса

Будние дни:
с 10:00 до 21:00
Выходные дни:
с 10:00 до 20:00

Или просто приходите без записи.

Вы можете попасть к нам в любое время без записи.

Также Вы можете позвонить к нам или задать вопрос через мессенджер

+7 (495) 609-00-08 г. Москва, Страстной Бульвар, д.7, этаж 2

Работают до последнего клиента. Это важно. В то время как почти все нотариусы работают до 18 ч, в данном месте работают до 21 ч. Это идеально. Несмотря на большую очередь, все быстро и организованно.

Может чуть дороже чем у других нотариусов и при этом скорость, качество и компетентность на твердую 5+++ , что собственно и требуется от нотариуса. График работы один из лучших по Москве.

Был у Алёны, заверял скрины. Очень профессиональный нотариус. Всё чётко и по существу объяснила. Очень всё понравилось! Спасибо Большое, Алёне ещё раз!

Хорошая нотариальная контора! Грамотные сотрудники, удобное расположение в центре мск! И главное работают без выходных! Бывает очень выручают!

Очереди, конечно, там большие. Но сотрудники работают быстро. И если по записи (записывались через их сайт), то сразу без очереди. В связи с таким большим потоком допускают ошибки, поэтому нужно тщательно проверять.

Читайте также:
Особенности составления договора аутсорсинга

Лайфхак – запись заранее через интернет. Сразу, минуя очередь, подходите в кабинет номер 3,говорите ФИО и время записи и ждёте отдельного приглашения, Вас примут вне общей очереди. Оперативно, аккуратно, рекомендую

Оплата картой или наличными

В соответствии с Профессиональным кодексом нотариусов Российской Федерации нотариус не может заниматься индивидуальной рекламой, в том числе в средствах массовой информации и Интернете, рекламировать себя и свою деятельность путем ссылки на не имеющие прямого отношения к нотариальной деятельности почетные звания, научные степени и дополнительные особенности своей квалификации (не являются рекламой указания на местонахождение и режим работы нотариальной конторы).

Интернет ресурс “дежурная нотариальная контора” является информационной справочной и не является рекламным. Информация размещеннная на сайте является сугубо информационной. Данный интернет ресурс не имеет прямого отношения к нотариусам информация о которых размещена на его страницах а лишь размещает информацию об их контактных телефонах, адресах и режимах работы.

Когда нужна генеральная доверенность на недвижимость с правом продажи и покупки, как ее оформить?

Отсутствие свободного времени или принципиальное нежелание заниматься куплей-продажей недвижимости приводит к необходимости переложить полномочия на иное лицо. Законодательно это оформляется при помощи доверенности. Но при ее составлении необходимо учитывать ряд нюансов, каждый из которых оказывает серьезное влияние как на саму сделку, так и на ее конечный результат.

Может ли совершать сделки доверенное лицо?

Гражданский кодекс РФ регламентирует правила совершения сделок по купле-продаже объектов недвижимости. В статье 185 ГК РФ прописано, что выполнение любого действия может быть переложено на доверенное лицо. В частности, собственник недвижимости или покупатель жилплощади имеет право возложить на другого человека часть собственных полномочий или весь их спектр.

Покупать или продавать недвижимость можно по доверенностям, но в таких сделках важно соблюдать определенные условия:

  1. Документ в обязательном порядке должен быть заверен нотариально.
  2. Совершаемые действия вписываются в рамки выданных полномочий. Права на полное распоряжение имуществом имеются только по генеральной доверенности.
  3. Личность доверенного лица подтверждена.
  4. Подлинность доверенности и срок ее действия не подвергаются сомнениям.

Внимание! Несовершеннолетние и недееспособные граждане не могут самостоятельно наделять иное лицо правами на выполнение тех или иных действий.

От их лица действует их представитель, он же подписывает доверенность от имени недееспособного человека или ребенка. В случае с детьми для продажи недвижимости требуется разрешение органов опеки и попечительства.

Стороны

При составлении доверенности должно быть две стороны:

  • Доверитель.
  • Доверенное лицо.

При оформлении сделок по купле-продаже недвижимости доверителем выступает собственник продаваемой жилплощади или ее покупатель. Теоретически полномочия можно передоверять, то есть доверителем выступит доверенное лицо, но в случае с крупными сделками это не практикуется.

Выбор доверенного лица никак не регламентируется законом.ГК РФ не вносит каких-то ограничений кроме того, что такой человек должен быть совершеннолетним и дееспособным. Наличие родства или его отсутствие не играет роли.

Можно ли написать на супруга/у и когда это не требуется?

Доверенным лицом имеет право выступать законный супруг(а). Доверенность может быть написана на мужа или жену в том случае, если он/она владелец части имущества или не имеют на него законных прав.

Для продажи жилплощади не обойтись без согласия или доверенности от второй половины, если:

  1. Помещение было приобретено в браке и является совместным.
  2. Жилплощадь досталась обеим сторонам в результате обмена.

Не потребуются никакие документальные оформления если:

  • Жилье является безраздельной собственностью лишь одного супруга – куплено до брака, получено в дар или по наследству.
  • Между супругами заключен брачный договор, который прописывает отдельно имущественные взаимоотношения, указывая, что недвижимость принадлежит лишь одной из сторон.

Не нужно заверять согласие мужа или жены на продажу приватизированной квартиры, если вторая сторона не является собственником или отказалась от приватизации.

Необходимо помнить, что отказавшийся от своего участия в приватизации человек может претендовать на пожизненное проживание в помещении, даже после продажи.

Узнать больше о том, обязательно ли согласие супруга на продажу или покупку недвижимости и как его правильно оформить, можно здесь.

Читайте также:
Как оформить квартиру на ребенка: 4 способа

Требования

При составлении доверенности на совершение сделки по купле-продаже недвижимости необходимо придерживаться установленных по закону правил. Форма такого документа не имеет строго установленных критериев, но некоторые аспекты носят обязательный характер. Доверительная бумага содержит в себе:

  1. Дата составления бланка.
  2. Населенный пункт, в котором она оформляется.
  3. Сведения о доверителе – ФИО, паспортные данные, адрес регистрации и/или проживания, иное.
  4. Данные о продаваемой жилплощади – адрес нахождения, регистрационные сведения, площадь, этажность, количество комнат и т.д.
  5. Информация о доверенном лице – ФИО, сведения из паспорта, место жительства и др.
  6. Подробное описание полномочий, которые передаются поверенному.
  7. Срок действия документа.
  8. Подписи обеих сторон, хотя доверенное лицо может и не подписывать бланк.
  9. Нотариальное заверение подлинности.
  • Скачать бланк генеральной доверенности на недвижимость с правом продажи
  • Скачать образец генеральной доверенности на недвижимость с правом продажи
  • Скачать бланк доверенности на покупку недвижимости
  • Скачать образец доверенности на покупку недвижимости

Составить документ можно самостоятельно или прибегнув к услугам специалистов. Доверенность на продажу жилья требует нотариального заверения, поэтому лучше переложить эти полномочия на нотариуса. Такой подход исключит вероятность технических ошибок при составлении бумаги.

В статье 185.1 ГК РФ указано, что заверить документ может командир воинской части, главврач, заведующий дома престарелых, капитан корабля, если ситуация не позволяет обратиться в нотариальную контору.

Варианты

В соответствии с ГК РФ при составлении доверенности можно выбрать один из трех возможных вариантов:

  1. Разовая – дает право на совершение какого-то конкретного действия, после чего считается утратившей силу.
  2. Специальная – имеет четко очерченный спектр полномочий и по их завершении прекращает свое действие.
  3. Генеральная – уполномочивает поверенного выполнять любые операции в рамках доверенного объекта.

При продаже имущества чаще всего практикуется составление генеральной доверенности. Она позволяет совершать доверенному лицу любые действия для оформления сделки, в том числе получать денежные средства от покупателя — физического или юридического лица. Но это не обязательное условие, собственник жилья может выдать разовый или специальный бланк, если хочет ограничить полномочия поверенного.

Порядок составления и содержание

Передавая иному человеку права на совершение тех или иных операции, необходимо правильно составлять письменный документ. Важные советы:

  • Размытые формулировки и неточные фразы позволят двояко трактовать написанное, что приведет к негативным последствиям.
  • Отсутствие даты составления бланка позволит признать его ничтожным.

При составлении генеральной доверенности на покупку или продажу недвижимости требуется использовать специальный бланк. В документах такого рода важен каждый знак препинания, поэтому нотариусы никогда не принимают уже готовый текст, а пишут его сами после выяснения всех пожеланий доверителя.

Что должно быть указано в документе о реализации и покупке жилья?

Купля-продажа недвижимости по доверенности влечет некоторые изменения, вносимые в договор между продавцом и покупателем. В него дополнительно вносятся сведения о:

  1. Доверителе.
  2. Доверенном лице.
  3. Бланке доверенности.

В «шапке» договора прописывается, кто является непосредственным покупателем – доверитель (ФИО, адрес регистрации, паспортные данные) в лице доверенного лица (ФИО, место жительства, сведения из удостоверения личности). В следующем предложении указывается, на основании чего действует поверенный – название бланка, номер документа и дата его составления.

  • Скачать бланк договора купли-продажи недвижимости по доверенности
  • Скачать образец договора купли-продажи недвижимости по доверенности

Подробно о порядке заключения договора купли-продажи недвижимости мы писали в отдельной статье.

Плюсы и минусы

Покупка или продажа жилья по доверенности имеет свои положительные и отрицательные стороны. К плюсам можно отнести возможность облегчить свою жизнь путем передачи обязанностей по сбору документов, подбору вариантов, оформлению и заключению договоров и многого другого.

Но передача полномочий имеет множество минусов. Такие сделки считаются более рискованными, они требуют тщательных проверок.

Возможные риски и подводные камни, пути обхода

Совершение сделок на основании доверенности всегда сопровождается определенными рисками:

  • Купля-продажа совершается по уже недействующему бланку. Доверитель в любой момент может аннулировать действие выданной бумаги. Она теряет свои полномочия и в случае смерти лица, наделившего поверенного полномочиями.
  • Недееспособность доверителя. Такой человек не может самостоятельно передавать свои обязанности кому-либо. За него это могут делать только его попечители.
Читайте также:
Какое имущество могут арестовать приставы?

Стоит также опасаться того, что деньги за жилье не будут переданы фактическому владельцу.

Обезопасить себя можно предприняв ряд превентивных мер. Соблюдать осторожность должны обе стороны сделки.

Для продавца

Доверяя другому лицу продать свою собственность, продавец должен защитить себя от возможных рисков. Рекомендуется придерживаться следующих советов:

  1. Давать доверенность на ограниченные полномочия, чем они уже, тем проще контролировать процесс.
  2. Не разрешать доверенному лицу получать деньги за продажу. Это касается и аванса и основной сделки.
  3. В случае возникновения каких-то недоразумения или подозрений по отношению в поверенному, тут же аннулировать бланк.

При необходимости продавцу следует обращаться в судебную инстанцию, для признания совершенных действий незаконными.

Для покупателя

Покупатель может обезопасить себя проверкой личности доверенного лица и действительности выданных ему полномочий. Обязательно связаться с доверителем и уточнить все возникшие вопросы. Если продавец пожилой человек важно убедиться в его дееспособности и в том, что он не был, обманут или введен в заблуждение.

При возникновении малейших подозрений лучше отказаться от покупки жилья.

Доверенность на куплю-продажу недвижимого имущества можно составить на любого человека, если ему больше 18 лет и он является дееспособным. Документ в обязательном порядке заверяется у нотариуса. При совершении сделок по доверенности следует ответственно подходить к проверке указанных в документе данных.

Рекомендуем ознакомиться с другими нашими материалами о том, какие нужны документы для заключения и дальнейшей регистрации сделки, как составить договор о намерениях, предварительный и ДКП будущей недвижимости, а также как оформить акт приема-передачи жилья.

Полезное видео

Как правильно составить доверенность можно увидеть на видео:

Как составить доверенность на распоряжение имуществом юридического лица

Укажите в доверенности, каким имуществом вправе распоряжаться представитель и как он может это делать: продавать, сдавать в аренду и др. Если имущество движимое, индивидуализируйте его, указав модель, серийный номер, цвет и пр. Также вы можете уполномочить представителя распоряжаться любым принадлежащим вам имуществом. Тогда указывать его характеристики необязательно.

Для некоторых сделок нужна нотариальная доверенность – например, для распоряжения имуществом, права на которое зарегистрированы в ЕГРН.

Если вы хотите, чтобы представитель распоряжался деньгами на расчетном счете, при составлении доверенности учитывайте требования банковских правил и договора банковского счета.

1. Как составить доверенность на распоряжение недвижимым имуществом юридического лица

Руководствуйтесь общими требованиями к доверенностям от юрлица. Главное – опишите полномочия представителя. Для этого укажите:

• какие действия представитель вправе совершать с недвижимостью, например: продать, обменять, сдать в аренду, подарить, предоставить в безвозмездное пользование, обременить сервитутом или ипотекой. Если нужно, укажите условия, на которых представитель осуществляет эти полномочия. К примеру, цену, за которую он может продать недвижимость;

• объект недвижимости, в отношении которого предоставляются полномочия, или что представитель вправе распоряжаться любыми объектами, принадлежащими представляемому. Если вы выдаете доверенность в отношении конкретного объекта, укажите его кадастровый номер (при наличии). Как правило, этого достаточно для идентификации объекта (см. Позицию ВАС РФ). Но можно включить и иную информацию о недвижимости: адрес, площадь, назначение и т.п. Если у нее нет кадастрового номера, опишите ее максимально подробно исходя из имеющихся у вас сведений, например из проектной документации.

Представитель вправе распоряжаться нежилым помещением с кадастровым номером 77:16:187456:110, расположенным по адресу: г. Москва, ул. Белых роз, д. 11, этаж 1, номер помещения на поэтажном плане 7, площадью 115 кв. м, принадлежащим представляемому на праве собственности.

• передать помещение в аренду на срок не менее пяти лет по цене не менее 14 000 (четырнадцать тысяч) руб. в год за 1 кв. м;

• подписывать от имени представляемого документы, необходимые для исполнения данного поручения, включая договор аренды и акт приема-передачи помещения.

2. Как составить доверенность на распоряжение денежными средствами юридического лица

Руководствуйтесь общими требованиями к доверенностям от юрлиц. Опишите полномочия представителя. В частности, вы можете уполномочить его распоряжаться деньгами в любой форме, только в наличной или только в безналичной.

Читайте также:
Можно ли иметь несколько трудовых книжек

Если доверенность необходима для предъявления в банк (в частности, при распоряжении безналичными деньгами), она должна соответствовать не только закону, но и банковским правилам, а также договору банковского счета. Тогда представитель сможет давать банку распоряжения о перечислении и выдаче средств с расчетного счета или вклада вашей организации (п. 1 ст. 847, п. 3 ст. 834 ГК РФ). В связи с этим рекомендуем предварительно выяснить требования банка или запросить у него образец доверенности.

В доверенности вы можете указать конкретные цели, на которые представитель может расходовать денежные средства. Иначе он сможет тратить их на что угодно по своему усмотрению.

При выдаче доверенности на распоряжение наличными учтите, что это не освобождает вас от обязанности соблюдать лимиты и порядок наличных расчетов с участием юрлиц или ИП.

Представитель вправе распоряжаться наличными денежными средствами представляемого в целях оплаты товаров (кроме ценных бумаг), работ и услуг, полученных ООО “Силуэт” от третьих лиц, в пределах лимитов расчетов наличными денежными средствами, с правом подписи всех необходимых документов.

3. В каких случаях требуется нотариальная доверенность на распоряжение имуществом юридического лица

Обратиться к нотариусу потребуется во всех случаях, когда доверенность от юридического лица требует нотариальной формы. При распоряжении имуществом нотариальная доверенность по общему правилу нужна, если вы хотите (п. 1 ст. 185.1 ГК РФ):

• совершить сделку, которая требует нотариальной формы, например продать долю в уставном капитале ООО (п. 11 ст. 21 Закона об ООО);

• распорядиться зарегистрированными в государственных реестрах правами, например заключить договор купли-продажи недвижимости (п. 128 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25).

Нет КонсультантПлюс?

Оформите заявку на доставку полной версии документа

или самостоятельно подберите комплект, с учетом особенностей именно Вашей организации

Доверенность на продажу квартиры: как оформить и какую

Фото: Rob Daly/gettyimages.com

Доверенность — письменное поручение, согласно которому один человек передает другому право представлять свои интересы в определенных сделках. Полномочия человека, которому вы доверили свои права, могут быть ограничены временем действия и сферой применения. При покупке и продаже недвижимости многие действия — от подбора необходимых документов до заключения самой сделки и распоряжения деньгами — можно делегировать другим лицам. Это необходимо, если один из участников сделки не может физически на ней присутствовать или принимать участие в ее подготовке, например, находясь в другом городе или стране.

Представлять интересы покупателя или продавца недвижимости может любой дееспособный гражданин, не только родственник, но и знакомый или риелтор. Единственное исключение — второй участник сделки. Один человек не может и покупать и продавать объект.

Фото:christopher lemercier/Unsplash

Какие бывают доверенности на продажу квартиры

Есть несколько типов таких документов:

  • разовая доверенность дает возможность осуществить одно или несколько действий однократно — например, сбор документов, регистрация или заключение сделки по продаже квартиры, — после чего документ становится недействительным;
  • специальная доверенность позволяет осуществлять типовые действия неограниченное количество раз. Например, сдавать квартиру от лица собственника;
  • генеральная доверенность уполномочивает другого человека распоряжаться конкретным объектом недвижимости как собственным, то есть участвовать во всех видах сделок, получать или вносить за них деньги, распоряжаться финансами на свое усмотрение, передавать жилье в залог и так далее, если в документе не указано какое-то исключение.

Если нужно делегировать кому-то сделку по приобретению или продаже жилья, то подойдет только доверенность, заверенная у нотариуса.

Как и где оформить доверенность

Для оформления документа придется посетить офис нотариуса. При процедуре лично обязан присутствовать только доверитель — нотариус удостоверится, что гражданин в здравом уме и по собственной воле делегирует свои права, после чего оба подпишут доверенность. Если доверитель не в состоянии посетить нотариуса лично, то специалиста можно вызвать домой. Нотариуса можно выбрать из реестра вашего города, при этом не важно, в каком районе или округе города он работает. Если вам порекомендовали нотариуса, вы можете проверить его статус в реестре палаты своего города.

Фото:Romain Dancre/Unsplash

Во время оформления нотариусу нужно предъявить паспорта обеих сторон. Если доверенное лицо не может присутствовать, достаточно копии его удостоверения личности. Бывают случаи, когда могут потребоваться дополнительные документы — например, если доверителем является гражданин, не достигший совершеннолетия. Кроме его свидетельства о рождении, потребуются и документы его представителя. Аналогичные требования и в случае, если объект принадлежит лицу, признанному недееспособным. При продаже совместно нажитого имущества обязательно предоставить письменное согласие на продажу от супруга.

Читайте также:
Условия и порядок упрощенного получения гражданства РФ

Текст доверенности составляет сам нотариус, учитывая собственника и доверенного лица.

Что должно быть указано в доверенности на продажу квартиры:

  • название самого документа (доверенность);
  • дата его составления;
  • срок действия (если не указан, то по умолчанию считается один год);
  • личные данные доверителя (ФИО, паспортные данные, место регистрации);
  • личные данные доверенного лица (ФИО, паспортные данные, информация о месте жительства);
  • информация о самом объекте недвижимости (точный адрес и размер доли, если речь идет о части недвижимости).

В документе должны быть проставлены подписи доверителя и нотариуса. Доверенность заверяется печатью.

Также в тексте должно быть указано, какие конкретно права делегирует гражданин. Это может быть право представлять интересы при продаже или приобретении недвижимости, подписывать документы, собирать и запрашивать необходимые для сделки бумаги, провести государственную регистрацию объекта, получить задаток или полную сумму за жилье. Отдельно стоит указать, включает ли документ право передоверия. То есть может ли человек, которому доверены какие-то права, передать их другому человеку и кому.

Если известна сумма сделки, то ее также можно указать в документе, как и вознаграждение доверенному лицу за оказанные услуги.

Фото:Sora Shimazaki/Pexels

Сроки действия

На текущий момент нет никакого ограничения, сколько может действовать доверенность. Если в документе не указывается конкретная дата или срок, то по умолчанию закон ограничивает действие одним годом.

Исключение составляют доверенности, которые включают сделки с недвижимостью за рубежом. Там ограничений вообще нет, и если никакая дата не указана, то документ будет действовать до его аннулирования.

При этом доверенность, на которой не указана дата составления, будет признана недействительной, сделки по ней совершать невозможно.

Можно ли отменить доверенность

Доверитель имеет право прекратить действие доверенности в любой момент, даже если у нее есть сроки. Для этого достаточно обратиться к любому нотариусу города, входящему в палату, написать заявление об отзыве и оплатить стоимость услуг специалиста.

Нотариус внесет изменения в единый электронный реестр доверенностей Федеральной нотариальной палаты. Уведомление уполномоченного о прекращении действия доверенности происходит автоматически в течение суток после внесения изменений в реестр. Никаких дополнительных действий от доверителя не потребуется. Однако рекомендуется все же сообщить третьим лицам, участвующим в сделке, об отзыве доверенности.

Следует отметить, что электронный реестр доверенностей — открытый веб-ресурс, которым может воспользоваться любой гражданин с целью установления сведений о доверенности. Там можно узнать, действительна ли доверенность и какой у нее срок действия.

Фото:Fancy/Veer/Corbis/gettyimages.com

Когда доверенность считается недействительной

Документ может потерять силу не только, когда собственник сам его отозвал или когда истек срок действия. Сделки и операции по доверенности будут невозможны в следующих случаях:

  • если собственник или доверенное лицо умерли к моменту сделки;
  • если кто-то из участников признан недееспособным или безвестно пропавшим на момент оформления доверенности;
  • если нотариус на момент оформления доверенности не имел права заверять документы.

Сколько стоит оформить доверенность

Стоимость нотариальных услуг регулируется палатой города. Общая сумма будет складываться из госпошлины и оплаты дополнительных услуг самого нотариуса, например консультации и составления особого текста документа. Также общая стоимость доверенности может зависеть от количества представителей в документе.

Нотариальная доверенность на продажу квартиры в Москве обойдется в среднем не более чем в 2 тыс. руб., из которых 1,4 тыс. руб. составляет пошлина. Базовые тарифы можно посмотреть на официальных сайтах нотариальных палат города.

Отзыв доверенности — также платная услуга. Ее стоимость в Москве составляет 500 руб.

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: